토지대장속에 숨은 투자비법

[배종찬]

 토지대장에 숨은 투자비법

부동산에 대하여 필자는 아무도 믿지 않는다.

필자가 믿는 것은 오로지 부동산에 관련된 서류뿐이다.

부동산 중개를 하는 업소에 가서 흔히들 볼 수 있는 장면이 있다. 공인중개사는 열심히 귄리분석이니 등기부등본이니

토지대장, 건물대장을 보여주지만 대부분의 매수인들은 서류를 보지 아니하고 공인중개사의 얼굴과 입술을 본다.

그리고 공인중개사의 설명이 다 끝난 다음에 매수인들은 이렇게 말을 한다.

“전 오로지 사장님만 믿습니다.”

하지만 그 사람의 속내를 보면 이렇게 말을 하고 있다.

“전 아무것도 몰라요. 등기부등본을 왜 보는 지도, 어떻게 보는 지도 몰라요.

전 오로지 사장님만 믿어요.“

참으로 한심한 노릇이다. 자신의 소중한 돈이 그것도 몇 천만원에서 많게는 수십억이 투자되는 현장에서도 자신은 아무

것도 모르니까 오로지 당신 마음대로 하라는 것이다. 혹시라도 문제가 터지면 당신이 책임져주겠지라고 생각을 하지만

천만의 말이다. 부동산에 관련하여 문제가 터지면 공인중개사의 임무는 중개의 임무이기 때문에 중개물대상확인서만

이상없이 잘 써주면 그 이후의 문제는 모두 투자자의 문제이다. 공인중개사의 잘못에 대해서는 책임이 있지만 그렇지

않을 경우에는 모든 투자자의 책임인 것이다. 공인중개사는 다만 도의적인 책임만 지는 되는 것이다.

실례로 지금부터 수년 전이다. 청주지역에서 홀로 사시는 할아버지께서 폐지를 모아 팔아 경우 전세자금 20,000,000원을

확보하여 청주의 모 건물에 임대차계약을 체결하였는데 임대인은 청주지역의 의회 의원이라는 분이었다.

할아버지는 아무 문제없겠지 라고 생각하면서 임대차계약서와 전세금을 지급하였는데 알고 보니까 그 집은 임대차계약

서를 체결하기 전부터 이미 부동산경매에 나온 건물이었다. 그래서 결국 그 할아버지는 낙찰자에 의하여 명도를 당한 정

말 가슴 아픈 상황이 발생된 것이었다. 그 당시 인터넷사이트에서 이 할아버지의 이야기가 이슈가 된 적이 있었는데 법적

으로 볼 때 누구의 잘못이냐? 라고 따진다면 당연히 의원의 잘못이 크다. 하지만 어짜피 경매당한 부동산이 아닌가?

궁극적으로는 아무런 생각없이 아무런 법률지식없이 그 건물에 들어간 할아버지의 잘못이라고 봐야 할 것이다.

이처럼 우리는 자신이 평생 모아서 경우 마련한 부동산이 간단한 서류 한 장 보지 않아서 평생 모은 돈을 어처구니 없이

날려 보내는 경우가 종종있다. 그래서 필자는 부동산의 투자에 있어서 결코 사람을 믿지 않고 오로지 부동산에 관련된

서류만 믿는 것이다. 따라서 부동산 구입시에 중요한 것은 거래 상대방과 믿을만한 부동산도 중요하겠지만 제일 중요한

것은 부동산에 관련된 공적인 서류를 발급받고, 그러한 서류를 보는 방법이다. 부동산만 100% 신뢰하지 말고 자신의 소

중한 재산이 왔다 갔다 하는 순간이므로 스스로가 꼼꼼하게 잘 따져 보아야 할 것입니다.

그렇다면 부동산에 관련된 서류들이 무엇이 있는지 살펴보기로 하자.

토지대장

토지대장은 부동산의 소재지를 알 수가 있다.

부동산을 취득하면서 가장 중요한 것은 내가 사고자 하는 부동산이 저 부동산이 맞는지를 확인해야 한다. 이처럼 부동산

소재지를 정확하게 알기 위해서 토지대장과 지번도를 첨부하여 정확한 위치를 파악해야 하며 토지대장을 보면 토지의

지목이 나온다. 여기서 말하는 토지의 지목이란, 토지를 어떻게 이용할 것이냐에 대한 대략적인 방향을 제사한다.

지목이 대지라면 바로 건물을 지을 수 있고, 지목이 전,답이라면 농사를 지어야 된다는 말이며 지목이 임야라면 산으로

사용한다는 말이다.

여기서 중요한 점은 사실상의 지목 즉 눈으로 확인을 한 지목은 농지인데 토지대장이 나오지 않는 경우가 있다. 이처럼

현황상 지목은 전인데 토지대장이 나오지 않는 경우에 임야대장을 때보면 임야대장이 나오는 것을 알 수 있는데 이럴 경

우에 사실상 전이라고 하여도 정부가 생각하는 지목은 아직 임야인 것이다.

논산에 좋은 땅이 있다고 땅을 보았는데 현장에서 목격한 땅은 전이었다. 하지만 토지대장이 발급되지 않았기에 임야대

장을 발급해 보니 임야대장이 나오는 것이었다.

이처럼 사실상의 지목과 공부상의 지목이 다를 수도 있으므로 토지대장을 발급받는 것이다. 또한 토지대장상에는 토지의

면적에 대해서 나와 있다. 토지의 면적단위는 앞서 공부한 바와 같이 ㎡ 단위이며 내가 사고자 하는 면적이 2000평이라면

면적단위 환산을 하면 2000평 곱하기 3.3058 하면 6,611㎡가 되어야 한다. 만약 면적이 상이하면 상이한 만큼의 비용을

절감하면 되는 것이고 면적이 남을 경우에는 가만히 있으면 된다.

