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②해당 동별로 동별대표자를 선출하는 경우에는 후보자가 다수인 경우 무기명 투표로 선출하며, 단독 후보일 경우는 해당 동 입주자등의 과반수 서면동의로 선출한다.
③회장이 선출된 해당은 동대표 1인을 추가 선출할 수 있다.
제18조【동별 대표자의 선출공고 등】①동별대표자 선출을 위한 공고문에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 하며 임기만료 1개월전에 공고한다.
1. 선출인원(동별 선출인원 포함) 및 임기
2. 선거일정,
3. 입후보 등록기간
4. 후보등록장소(관리사무소)
5. 후보등록서류
가. 후보등록신청서(반명함판 첨부)1부
나.관리비 완납 등의 확인서(관리주체 발급)1부
다. 등기부 등본(접수일로부터 1개월 이내)1통
라. 주민등록등본(접수일로부터 7일 이내)1통
마. 당해 동의 입주자등의 3인이상 추천서
6. 선출방법(제7조 2항)
7. 후보등록자격과 그 밖에 필요한 사항
②입주자대표회의는 동별 대표자의 선출을 위한 위원회 운영규정을 두어야 한다. 다만, 최초의 입대위 구성을 위한 동별 대표자를 선출하는 경우에는 그러하지 아니한다.
제19조【동별 대표자의 결격사유 등】①동별 대표자의 자격은 주택법시행령 제50조 제3항의 규정에 의하여 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상(최초의 입대위를 구성하거나 주택법시행령 제50조제2항 단서의 규정에 의한 입대위를 구성하기 위하여 동별 대표자로 선출된 경우를 제외한다.)거주하고 있는 입주자로 한다.
②다음 각 호에 해당하는 자는 입후보할 수 없다.
1. 미성년자, 금치산자, 한정치산자, 파산자로서 복권되지 아니한 자
2. 당사자 또는 직계 존비속이 당해 단지 안에서 부녀회, 노인회 등 자생단체의 회장 및 임원 등의 직위에 있는 자
3. 금고이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
4. 금고이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다.)되거나 집행이 면제된 날로부터 2년이 경과되지 아니한 자
5. 당해 선거업무와 관련 물의를 일으켜 입주자등으로부터 불신임을 당했거나 입대위에서 그 직위를 제명 또는 해임된 자
6. 임기만료 전에 사퇴한 후 3년이 경과되지 아니한 전임 동별 대표(전체 입대위가 해산된 경우는 제외한다.)
7. 당해 공동주택을 위․수탁 관리하는 주택 관리업자의 소속 임직원 또는 자치관리 기구의 임직원 또는 사업주체의 임직원, 당해 공동주택 재건축조합 임직원
8. 당해 공동주택에 각종 공사 또는 용역을 공급하는 업체(조합 포함)의 임․직원
9. 기타 관리규약 또는 규정으로 정한 자
제20조【입주자대표회의의 구성】①입대위는 제17조에 의해 선출된 동별 대표자를 제적인원(이하“구성원”이라한다.)으로 구성한다.
②입대위에는 다음 각 호의 임원을 둘 수 있다.
1. 회장 1인
2. 부회장 1인
3. 총무 1인
4. 감사 2인(동대표 1인. 입주자 1인)
5. 재무 1인
③회장은 동별 대표자 선출 후 7일 이내에 동별 대표자 중에서 호선한다. 단, 입주자 등의 10분의1 이상의 서면요구가 있을 때에는 선출된 동별 대표자 중에서 입주자등의 과반수 찬성으로 선출한다.
④부회장 및 감사는 입주자대표회의 구성원 중에서 제안하여 그 과반수의 찬성으로 선출한다.
⑤입대위 임원 업무범위는 다음과 같다.
1. 회 장 : 주택법시행규칙 제21조 제3항 규정에 의거 입대위를 대표하 고 그 업무를 총괄하며, 관리주체의 업무를 감독한다.
2. 부회장 : 회장을 보좌하고 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 그 직무를 대행한다.
3. 총 무 : 회장을 보좌하며 회의진행, 회의록 작성, 관리주체에게의 의 결사항 통보 및 공고 등의 업무와 관리규약 내규로 정한 업무를 담당한다.
4. 감 사 : 주택법시행규칙 제21조 제5항의 규정에 의한 관리비사용료 및 장기수선충당금등의 부과, 징수, 지출, 보관 등 회계 관계업무와 입대위와 관리주체의 업무전반에 대하여 감사한다, (단. 임원으로서 의결권은 없고 의견진술권은 없고 의견진술권만 갖는다.)
5. 재 무 : 재무는 총무를 보좌하며 수입과 지출에 대한 회계업무를 담당 한다.
⑦회장이 직무를 수행할 수 없을 경우에는 부회장의 연장자 순으로 회장의 업무를 대행한다.
제21조【동별 대표자 및 임원의 임기】①동별 대표자 및 임원의 임기는 2년으로 하며 1회에 한하여 연임할 수 있다. 단, 동별 대표 입후보자가 없는 동에 대해 동별 대표자 선출시마다 관리규정에 의한 결의로 동별 대표자로 선출 할 수 있으나, 임원으로 선출할 수는 없다.
②입대위 구성이후 동별 대표자와 임원의 궐위가 있을 경우에는 관리규정을 준용하여 그 궐위일로부터 30일 이내에 다시 선출할 수 있고 그 임기는 전임자의 잔임 기간으로 한다. 다만 잔임 기간이 6개월 미만일 경우 선출하지 아니할 수 있다.
③보궐 선출된 동별 대표 및 임원의 임기는 궐위 동별 대표자의 잔임 기간으로 한다.
④동별 대표 및 임원이 동별 대표자의 자격을 상실한 때에는 그 자격도 상실된다.
제22조【임원회의】①임원회의는 제20조 제3항의 임원으로 구성한다.
②임원회의 의장은 입대위 회장이 된다.
③임원회의는 다음 각 호의 사항을 심의한다.
1. 관리규약 및 기타규정에서 임원회의 심의사항으로 정한사항
2. 입대위에서 위임받은 사항
④임원회의 소집 및 절차와 회의진행은 입대위 규정을 준용한다.
⑤임원회의는 그 구성원 과반수 이상의 출석으로 개의하고 의결은 구성원 과반수이상 찬성이 있어야 한다.
⑥임원회의시는 회의록을 작성 보관하여야 한다
제23조【동별 대표자의 해임 등】①동별 대표자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에 입대위는 구성원의 2/3이상 출석과 출석인원의 과반수 의결로 해임할 수 있다. 단, 제5호 또는 제6호, 제8호, 제9호에 해당하는 자는 당연히 해임된 것으로 본다.
