부동산투자신탁(리츠 : REITS)

[성북]

부동산투자신탁(리츠, REITS : Real Estate Investment Trusts)

투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산 또는 부동산 관련대출에 투자한 뒤

수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 투자신탁으로, 국내에 2001년 7월 도입되었다.

리츠는 주식 등 유가증권 투자를 통해 수익을 내는 뮤추얼펀드처럼 운영돼 부동산 뮤추얼펀드라고도 불린다.

따라서 투자대상이 부동산으로 바뀌었다고 보면 된다.

리츠는 자금을 모아 직접 부동산을 매입해 개발 임대사업을 하거나 부동산을 담보로 발행되는

부동산담보증권(MBS)에 투자하거나 부동산개발에 자금을 대주는 프로젝트 파이낸싱 등 참여하는 등

부동산을 통해 자금을 운용하게 된다.

투자자에게 정기적인 배당수익을 제공해야 하므로 주로 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자한다.

이러한 리츠의 지분은 일종의 주식으로 대부분 증권거래소에 상장된다.

투자자는 법인의 형태로 설립되는 개별 투자상품의 지분(주식)을 소유하는 입장이다.

리츠의 장점은 100만원, 200만원씩 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이다.

또한 뮤추얼 펀드처럼 증시에 상장, 언제든지 팔 수 있기 때문에 손쉽게 현금화 할 수 있다는 점을 들 수 있다.

그러면서도 주식과 달리, 부동산이라는 실물자산에 투자했기 때문에 가격이 안정적이다.

1. 리츠 종류

리츠는 일반 리츠와 기업구조조정(CR)리츠로 나뉜다.

최저자본금 : 2곳 모두 500억원

주식공모 : 일반 리츠는 30%를 일반 공모한다. CR리츠는 이 규정에 해당되지 않는다.

현물출자 : 법인 설립시 일반리츠는 현물출자가 안되지만 CR리츠는 자본금의 30%까지 현물로 대체가 가능하다.

현물출자는 땅이나 건물을 자본금으로 편입시킨다는 뜻이다.

1인당 주식소유한도 : 일반 리츠가 10%, CR리츠는 무제한이다.

투자대상 : CR리츠는 구조조정용 부동산에 총 자산의 70%을 투자해야 한다.

배당 : 두 회사 모두 당해년도 수익의 90% 이상을 주주들에게 배당해야 한다.

상장 : 일반 리츠는 일정 요건을 갖추면 주식시장에 상장 또는 등록을 해야 한다.

세제 혜택 : 일반 리츠는 법인세는 정상과세되고 취득.등록세는 50% 감면된다.

CR리츠는 법인세와 취득.등록세와 등록세 중과세가 면제된다.

2. 우리나라의 리츠 제도

우리나라는 리츠를 통해 조성된 거액의 자금이 아파트·사무실·토지 쪽으로 대거 흘러 들어가면 가격 폭등의 부작용을 우려해 다른 나라에 비해 늦게 리츠를 도입하였고 도입 후 부동산투자회사법의 감독을 받도록 했다.

회사 설립은 발기→정관 작성→주식발행사항 결정→예비인가→주식모집→청약서 제공과 인수청약→창립총회→설립등기→본인가 순으로 진행된다. 주식시장에 상장하거나 등록하기 위해서는 본인가를 마쳐야 한다.

3. 외국의 리츠 제도

1960년대에 이 제도를 도입한 미국을 비롯해 영국 독일 호주 일본 등이 모두 리츠의 상장을 허용했다.

미국의 경우 리츠는 자본금 등 일정한 요건만 갖추면 누구나 설립이 가능하다.

특히 뮤추얼펀드나 연·기금 은행 보험회사 등 기관투자가들이 대거 투자하고 있는게 특징이다.

또한 개인이 투자할 수 있는 금액에 상한선이 정해져 있는게 통례다.

미국에서는 증시에 상장된 리츠상품이 92년 142개에서 98년에는 210개로 증가했을 정도로 인기를 얻고 있다.

상장된 리츠의 시장가치는 92년 159억 달러에서 98년 1383억달러로 770% 가 증가했다.

98년말 미국내 리츠의 평균 배당률은 7.8%, 총 수익률도 17.5%에 달할 정도로 높은 성장세를 보이고 있다.