만약 토지대상상에 예전의 면적과 지금의 면적이 다른 경우가 있는데 이럴 경우에는 토지의 면적을 분필 하였거나 합병

한 경우를 말한다.

  토지의 분필

  토지의 면적을 쪼개는 것을 의미한다.

   강원도 영월군 수주면 두산리 10번지 전 1000㎡ 의 면적을

   강원도 영월군 수주면 두산리 10번지 전 560㎡

   강원도 영월군 수주면 두산리 10-1번지 전 440㎡

   이런 식으로 분할 하는 것을 토지의 분필이라고 한다.

   일반적으로 토지를 분할 하는 이유는 큰 면적의 경우 매수인이 한정되어 있지만 작은 면적의

  경우에는 매수인이 다변화 할 수 있기 때문에 기획부동산의 경우 사람들이 매수하기 좋은 면적

  으로 토지를 잘게 쪼개어 팔아서 수익을 내는 경우도 있었다.

    토지의 합병

    토지와 토지를 합치는 것을 의미한다.

    강원도 영월군 수주면 두산리 10번지 전 560㎡

    강원도 영월군 수주면 두산리 10-1번지 전 440㎡

    의 토지를 합쳐서

    강원도 영월근 수주면 두산리 10번지 전 1000㎡로 만드는 것을 의미한다.

    토지의 합병이유는 하나의 토지 지번이 맹지일 경우에 그 가치는 하락할 것이다.

    따라서 이럴경우에는 앞에 있는 도로를 끼고 있는 지번과 합침으로써 맹지가 아니되므로

    맹지의 가치에서 도로를 끼고 있는 토지로 전환됨으로써 토지의 가치가 상승되는 것이다.

토지대장상에는 소유자의 인적사항이 기재되어 있다.

이 토지의 소유자가 누구이며 어디에 살고 있으며 주민등록번호는 뒷자리를 제외한 앞자리까지 나온다.

만약 이 토지를 부동산을 통하지 않고 직거래를 하고 싶다면, 토지대장상의 소유자와 주소를 확인하여 직접 찾아가는

방법이 있거나 토지대장상에 나오는 주소에 직접 전하를 걸어 언제 만나는 약속을 정하면 되는 것이다.

  소유자 김 판 수 661023 - 1******

   경기 안산시 단원구 목내동 345-12

혹자들은 상기의 부동산 소유자 김판수씨의 전화번호를 어떻게 아냐고 물어보는 경우도 종종 있는데 아주 간단한 방법이

 있다. 그 방법은 바로 114에 전화를 해보는 것이다.

“안산시 단원구 목내동의 김판수씨 좀 부탁합니다.” 라고 말을 하면 된다.

토지대장에서 가장 중요한 것은 바로 토지대장 맨 밑에 나와 있는 개별공시지가 (원/㎡) 이다.

개별공시지가란 정부가 생각하는 이 토지의 ㎡당 가격을 말하는 것이다. 이 가격에 의하여 부동산을 보유함으로써 납부

하는 세금 보유세인 재산세와 종합부동산세가 부과되는 것이며, 부동산 취득시에 국민주택채권을 발급받아야 하는데

채권발급 기준금액이 되는 것이다. 이 토지 전체의 정부가 생각하는 공시가격을 따지는 방법은

토지의 면적 × 개별공시지가이다.

      맨땅 토지의 공시가격 산출방법

     토지의 면적 ㎡ × 개별공시지가

예를 들어서 인천 남동구 고잔동 234-12 번지의 나대지를 구입하였을 경우 내가 부담해야할 재산세와 국민주택채권

기준금액을 알고 싶다면 토지대장을 발급받아서 토지의 면적 (300㎡)과 개별공시지가 (㎡ 당 1,200,000원) 를 곱하면

되는 것이다.

300 ㎡ × 1,200,000 = 360,000,000원이 되는 것이다. 물론 토지의 공시지가와 매매금액은 많은 차이가 난다는 사실을

마음속에 염두에 두어 투자에 임하기 바란다. 

[카네기]

감사합니다.

[야왕]

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[한플러스]

좋은 정보감사합니다

[신광]

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[썬샤인]

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[뽀롱망치]

굿~~~~~~조금식 알아가니까 재미있읍니다 감사합니다

[joon lee]

많이 배웠습니다. 감사합니다.

[갤럭시]

좋은 글! 감사합니다.

[쵸코정]

감사합니다. 잘 배웠습니다.

[별이]

눈에속속들어오내요

[새벽녁]

이해가 잘돼네요^^

[부동산풍운아]

참 사람이 돈 앞에서는 비굴해 지는거 같아요. 물론 경매 나왔으니 의원도 망해서 돈 한푼이 소중해겠지만 할아버지 돈 받아서 얼만나 잘 살겠다고 그 의원처럼 그릇이 그것밖에 되지 않으니깐 망했지 않겠습니까? 정직하게 열심히 살아가시는 분들에게 상처주지 않는 더블어 살아가는 좋은 세상이 되었으면 좋겠습니다.

[하이하바1]

잘배웠습니다~

[인생은 아름다워]

자신의 소중한 재산을 잘지키는 것도 배움으로써 지키는 것이며
재테크를 잘 할수 있는것도 배움으로써 잘 할수 있는 것이다.~~

[선녀]

좋은 정보 감사합니다^^

[ddujipa]

토지대장을 이용한 소유자 전화번호 파악하는 방법을 알았습니다.

[정동숙]

감사합니다