1. 고의 중과실 등으로 관계규정을 위반한 때
2. 각종 공사업체와 용역업체로부터 금품수수 등을 한 때
3. 동별 대표자로서 심히 품위를 손상하는 행위를 한 때
4. 동별 대표자가 아닌 자로 하여금 그 업무를 대리하게 하는 등 직무를 해태한 때
5. 관리비 사용료 및 장기수선충당금 등을 3개월 이상 연체한 때
6. 특별한 사유 없이 계속하여 3회 이상 회의에 불참한 때
7. 당해 공동주택에서 주택법에 의하여 과태료 처분을 받거나 벌금이상의 형을 선고받은 때
8. 동별 대표자가 당해 공동주택에서 주민등록을 변경한 경우(단, 같은 동내에서 주민등록을 변경하는 경우에는 예외로 한다.)
9. 당사자 또는 직계 존비속이 당해 단지 안에서 부녀회, 노인회 등 자생단체의 회장 및 임원 등의 직위에 있는 자
②제1항에도 불구하고 제17조에 의거 선출된 동별 대표자에 대해 해당동 입주자의 과반수의 불신임 서면동의가 있을 경우에 동별 대표자격은 상실된다. 단, 제20조 제4항 단서 조항에 의거 선출된 회장은 입주자 등의 총회를 실시하여 과반수 투표 2/3이상의 찬성으로 해임한다.
③제1항 제1호 내지 제4호, 제7호에 해당하는 자를 입대위에서 해임하고자할 때에는 당사자를 출석시켜 의견을 진술하게 할 수 있으며 당사자가 출석하지 않는 경우에는 의견이 없는 것으로 본다. 이 경우 해임대상 당사자는 의결권이 없으며 구성원 의결정족수에는 포함한다.
④입대위가 규약 제24조 규정을 위반하거나, 고의 또는 중과실에 의한 하자로 입주자등에게 중대한 재산상의 손실 등을 끼친 때에는 입주자 등은 그 해산 및 개선을 입주자 등의 3분의2이상 서면동의로 결정할 수 있으며 해산이 결정된 경우의 효력은 입주자 등의 과반수의 서면동의 즉시 발효되므로 관리주체는 즉시 동 관리규약의 규정에 따라 선거절차를 진행하여야 한다.
제24조【입주자대표회의의 의무 등】①입대위의 구성원은 관계 규정을 준수하고 입주자 등의 권익보호 및 이익실현을 위하여 맡은 업무를 성실히 수행할 의무를 진다.
②입대위의 구성원은 고의 또는 중과실로 인하여 입주자등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
③입대위는 관리주체의 업무에 대하여 감사 및 감독을 실시하되, 그 업무를 부당하게 간섭하거나 대신하여서는 아니 된다.
④입대위와 관리주체는 상호간에 부당하게 간섭하거나 압력을 행사할 수 없으며 이로 인하여 사고가 발생할 때에는 그 손해배상의 책임을 진다.
⑤입대위는 입주자 등의 문화욕구충족, 단지 내 공동체적 삶 추구 및 질 개선을 위해 적극적으로 노력하여야 하며 관리주체로 하여금 관련사업계획을 수립 예산에 반영하게 할 수 있다.
⑥입대위는 공동주택관리 현황의 투명성 확보를 위하여 인터넷 망을 구축하고 관리주체로 하여금 관리․운용토록 하여야 한다.(단, 별도 구축이 어려운 경우 공동주택 관리와 관련한 유관법인격 법정법인단체에 공동구축 운용할 수 있다.)
제25조【회의개최】①입주자대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분하며 회장이 소집하고 의장이 된다.
②정기회의는 매월 1회 개최한다.
③임시회의는 다음 각 호의 경우에 개최한다.
1. 회장이 필요하다고 인정하는 때
2. 입주자 대표회의 구성원 1/3 이상의 요구가 있을 때
3. 전체 입주자 등의 1/10이상의 서면 임시회의 요구가 있을 때
4. 감사가 감사결과 관리주체 또는 입대위에 대해 감사할 필요가 있다고 인정할 수 있는 소명이유와 소집자료 등을 명시하여 회의소집을 요구하는 때
5. 자치관리기구(또는 위․수탁관리주택업자)가 회의의 소집이유 등을 명시하여 회의소집을 요청하는 때
④관리주체 장 또는 해당분야 관리책임자(안건이 있는 경우에 한한다.)는 회의에 참석하여 소관업무를 보고하고 해당 안건에 대하여 의견 등을 발언하게 할 수 있다.
⑤회장은 필요한 경우 전문가의 조언 또는 자문, 조사를 실시할 수 있으며 계약 당사자 및 이해 관계자는 이에 적극 응해야 한다.
⑥회장은 회의를 개최함에 있어 통장, 반장, 자생단체(부녀회 등), 입주자 등 및 이해 관계자의 요청이 있는 경우 공동주택관리의 투명화를 위하여 회의를 방청하게 할 수 있으며 필요한 경우 의견을 진술하게 할 수 있다. 다만 방청자가 회의진행을 방해하는 경우 회장은 퇴장을 명할 수 있다..
제26조【회의소집】①회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 회의개최 최소 7일 전까지 일시, 장소, 의안을 동별 대표자에게 통보하고 입주자 등이 알 수 있도록 규정을 준용 공고하여야 한다.
②회의 부의안건 내용에 대한 검토가 필요한 경우 입대위(관리주체포함)는 필요한 자료를 송달하여 충분히 검토 후 의결에 참석할 수 있도록 하여야 한다.
③긴급을 요하는 경우에는 제1항의 규정에도 불구하고 공고 기간을 단축할 수 있다.
제27조【의결사항 등】①입대위는 주택법시행령 제51조 제1항의 규정에 의거 그밖에 관리규약으로 정하는 다음 각 호의 의안에 대해서 정원의 과반수 이상의 찬성으로 제안 또는 의결한다. 다만 당해 입대위 구성원수의 3분의2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원의 과반수 찬성으로 의결할 수 있다.
1. 관리규약 개정안 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제 규정의 제정·개정
2. 관리비예산의 확정, 사용료기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리, 계약체결
3. 단지안의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉·난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
4. 자치관리를 하는 경우 자치 관리기구 직원의 임명 및 사무위임에 관한 사항 등
5. 공동주택의 공용부분에 대한 보수·교체 및 개량 등
6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
7. 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다.)에 의한 안전관리계획(이하 “전관리계획"이라 한다.)의 수립 또는 조정 (비용지출을 수반하는 경우에 한 한다.)
