세금(부부공동명의 장단점 등)

[草隱]

부부공동명의 등기

• 한쪽 지분이 6억 원 이하면 증여세 없어 단독보다 유리 
• 취득세·재산세 경우는 세금 분산효과 기대 어려워 
• 임대소득 지분율 조정 가능 연 2000만 원 이하면 비과세

■  자금출처 입증 유리

우선 자산을 취득하게 되면 자금출처 조사에 직면하게 된다. 그런데 부부간에는 6억 원까지 증여세가 비과세된다. 따라서 공동으로 등기할 때 한쪽의 지분이 6억 원 이하라면 증여세는 없다. 이렇게 부부 공동명의로 하면 6억 원까지는 자금출처가 입증되므로 단독명의보다 유리하다.

다음은 취득세 문제이다. 부부 공동등기로 인한 취득세는 단독등기와 차이가 없다. 취득세율은 비례세율에 해당하기 때문에 세금분산효과가 발생하지 않는다. 예를 들어 1억 원짜리 주택을 구입하면서 부부 공동등기를 하더라도 세금은 동일하다. 산출식은 다음과 같다. 단독등기의 취득세는 1억 원×세율 1.1%로 산출된 110만 원이다. 공동등기는 1인당 5000만 원×1.1%로 산출하면 각각 55만 원이다. 합은 단독등기와 동일한 110만 원이다.

■ 재산세와 종합부동산세

재산세는 물건별로 세금을 매긴 후에 소유지분별로 세금을 나눈다. 따라서 공동등기의 효과는 없다. 

종합부동산세는 개인별로 과세되므로 공동등기시에 절세가 가능하다. 주택의 경우 1인당 공시가격이 6억 원 이하이면 과세되지 않는다. 단독등기는 취득 물권의 공시가격이 12억 원이면 종합부동산세 과세 대상이 된다.

■ 임대소득세

상가나 주택을 임대하면 원칙적으로 임대소득세가 발생한다. 따라서 임대소득세를 절세하려면 소득을 분산하는 것이 유리하다. 단, 실무에서는 건강보험료를 포함하여 실익 분석을 해야 한다.

소득세는 6~38% 누진세율이다. 벌어들이는 소득이 커질수록 세금이 점점 더 많아진다. 따라서 공동등기를 통해 소득을 분산하면 세금도 줄어든다.

주택임대소득의 경우 현재 연간 2000만 원 이하는 비과세 되고 있다. 따라서 연 4000만 원의 임대소득이 발생하는 주택을 단독소유하면 4000만 원에 대해 세금이 과세된다. 하지만 부부 공동등기(각 50% 소유)를 하면 각각 2000만 원으로 비과세되어 절세가 가능하다. 물론 비과세 금액을 맞추기 위해 3 대 7, 또는 9 대 1 등의 지분 비율 조정도 가능하다.

한편 상가임대소득은 무조건 종합과세되므로 근로소득 등 타 소득이 적은 사람이 명의자가 되는 것이 유리하다. 하지만 이때에는 피부양자 자격이 박탈되어 건강보험료가 부과될 수 있으므로 주의해야 한다.

실무적으로 보면 부부 또는 가족 간에 공동사업 형태로 사업을 영위하는 경우가 많다. 하지만 실질적으로 공동사업을 하지 않거나 조세회피의 목적이 있는 경우에는 지분비율이 큰 사람의 소득으로 보게 된다. 이를 '공동사업 합산과세'라 한다.

■양도소득세와 상속세

부부가 공동으로 취득한 주택은 주택 수 판정과 향후 양도소득세 과세방식 등에 영향을 미친다. 원래 지분으로 보유한 주택도 주택으로 보지만, 부부(또는 세대원)가 공동으로 소유한 주택은 1주택으로 간주해 비과세 여부 등을 판정한다.

만일 양도소득세가 과세되는 상황이라면 각자의 지분에 해당하는 금액에 개인별로 과세되므로 누진세율의 효과가 발생해 세금이 줄어든다.

예를 들어 1억 원의 양도소득금액이 발생한 경우 양도소득세(지방소득세포함)는 단독등기의 경우 약 2115만 원이다. 공동등기를 했을 경우에는 1360만 원이다. 755만 원가량의 절세 효과가 있다.

하지만 누진세율이 아닌 단기양도 시 40%나 50% 세율 등이 적용된다면 소득분산의 효과가 거의 없이 양도소득 기본공제 250만 원의 적용 효과만 나타난다. 부부 공동명의로 된 자산은 상속세의 크기에 영향을 주게 된다. 상속세는 누진세율을 채택하고 있으며 개인별 유산에 과세된다. 자산이 분산될수록 세금분산 효과도 커진다.

■공동등기 불리한 경우

공동등기를 하면 절세효과가 크다. 하지만 때에 따라서 공동등기를 하지 않는 편이 나을 때도 있다. 

이미 등기가 끝난 부동산의 명의를 바꾸는 경우가 대표적이다. 예를 들어 단독명의로 되어 있는 주택을 공동명의로 바꾸면 증여세, 취득세가 과세된다. 물론 배우자 사이의 증여는 10년간 합산하여 6억 원까지 비과세되므로 증여세는 없지만 취득세 등이 기준시가의 4%( 취득세 3.5%+지방교육세 0.3%+농어촌특별세 0.2%)만큼 나온다.

이 외에도 등기 관련 수수료가 발생해 예기치 않은 비용을 부담할 수 있다. 그래서 공동등기를 하려면 주택을 취득하는 시점에 하는 편이 좋다.

한편 부부 공동등기를 할 때 지분비율은 자유롭게 결정할 수 있다. 배우자와 각각 2분의 1로 할 수도 있으며 한쪽이 3분의 1, 다른 한쪽은 3분의 2로 할 수도 있다. 지분비율은 증여세나 취득세에 영향을 주므로 재산을 취득하려면 미리 이 부분을 검토할 필요가 있다.