미입주 아파트 건설사 경영 타격,청약자 계약해지 당해 주택건설업계가 대위변제와 계약해지라는 새 변수를 맞아 혼란에 빠졌다.부산에 공급된 오륙도뷰에 이어 영종자이에서 잇따라 건설사들이 입주예정자들에게 계약해지를 통보다. 계약해지는 금융권이 대출금을 회수하기 위해보증 선 건설사에 대위변제를 요구한데 따른 것이다. 미입주 아파트에 대해 계약해지 및 대위변제에 나설 경우 경영에직격탄을 맞을 수 밖에 없다. 대위변제를 위해서는 건설사가 미입주 아파트를 인수, 재분양해야하는 것은 물론엄청난 자금부담을 떠안아야 하는 예견된 것으로 그동안 수차례 경고가 있었다. 오륙도뷰나 영종자이와 같은 계약해지는 더욱 확대될 가능성이 높아지면서 자금력이 취약한 건설사의 부도 공포는 더욱 높아지고 있다. 2010년 지난2007년말 분양가 상한제 적용을 피해 밀어내기 분양한 물량이 대거 입주하나 입주지연이 더욱 만연하고 있어 금융권-건설사-입주예정자 간의 갈등구조가 더욱 심화된 양상이다.
수도권, 지방 할 것 없이 아파트는 지어졌지만 팔리지 않아 불 꺼진 아파트가 대세 하락의 공포가 엄습하고 있다. 버블 세븐으로 집값 상승을 주도했던 분당, 용인 집값은 연속적으로 하락하고 있다. 청약 열풍을 일으켰던 청라지구에서까지 분양가 이하로 떨어진 마이너스 프리미엄 단지가, 파주에서는 분양가보다 낮은 가격에 아파트을 내놓지만 집을 사려는 사람은 없다. 강남권 재건축 아파트조차 안전진단 통과, 용적률 상향 조정 등의 대형 호재가 먹히지 않ㄴ느 하락세다.투자심리가 얼어붙은 상황에서 집값 버블을 경고의 위기감은 높다. 부동산 시장이 장기 불황 국면으로 접어들어 2015년 전후까지 30%내외 하락 할 가능성이 더 커진 가운데 내집마련은 투자의 대상이 아닌 거주의 공가느로 바뀌고, 중대형은 분양가가 낮아지고, 거래는멈추고,매도한 사람들은 중소형으로 갈아 탈 정도로 중산층이 완전히 무너진 상태다.
건설사들도 영종자이 사태를 예의주시하고 있으며, GS건설은 입주를 미뤄온 429가구의 영종자이 입주예정자들에 3월 24일 계약해지를 통보했다. GS건설은 원금은 물론 중도금 대출에 대한 최소한의 이자를 기간내에 지불하지 않아 금융기관의 대위변제 요청이 들어온 것이 이유다. 2010년 3월 31일까지 중도금 이자를 납부하고 대출금 연장에 자서하지 않으면 계약자들은 최종 계약해지된다. 영종자이는 지난 2006년 분양 때 계약금 20%와 중도금 이자후불제 조건으로 분양계약됐다. 2009년 11월2일 입주시점을 맞았지만 일부는 2010년 1월18일 입주마감일까지 중도금과 잔금에 대한 인수를 하지 않았다. GS건설은 중도금 대출을 해준 국민은행의 대위변제 요청을 지난 2월초 받았다. 대위변제는 계약자들 대신 건설업체가 중도금과 잔금을 대신 납부하는 것을 지칭한다.
계약해지 물량은 1022가구의 영종자이 분양아파트 중 40%를 넘는 물량이다. 해지통보를 받은 계약자들은 계약금을 돌려받지 못할 수도 있다. GS건설은 계약금은 돌려주는 것이 원칙이지만 밀린 중도금 이자와 분양가의 10%에 해당하는 위약금을 내야하기 때문에 계약금을 돌려받지 못한 채 추가로 대출이자를 물어야 하는 계약자들도 속출할 것이다.SK건설도 2009년 8월 입주를 거부한 부산의 오륙도 SK뷰 아파트 771가구에 대해 계약을 해지하고 회사가 인수, 분양을 진행 중, 상당수를 재판매한 후 나머지 400여가구에 대해 판매마케팅을 하고 있다.
입주를 거부해온 계약자들에게 건설업체들이 계약해지라는 초강수를 내놓음에 따라 유사사례가 증가할 것이다. 입주물량이 늘어나지만 입주율은 낮은 상황이며 금융권이 손해를 보지 않기 위해 대위변제라는 방법을 쓸 것으로 보여 이에 따른 계약해지 등은 늘어날 수밖에 없다. 2010년 입주는 2009년 보다 늘어 전국에서 입주하는 아파트 물량이 수도권에서만 총 9.8% 늘어난 17만678가구에 달하는 등 29만7816가구다. 계약해지가 될 경우 건설업체가 자체자금으로 이를 충당해야 하기 때문에 건설업계는 경영부담으로 허약한 중견건설업체들에게는 치명타가 될 것이다. 중견 건설업체가 분양한 물량이 입주율 저조로 대위변제를 해야 할 상황이 되면 유동성 위기로 연결된다.입지가 좋지 않은 아파트단지 위주로 사태가 재발할 가능성이 높다.
주택 수요층이 줄어 대세상승이 나타나기는 어렵다. 115%를 넘어선 주택보급률과 도시화는 80%가 넘는 아파트ㄴ느 희소가치가 살아졌으며, 고금리와 가구당 4600만원이 넘는 부채는 내집마련을 더더욱 어렵게 하고 있으며,국민임대 아파트의 월 15만원 월세을 내지 못해 영구임대아파트을 찾고 있으나 연구임대 아파트는 구경하기도 힘들다.주택가격 상승세가 멈춘상태로 장기 하강국면이 시작되었다. 인구 감소에도 1~2인 가구는 늘고 있고,신혼도 85m2에서 서민용 생활주택으로 거주 공간 낮추고 있는 것은 1960년대을 연상케하고 있다. 차별화된 주택수요와 개발호재, 경기상황 등에 따라 단기적, 국지적 상승세는 지속될 수 없다. 서울과 수도권을 중심으로 뉴타운.재건축.재개발은 고금리로 발목ㅈ바고 있으며, 담보대출 연체는 수입감소로 더더욱 심하다.대세상승을 기대하는 것은 무리다.전국적인 주택가격 상승은 쉽게 재현되기 어려울 것이다. |