8. 공동주택관리와 관련이 있는 부녀회(어머니회)등 자생단체의 운영기준
9. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 입주자 등에 대한 조치, 입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
10. 입주자 등 10인 이상의 연명으로 제안하는 사항
11. 관리비예치금의 관리 및 운용방법
12. 입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
13. 관리비예치금의 관리 및 운용방법
②의안은 당해 입대위 구성원(동별 대표자)또는 관리사무소장이 작성할 수 있다. 다만, 회장은 동별 대표자가 작성한 의안에 대해 관리사무소장이 검토의견을 첨부하게 할 수 있다.
③의안을 제출하는 자(이하“제안자”)는 회의개최 최소3일 전에 상정할 의안(“회의목적”을 말한다.)을 갖추고 근거자료 등 사유를 붙여 이를 회장에게 제출하여야 하며 회장은 이를 검토한 후 관계규정에 위반되는 사항은 그 이유를 명시하여 반려하여야 한다.
제28조【의결방법】①회의의 성원과 의결은 주택법시행령 제51조 제1항의 규정에 의하여 관리규약에서 정한 구성원 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 당해 입대위 구성원의 3분의 2이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다.
②동별 대표자는 그 권한을 대리할 수 없다. 다만, 제26조의 규정에 의하여 통보받은 회의에 참석할 수 없는 불가피한 사정이 있는 경우에는 회의 안건에 대하여 서면으로 본인의 의견을 회장에게 제출할 수 있으며 이 경우 출석한 것으로 본다.
제29조【재심의】①관리주체는 입대위에서 의결한 사항이 관계규정에 위반된다고 판단하는 경우에는 재심의 요청서를 입대위에 서면 제출할 수 있으며 이 경우 입대위는 이를 다시 심의하고 그 결과를 관리주체에게 통보하고 재심의사항을 공고하여야 한다.
②제1항의 재심의 요청서에는 다음 각 호의 사항을 적시하여야 한다.
1. 의결한 사항
2. 관계규정 및 그 규정을 위반하는 내용
3. 처리방안 등
제30조【회의록】①회장은 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 출석한 동별 대표자 전원의 서명을 받아야 하고 서명을 거부하는 경우에는 서명 확인란에 “거부”로 표기하고 회의도중 자리를 이석한 경우에는 “이석”이라 투명하게 표기하여 관리주체가 보관 및 집행하도록 서면 통보하여야 한다.
②입대위는 입주자 등이 관리투명화를 위하여 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 그러나 다음 각 호의 경우에 한하여 열람과 복사를 입대위에서 구성원의 과반수이상 참석과 참석위원 과반수 이상의 찬성의결로 열람 또는 복사의 범위를 제한할 수 있다.
1. 공사의 용역과 입찰계약의 예정가액(단, 낙찰자 결정전까지로 한다.)
2. 개인정보 및 개인의 명예훼손 등이 예상되는 신상정보에 관한 부분
3. 작성 또는 진행중인 안건 등
제31조【겸임금지】①당해 단지를 위․수탁 관리하는 주택관리사업체 소속 임 ․ 직원과 공동주택 자치관리기구의 임 ․ 직원은 동별 대표를 겸임할 수 없다.
②당해 주택의 재건축 사업조합의 임직원은 입주자대표회의 임원을 겸임할 수 없다.
제32조【운영비】①입주자대표회의는 그 업무수행에 필요한 입대위 운영비를 매월 세대당 15평은 1,000원 그 외 평형은 1,500원 이내로 관리비에 포함하여 부과 징수할 수 있다. 또한 지급여부 및 그 금액을 규정한 “입주자대표회의 운영비 사용규정(”운영비사용규정“이라 한다)을 제정할 수 있다.
②제1항에 의하여 운영비 사용규정을 제정하는 경우 그 규정안을 게시판 또는 인터넷 홈페이지 등에 공시하여 입주자등의 충분한 의견수렴을 거쳐야 한다.
③임원 및 동별대표자에게 업무수행에 필요한 금액을 다음과 같이 지급할 수 있다.
1. 회장 : 매월 500,000원 2. 총무 : 매월 300,000원
3. 감사 : 감사업무시 일급50,000과 식사제공
4. 동별대표자 : 입주자대표회의 소집시 참석 동별 대표자에게 월1회(정기회의)에 한하여 20,000원 이내에서 지급하기로 한다.
④입주자대표회의는 운영비 사용규정에 의한 사용내역을 매월 별도의 장부(증빙자료를 포함한다)로 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고 입주자등의 열람청구가 있거나 자기비용으로 복사요구가 있는 경우 이에 응하여야 한다.
제 4 장 자 치 관 리
제33조【자치 관리기구의 구성 및 운영】①입주자등이 관리방법을 자치관리로 결정한 경우 입대위는 주택법 제43조 제4항의 규정에 의하여 자치관리 기구를 구성하여야 한다.
②입주자대표회의는 관리사무소장으로 하여금 관계규정에 적합하게 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리 기구를 구성하도록 하여야 한다.
③주택법시행령 제53조 제2항의 규정에서 감독이라 함은 입대위가 관리주체의 행위를 감시하고 그에 대하여 필요한 요구사항(업무에 대한 처리기준, 시정, 추인, 취소, 정지 등)을 주택법시행령 제51조 제1항의 규정에 의한 의결절차를 거쳐 관리주체에 서면통보 함으로서 그 행위의 합법성을 보장하는 행위를 말한다.
④입주자대표회의와 자치관리기구간 의사표현은 서면으로 하여야 한다. 다만 불가피한 경우 구두로 할 수 있으며 상황이 종료 또는 완료된 즉시 서면으로 통보하여야 한다.
제34조【자치 관리기구 직원의 자격요건 등】①다음 각 호에 해당하는 자는 자치관리기구의 직원(관리사무소장을 포함한다.)이 될 수 없다.
1. 관계법령에 적합한 법정자격을 소지하지 아니한 자
2. 병역 기피자 및 군무이탈자
3. 의료기관의 건강진단 결과 맡은 업무를 수행할 수 없다고 판정된 자
4. 주민등록법상의 주민등록이 말소되거나 없는 자
5. 관계규정에 의거 선출된 동별 대표자
6. 그 밖에 관계규정 또는 관리규정으로 정한 자
제35조【인사·보수·책임】이 규약에서 정하지 아니한 자치관리기구 직원의 담당업무와 인사, 보수 및 책임 등은 입대위에서 근로기준법에 의한 취업규칙 및 인사규정 등으로 정한다.
제 5 장 위 탁 관 리
제36조【주택관리업자 선정】①입대위는 관리방법을 위․수탁관리로 결정한 경우 관계법령 및 관리규약에 의거 주택관리업자를 모집공고한 후 후보업자를 추천, 제18조 제1항의 규정을 준용 공고하고 입주자 등의 과반수 이상의 서면동의를 받아 선정하여야 한다.
②입주자등을 대표하여 회장은 제1항에 의거 선정된 주택관리업자와 위․수탁관리 계약을 체결하여야 한다.
③위․수탁관리 계약기간은 2년으로 한다.
④주택관리업자의 선정은 공개경쟁의 입찰에 의한다. 다만, 제1항에도 불구하고 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 선정하고자 하는 경우에는 사전에 다음 각 호의 사항을 입주자 등이 알 수 있도록 15일 이상 게시판과 홈페이지 등에 공고하여야 한다.
1. 계약기간의 만료되는 날
2. 주택관리업자 상호(개인 또는 법인 명칭)
3. 제11조 제1항에서 정한 서면동의가 없을 경우 입대위가 구성원 2/3이상의 찬성만으로 재선정한다는 내용
4. 다시 계약하는 경우 그 계약기간
5. 계약서
6. 재계약에 이의가 있는 경우 이의서 제출방법 등
7. 그밖에 필요한 사항 등
⑤주택관리업자를 선정할 때에는 입대위는 다음 각 호의 서류를 확인하여야 한다.
1. 주택 관리업 등록증
2. 사업자등록증
3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본)
4. 납세필증(국세 및 지방세)
5. 주택관리업자 보유기술, 인력, 장비 등과 배치될 관리사무소장의 인적사항
6. 최근 1년간 공동주택의 관리실적
7. 기타 재무상태 등 입대위에서 입찰공고 조건에 부합하는 사항
8. 관리주체구성 관련서류(인원수, 인적사항 등) 및 제34조 제1항을 준용 한 자격요건 적격확인서
제37조【위․수탁업무 등】①관리업무의 위․수탁범위는 제39조 제1항 각 호의 업무 등으로 한다.
②위․수탁관리계약서에는 다음 각 호의 사항을 포함하되 명료하게 작성하여야 한다.
1. 목적
2. 용역의 대가
3. 계약기간
4. 주택관리업자 2인의 연대보증서(계약이행 보증보험증권으로 갈음가능)
5. 대금지급 및 방법
6. 관리기구의 조직구성
7. 관리비예치금 사용 등
8. 책임한계 및 손해배상책임
9. 제3항 각호에 해당하는 경우 계약의 해제 및 해지에 따른 정산․손해배상 내용
10. 그밖에 필요한 사항
③입대위는 주택관리업자가 다음 각호사항 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약을 해지하여야 한다.
1. 재무상태, 보유기술인력 및 장비 등의 서류를 거짓으로 작성하여 제출한 때
2. 금품제공 등 부정한 행위로 계약을 체결한 때
3. 등록말소 또는 영업정지 처분을 받은 때
4. 제36조 제5항의 내용이 허위임이 드러날 때
5. 특별한 사유없이 계약을 불이행한 때
④입대위 회장은 위․수탁관리계약을 체결하는 주택관리업자에 대하여 관계규정 및 계약의 성실한 이행에 대한 서약서를 징구하여야 한다.
⑤위․수탁계약의 체결은 [별첨]"공동주택 위․수탁관리계약서"에 의한다.
⑥제1항에 의거 위․수탁계약이 체결된 후 주택관리업자는 제2항 제6호의 구성원에 대한 업무 및 위임(또는 대리)사항을 확정한 사무분장표를 회장에게 제출해야한다.
⑦당해 공동주택 위․수탁관리업자의 장은 당해 공동주택관리 업무를 총괄하며 그 밖의 기술업무(직원수행업무를 말한다.) 등을 겸직할 수 없다.
제38조【위․수탁 관리계약서 열람 등】①위․수탁 관리 계약서에는 입주자 등 및 관리직원등 관리에 이해관계를 가진 자의 기본적인 권리를 침해하는 내용이 포함되어서는 아니 된다.
②입주자대포회의는 입주자 등이 위․수탁관리계약서의 열람 및 복사를 요청한 때에는 이에 응하여야 한다.
제 6 장 관리주체의 업무 및 책임
제39조【관리주체의 업무 등】①관리주체는 관계법령에서 정한 업무 및 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 필요한 범위 안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.
1. 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리
2. 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거
3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
4. 장기수선 계획수립 및 장기수선 충당금 사용계획 수립
5. 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리
6. 관리규약으로 정한 사항의 집행
7. 입대위에서 의결한 사항의 집행
8. 기타 공동주택 관리와 관련된 위임사항
②제①항 제6호의 “공동주택 관리규약으로 정한 사항의 집행"이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 공사·용역 입찰관리와 준공검사
2. 제44조의 규정에 의한 재해보험의 가입
3. 관리규정에 의한 규약위반자 및 질서 문란자에 대한 조치
4. 그밖에 이 규약 및 관리규약 내규로 정한 업무
③제1항 제8호의 “기타 공동주택 관리와 관련된 사항”이라 함은 다음 각 호를 말한다.
1. 공동주택관리업무 공개·홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽 등
2. 입주자 등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택 단지안의 토지·부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치
3. 공동주택 단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
④경비원은 단지 내에서 거동이 수상한 자 등에 대하여는 경비실 및 관리사무소까지 동행할 것을 요구할 수 있으며 경비원의 저지를 거부하는 경우 즉시 관리사무소에 보고하여야 한다.
⑤경비원은 단지 내에서 위험한 행위를 하는 자가 있거나 공동생활질서를 지키지 아니하는 자가 있을 때에는 이를 제재할 수 있으며 단지 내의 원활한 교통흐름을 위하여 단지 내 도로 및 주차장의 차량을 통제할 수 있다.
⑥관리주체는 다음 각 호의 사항을 그 공동주택의 인터넷홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자 등에게 개별 통지하여야 한다. 다만 입주자 등의 세대별 사용내역 등 사생활 침해의 우려가 있는 것은 공개하지 아니한다.
1. 입대위의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항
2. 관리비등의 부과내역(주택법시행령 제58조 제1항 내지 제3항의 관리비와 사용료 등에 대한 항목별 산출내역을 말한다.)
3. 관리규약, 장기 수선계획 및 안전관리계획의 현황
4. 입주자 등의 건의사항에 대한 조치결과 등과 주요업무의 집행 및 추진현황
5. 동별 대표자의 선출 및 입대위 구성원에 관한 사항
6. 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항
제40조【관리주체의 책임 및 의무】①회장은 관리주체의 장으로부터 제33조, 제37조, 제39조에서 규정한 업무의 성실한 책임과 의무를 다할 것을 서약하는 서약서를 징구하여 보관하여야한다.
②관리주체와 그 소속직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자 등 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그손해를 배상하여야 한다.
③입대위와 관리주체간 의사표현은 서면으로 하여야 한다. 다만, 불가피한 경우 구두로 할 수 있으며 상황이 종료 또는 완료된 즉시 서면으로 통보하여야 한다.
④관리주체는 입주자 총의 또는 입대위에서 의결된 사항에 대해 입대위가 각 조항에서 규정된 기일 내에 공고(공시, 고지)를 하지 않는 경우 공고기일 마감 다음 날로부터 7일 이내에 의무적으로 공고 또는 게시하여야 한다.
⑤관리주체는 건축법 제47조의 규정에 의거 매년 장기수선계획을 수립, 년말 25일전까지 입주자 대표회의에 제출하여야한다.
제41조【자료의 종류 및 열람방법 등】①관리주체가 보관 및 관리하는 자료의 종류는 다음 각 호와 같다
1. 관리규약 및 제규정
2. 설계도서, 장비내역, 장기수선계획서 및 안전관리계획서 등 시설관련 서류
3. 입대위 회의록 및 제반 서류
4. 관리비 사용료의 부과, 징수현황 및 이에 관한 회계서류
5. 장기수선충당금의 적립 및 사용에 관한 서류
6. 관리비 예치금의 내역
7. 각종 계약서 및 제반서류
8. 직원 인사기록카드 및 근무일지 등
9. 그밖에 관리업무에 필요한 서류 또는 이 규약으로 규정한 서류 등
②입주자 등은 관리주체의 업무를 방해하지 않는 범위 내에서 단일 건으로 제1항의 서류의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구할 수 있으며 관리주체는 제30조 제2항에서 규정한 경우를 제외하고 그 요구에 응하여야 한다.
제42조【관리주체의 동의 기준】①주택법시행령 제57조 제3항 각호의 행위에 대하여 입주자가 관리주체에게 동의를 요구하는 경우에 대한 동의기준은 다음 각 호에서 규정한 바와 같다. 다만, 주택법령에서 입대위의 의결을 규정한 사항은 제외하며 필요한 경우 입대위 및 이해당사자의 의견을 받아야 한다.
1. 공용부분에 물건을 적재하거나 이로 인해 통행, 피난 및 소방을 방해하는 사항
가. 입주자 등에게 이익이 있거나 필요하다고 판단되는 행위는 동의(다만, 단지내 상가 입점자의 권익을 침해하지 않는 범위 내에 한한다.)
∘자생단체가 농수산물 직거래, 바자회 등의 목적을 위해 물건을 주차장 또는 단지 내 도로에 일시적으로 적재하는 행위
∘주차장을 주차 이외의 용도로 일시 사용하는 행위
나. 입주자 등에게 피해가 발생한다고 예상되는 행위는 부 동의
∘세대내 과외(피아노, 놀이방, 합숙소, 공부방 등)등을 하는 행위. 다만, 놀이방과 공부방은 1층에 한하여 동의
∘자동차를 소방차 전용구역에 주차하거나 주차구역 이외의 장소에 주 차하여 통행을 방해하는 행위
∘ 건물 내부의 계단 및 통로에 물건을 적재하는 행위
∘ 차로에 물건을 적재하거나 자동차를 주차시키는 행위는 소방훈련 등 특별한 경우를 제외하고는 금한다.
∘ 2.5톤 이상의 화물차 또는 대형버스 등의 주차행위
2. 광고물․표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 사항
가. 지정된 장소에 부착하거나 입주자 등에게 홍보가 필요하다고 판단되 는 행위는 동의
∘ 정부기관에서 지정된 게시판에 부착하는 행위
∘ 입주자 등에게 유익한 정보를 제공하는 행위
∘ 안전수칙과 관련하여 지정된 시설에 부착하여 홍보하는 행위
나. 지정된 장소 외의 장소에 부착하거나 미관을 해치는 행위는 부동의
∘ 대형 광고물을 단지 안에 설치하는 행위
∘ 발코니 전면과 건물 외벽을 이용하는 광고행위
∘ 광고물․선전물 등 스티커를 부착하는 광고행위(지정된 장소는 제외)
3. 가축을 사육하거나 방송시설을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 사항
가. 입주자 등의 동의를 요하는 행위(통로식[line식]은 당해 통로[line]에, 복도식은 당해 복도 층에 거주하는 입주자 등의 과반수의 서면동의가 있 어야 한다)
∘ 개, 고양이, 토끼, 쥐, 닭 등 가축을 애완용으로 기르는 행위 (단, 보건복지가족부장관이 장애인보조견표지 인증서를 발급한 장애인보조견 은 제외)
∘ 뱀, 파충류 등을 애완용으로 기르는 행위
∘ 조류를 기르는 행위(앵무새 등 작은 새에 한한다.)
나. 방송시설 등을 사용하는 행위
∘ 확성기, 비상방송시설 등을 사용하는 행위는 전체 입주자 등에게 필 요한 경우에만 동의
다. 악기 등을 사용함으로서 다른 세대에 이의가 있는 경우
4. 발코니의 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위. 이 경우 동의를 받고자 하는 입주자 등은 안전사고 책임에 대한 서약서를 관리주체에게 제출하여야 한다.
가. 발코니의 철재난간에 위성·무선안테나 및 화분 등을 설치하는 행위(돌출물의 낙하로 안전사고가 우려되는 경우와 인양기 등의 사용에 지장을 줄 우려가 있는 돌출물의 설치를 금한다.)
나. 외벽(콘크리트 벽을 말한다.)에 돌출물을 설치하기 위해 못을 박거나 구멍을 뚫는 등의 행위
5. 통제구역인 전기실 ․ 기계실 및 위험구역인 정화조시설 등에 출입하는 행위는 관리자가 동행하여야 한다.
6. 주택법시행령 제57조 제①항 제20호의 규정에 의한 공동주택의 보육시설 임대 계약시 보육시설을 이용하는 입주자중 보육시설의 임대(기간, 금액 등)에 동의하는 비율에 관한 사항
②관리주체는 제1항의 행위에 대한 동의로 입주자 등의 민원이 발생할 우려가 있는 경우와 안전사고 및 주거생활에 불편을 줄 우려가 있는 행위는 입대위의 의결을 거쳐 그 동의를 거부할 수 있다.
③입주자는 제1항의 행위를 하고자 하는 경우 관리주체에게 공사내용, 일정 등 전반적 내용이 포함된 서류를 제출하고 동의를 얻어야한다.
④관리주체는 제3항의 동의요청사항 동의여부를 결정하고 동의하는 경우 준수사항 등을 명시한 동의서를 동의신청 입주자에게 발급하여야 하고 입주자는 이를 준수 하여야한다. (동의하지 않는 경우 그 사유도 동의요청 입주자에게 통보하여야 한다.)
제43조【층간소음 규정 준수】①주택법시행령 제57조 제1항 제21호의 규정에 의한 다음의 층간소음으로 인하여 이웃한 세대에 피해를 주어서는 안 된다.
1. 아이들이 뛰는 소리
2. 문을 닫는 소리
3. 애완견 짖는 소리
4. 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기․청소기․골프연습기․헬스기구 등의 사용
5. 기타 주거생활에 지장을 초래하는 소음 등
②관리주체는 제1항을 위반한 세대에 대하여 시정을 요구하고 시정되지 아니할 경우 제80조 규정에 의하여 필요한 조치를 할 수 있다.
제44조【재해보험】①관리주체는 주택법시행령 제58조 제3항 제7호의 규정에서 정하는 "공동주택단지 내 건물 전체를 대상“으로 하는 다음 각 호의 재해보험을 입주자 등을 대행하여 가입 할 수 있다.
1. 건물 및 가재도구 등에 대한 화재보험계약
2. 승강기․인양기 및 어린이놀이터시설 등의 사고 등에 대한 손해보험계약
②입주자대표회의는 당해 공동주택 내에서 각종 사고로 인한 비용의 지출을 줄이기 위하여 관리주체가 제1항 각호의 보험에 가입하도록 지원 및 감독하여야 한다.
제45조【제반 관리교육 등】①관리주체는 안전사고 예방과 자질향상을 위하여 그 소속직원에 대한 교육을 받도록 하여야 한다.
②입대위는 그 구성원 또는 관리주체 소속직원이 주택법령 등의 규정에 의한 교육을 받을 때에는 이에 필요한 경비를 지원할 수 있다.
③입대위는 주택법령에서 인정하는 기관 등이 관리주체 등을 지도하거나 자료·서식·간행물 등의 정보를 제공하는 때에는 그에 따른 경비를 지원할 수 있다.
제46조【재정보증】입대위 회장과 관리주체의 직원은 다음 각호의 신원보증이 있어야 한다.
1. 회장은 3,000만원 이상의 보증보험증권 또는 이에 갈음할 수 있는 보증서가 있어야 한다.
2. 관리사무소장은 3,000만원 이상의 보증보험증권 또는 이에 갈음할 수 있는 보증서가 있어야 한다.
3. 회계관계 직원은 1,000만원과, 과장급은 1,500만원, 주임이하는 1,000만원의 보증보험증권 또는 이에 갈음할 수 있는 보증서가 있어야 한다.
제47조【관리업무의 인수 및 인계】①관리주체가 변경될 경우 인수·인계의무자는 입대위를 대표하는 자 및 감사의 입회 아래 인수· 인계서를 작성하여 서명 ․ 날인하고, 다음 각 호의 서류와 함께 인수·인계하여야 한다.
1. 설계도서·장비내역·장기 수선계획 및 안전관리계획
2. 관리비 및 사용료의 부과 · 징수현황과 이에 관한 회계서류
3. 법 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금(이하“장기수선충당금”이라 한다.)의 적립현황
4. 관리비 예치금의 내역
5. 관리규약, 그 밖에 관리업무에 필요한 사항
②제1항 제5항에서 규정한 “관리규약, 그밖에 관리업무에 필요한 사항”이라 함은 다음 각 호와 같다.
1. 관리사무소 조직 및 일반현황
2. 입대위 구성원 현황
3. 입주자 등의 세대별 구성현황
4. 그밖에 인수·인계에 필요하다고 인정하는 사항 등
③입대위의 임기만료 또는 불신임, 자진사퇴 등과 관리주체가 변경된 경우에는 다음 각 호의 사항을 후임자에게 인계 하여야 한다.
1. 관리비예치금의 내역
2. 장기수선충당금의 적립내역과 집행내역 및 인장
3. 관리주체의 현황
4. 그밖에 필요한 사항
제 7 장 관 리 비 등
제48조【관리비 예치금】①사업주체는 입주자대표회의가 구성되기 전까지 당해 공동주택의 공용부분의 관리 및 운용을 위하여 관리비예치금을 징수할 수 있다.
②관리비예치금은 운용 중 입주자 등이 변경되는 경우 (매도로 인하여 소유권이 변경되는 것을 말한다.)매도자와 매수자간에 그 권리를 상계하여야 한다. 다만, 매도자와 매수자가 서로 상계를 하지 않고 관리주체에게 관리비예치금의 반환을 요구하는 경우 매수자가 관리주체에게 납부를 완료하는 경우 매도자에게 반환할 수 있으며, 쌍방간의 정산으로 승계할 수 있다.
③관리비예치금을 납부하지 아니한 입주자 등에 대한 조치는 제80조의 규정을 준용한다.
④사업주체는 제20조에 의해 입대위가 구성된 때에는 관리비예치금에 대해 정산하고 관계규정에 따라 인수·인계 하여야 한다.
제49조【관리비 등】①입주자 등은 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리 주체에게 납부하여야 한다.
②관리비는 입주자 등이 변경되는 경우(매도로 인하여 소유권이 변경되는 것을 말한다.) 매도자와 매수자간에 그 권리를 상계하여야 한다. 다만, 매도자와 매수자가 서로 상계를 하지 않고 관리주체에게 관리비의 반환을 요구하는 경우 매수자가 관리비 등을 관리주체에게 완료하는 경우에 한해 매도자에게 반환할 수 있다.
제50조【관리비 등의 산정기간】관리비등의 산정기간은 매월1일부터 말일까지로 한다. 다만, 전기·수도·가스등 징수권자를 대행하는 사용료는 징수권자의 약관 등이 정하는바에 의한다.
제51조【관리비 등의 납부기한】①관리비 등의 산정기간은 매월 말일로 한다. 다만, 납기일이 공휴일인 경우에는 도래하는 금융기관의 첫 근무일까지로 한다.
②전출하는 입주자등이 당월의 관리비등에 대한 중간정산을 요청한 경우 관리주체는 입주자가 계약서 등에 건물을 명도하기로 정한 날을 기준으로 명도전 3개월 평균 관리비등을 당월의 일수로 나눈 금액에 100분의5(오차비율)를 가산한 후 당월 주택의 점유일수를 곱하여 산출한다. 다만, 사용료중 검침이 가능한 비목(수도, 전기 등)은 검침계량에 따라 정산한다.
③제2항의 경우 관리비등의 납부기한을 전출일로부터 3일 이내에서 별도로 정하여 고지할 수 있다.
제52조【관리비 등의 징수와 보관 및 예치】①관리비·사용료 및 장기수선충당금 등(이하“관리비등”이라 한다.) 제수납금의 납부고지서는 동․호수 및 관리비 등의 비목별 금액, 납부기한, 납부 장소 등을 명시하여 납기일 7일 전에 입주자 등에게 도달하도록 하여야 한다.
②관리비등은 입대위가 지정하는 금융기관(이하“금융기관”이라 한다.)에서 수납 및 예치하여 관리한다. 관리비등은 목적외의 용도로 사용할 수 없다.
③체납(연체)된 관리비 등을 납부하는 경우 변제는 관리비, 사용료, 장기수선충당금 순으로 충당한다.
제53조【관리비 및 사용료의 사용절차 등】①관리주체는 관리비 등을 사용하고자 하는 경우 제27조 제1항의 규정으로 확정된 예산에 따라 사용하여야 한다.
②관리주체는 주택법시행령 제58조 제3항 각호에서 규정에 의하여 징수권자를 대행하는 사용료는 징수권자의 고지금액을 자동이체, 채권자 계좌이체 또는 지로에 의하여 지급을 원칙으로 한다. 다만, 입대위의 운영비등 예산으로 정하는 비목은 제1항의 규정에 의 한다.
③관리비로 인하여 발생하는 분쟁사항은 입대위 구성원의 과반수 의결로서 정할 수 있다.
제54조【관리비의 세대별부담액 산정방법】관리비의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 [별표 4]에 의한다.
제55조【사용료의 세대별 부담액 산정방법】①사용료의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 [별표 5]에 의한다.
②제1항의 규정에도 불구하고 제55조제2항의 규정에 의거 사용료를 입주자 등의 편의를 위하여 관리주체가 입주자 등을 대행하여 징수권자에게 납부하는 비목 중 계량이 가능한 측량기기가 설치되어 있는 경우에는 다음 각호에 의하여 산정하여 부과한다.
1. 전기 : 한국전력공사의 전기공급에 관한 규정 또는 그에 관한 계약서
2. 수도 : 당해 지방자치단체의 수도급수조례 또는 그 공급규정
3. 가스 : 가스 공급회사의 요금산정서
4. 그 밖에 공급자의 약관 및 계약서 등과 입주자대표회의에서 결정한사항
제56조【장기수선충당금의 세대별부담액 산정방법】주택법시행령 제66조 제1항의 규정에 의한 "장기수선충당금의 요율"은 [별표6] 제7호의 규정에 의해 산정한다.
제57조【장기수선충당금의 사용절차 및 공시】①"장기수선충당금의 사용절차"는 관리주체가 [별표6]을 기준으로 관계규정에 의거 사용함을 말한다. 다만, 공사입찰에 대하여는 제9장에서 정하는 절차에 의한다.
②장기수선충당금 사용계획서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 수선공사(보수, 교체, 개량을 말한다. 이하 같다.) 의 명칭과 공사내용
2. 수선 대상시설에 관한 현황사진
3. 수선 공사의 설계도서
4. 수선 공사의 수량 및 예정금액
5. 공사 발주방법 등
③관리주체는 장기수선계획에서 정하는 수선예정시기 이전에 수선공사가 필요한경우 제1항의 절차를 거쳐 사용한 후 그 결과를 입주자 등이 알 수 있도록 게시판과 홈페이지 등에 공고하여야 한다.
④관리주체는 전년도 12월31일 기준으로 장기수선계획에 의하여 적립해야하는 장기수선충당금과 제56조 규정에 의하여 적립한 장기수선충당금과 사용한 금액(공사명 및 지출금액 등을 포함한다.) 및 잔액을 입주자 등이 잘 알 수 있도록 별지 제3호서식과 같이 표기하여 매년 3월말까지 규정을 준용하여 공시하여야한다.
제58조【관리비 등의 지급방법】①관리주체는 관리비 등의 지출을 채권자가 지정하는 금융기관의 예금계좌 또는 체신관서의 우편대체계좌에 입금하여 지급함을 원칙으로 한다.
②제1항의 규정에도 불구하고 교통비 및 1건당 10만원 미만을 지출하는 경우와 통장입금하여 지급하는 것이 특별히 곤란하다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 또한 관리 운영에 필요한 시재금은 100만원 이내로 확보 운영할 수 있다.
제59조【관리비 외 수입의 용도 및 사용절차】①관리비 외에 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입(예금이자, 연체료 수입, 부과차익 및 도로 등 부대시설의 사용료, 단지 내 배출재활용품 수거판매비용 등)은 당해 년도의 "관리비외 수입"으로 회계처리 한다.
②제1항의 관리비외 수입은 예산이 책정되지 아니하였거나 예측할 수 없는 지출에 충당하기 위하여 예비비로 적립하는 경우 외에는 회계년도 종료 후 장기수선충당금으로 적립한다.
③당해 년도의 예비비는 전년도 관리비 부과총액의 100분의 2를 초과할 수 없다.
④관리주체는 예비비를 사용하고자 할 때에는 입대위의 의결을 얻어야 하며 사용한 후에는 입주자 등이 알 수 있도록 제26조 제6항을 준용하여 게시판과 인터넷홈페이지 등에 공고하여야 한다.
⑤제1항에도 불구하고 입주자 등이 버리는 쓰레기 중 분리수거하여 재활용품으로 판매하는 수입금은 입대위의 의결에 따라 분리수거하는 자가 사용하게 할 수 있다.
제60조【관리비 등의 연체료】관리비 등을 기한 내에 납부하지 아니한 입주자등에 대하여는 가산금을 [별표 6]의 연체요율에 따라 부과한다. 단, 3개월 이상 연체시 관리주체는 전기, 수도 등의 공급을 제한할 수 있다.
제 8 장 회계처리 및 회계감사
제61조【회계처리기준】①관리주체는 주택법령 및 제27조 제1항의 규정으로 정한 회계처리기준에 따라 회계처리를 하여야 한다.
②회계처리기준에 관하여 이 규약에 정하지 아니한 사항은 회계처리규정으로 정한다.
③제1항 및 제2항의 규정에도 불구하고 적용할 회계처리기준이 없는 사항은 기업회계기준을 준용한다.
제62조【회계연도】①회계연도는 당해 년도 1월 1일부터 12월 31일까지로 한다.
제63조【장부】①관리주체 다음 각 호의 장부를 비치하여 회계사실을 명확하게 기록·유지 및 보관·유지하여야 한다.
1. 현금 출납부
2. 총 계정 원장, 보조장
3. 지출 보조부(비목별 장부)
4. 수입 보조부(세대별 징수대장 포함)
5. 물품 관리대장(공구, 기구, 비품대장 및 저장품 수불부)
6. 기타 지출 증빙자료
제64조【예산】①관리비의 수입과 지출은 예산에 편성하여야 한다.
②관리주체는 관계법령, 생산자 물가 상승률 및 도시근로자 임금인상률 또는 최저임금인상률 등을 감안하여 사업계획서와 예산안을 작성하여 회계년도 개시 40일전까지 입대위에 제출하여야 한다.
③입대위는 회계년도 개시 10일전까지 예산안을 심의 의결하여 관리주체에 이송하여야 한다.
④입대위는 제2항에 의해 관리주체가 제출한 예산내용에 보완이 필요할 경우 보완사유 및 제출기한을 명시하여 관리주체에게 이송하여야 하며 관리주체는 이에 따라야 한다.
⑤제4항에 의거 관리주체로부터 제출(재심의 요청)된 예산에 대해 입대위는 최단기간 내에 심의· 의결하여야 한다.
⑥예산이 확정된 후의 관리계획의 변경 또는 기타 불가피한 사유로 이미 성립된 예산을 변경할 필요가 있을 때에는 추가경정예산을 편성할 수 있다. 이 경우 편성 및 집행 절차는 본예산에 준하여 처리한다.
⑦제3항 또는 제5항의 규정에도 불구하고 심의가 연기(보완, 지연 등을 포함한다)되는 경우 또는 회계년도 개시까지 예산이 확정되지 않은 경우에는 확정될 때까지 관리주체는 전년도의 예산에 준하여 집행한다
제65조【결산】①관리주체는 매 결산기에 다음의 재무제표와 업무보고서등 그 부속명세서(이하“결산서”라 한다.)를 작성하여 회계년도 종료 후 60일 이내에 회장과 감사에게 제출하여야 하며 입대위는 제2항 및 제3항 제67조에 소요되는 기간을 포함하여 제출일로부터 60일 이내에 승인여부를 결정하고 그 결과를 관리주체에게 통보하여야 한다.
1. 대차대조표
2. 손익 계산서
3. 이익잉여금 처분계산서 또는 결손금처리계산서
②입대위는 제1항의 규정에 따라 제출된 결산서를 제출일로부터 5일 이내에 제67조 규정에 의거 감사에게 감사를 의뢰하여야 하며 감사 자료는 제1항에 의거 관리주체가 송부한 결산자료로 대신한다.
③입대위는 제67조 제1항의 규정에 의해 이송된 감사보고서 접수일로부터 10일 이내에 승인여부를 결정하여야 한다.
④입대위가 제3항의 규정에 의거 승인여부를 결정하지 않는 경우 결산서는 승인된것으로 본다.
⑤관리주체는 내부감사 또는 제67조제제4항에 의거 외부감사를 받은 경우에는 결산서와 그 감사결과를 입대위에 보고하고 입주자 등이 알 수 있도록 개별통지하거 나 이를 5일 이내에 게시판과 인터넷 홈페이지 등에 15일 이상 공고하여야 한다.
⑥회계관련 서류의 보존기간은 5년으로 하며 관리의무는 관리주체에게 있다.
제66조【재무제표의 구성 등】①대차 대조표는 자산, 부채 및 자본으로 구분하고 다음 각 호에 따라 작성한다.
1. 자산은 유동자산 및 고정자산으로 구분한다.
가. 유동자산은 당좌자산과 재고자산으로 구분
1)당좌자산은 현금,예금,미수관리비, 가지급금, 선급비용, 기타 당좌자산
2)재고자산은 저장품, 기타의 재고자산으로 구분
나. 고정자산은 투자자산과 유형자산으로 구분
1)투자자산은 장기수선충당예치금, 전신전화가입권, 보증금 및 기타 예 치금 등
2)유형자산은 공기구·비품, 건물, 구축물, 기타의 유형자산
2. 부채는 유동부채 및 고정부채로 구분한다.
가. 유동부채는 미지급금, 예수금, 가수금 . 단기 부채성충당금으로 구분
나. 고정부채는 퇴직급여충당금, 장기수선충당금 및 기타의 장기 부채성 충당금으로 구분
3. 자본은 관리비예치금과 이익잉여금으로 구분한다.
가. 관리비예치금
나. 이익잉여금은 예비비적립금, 당기순이익으로 구분
4. 제4호 내지 제3호 규정의 과목 외에 금액의 규모나 사업내용이 중요한 경우와 그밖에 부채성충당금은 그 내용을 나타낼 수 있는 별도 과목으로 구분 기재할 수 있다.
②손익계산서는 다음 각 호에 따라 작성한다. 이 경우 수익은 실현시기를 기준으로 계상하되 수익과 비용은 총액에 의하여 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 관리 외 수수익은 현금기준으로 계상할 수 있다.
1. 관리수익은 주택법시행령 제58조 제1항 각호의 관리비에 대하여 입주자 등이 납부하는 비목으로 한다.
가. 일반관리수익 : 일반관리비에 속하는 인건비 및 제부대비 등
나. 시설관리수익 : 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비
2. 사용료수익은 주택법시행령 제58조 제3항 각호 제4항 및 제5항의 사용료에 대하여 입주자 등이 납부하는 비목으로 한다.
3. 투자수익은 주택법시행령 제58조 제2항 각호의 장기수선충당금등에 대하여 입주자 등이 납부하는 비목으로 한다.
4. 관리비용은 발생주의를 기준으로 계상하되 다음 각 항목과 같이 한다.
가. 관리비 : 주택법시행령 제58조 제1항 각호의 비목
나. 사용료 : 주택법시행령 제58조 제3항 각호와 제4항 및 제5항의 비목
다. 투자비 : 주택법시행령 제58조 제2항 각호의 비목
5. 관리 외 수익 : 관리비 외에 관리주체에게 유입되는 수익으로 한다.
6. 관리 외 비용 : 입주자 등에게 부과·징수하지 않는 비용으로 한다.
③이익잉여금 처분계산서는 다음 각 호로 구성된다.
1. 처분 전 이익잉여금 : 전기이월 이익잉여금과 당기순이익으로 한다.
2. 이익잉여금 이입액 : 예비비적립금의 이입액으로 한다.
3. 이익잉여금 처분액 : 예비비적립금과 장기수선충당금 적립금으로 한다.
4. 차기이월 이익잉여금 : 제1호와 제2호의 합계액에서 제3호를 차감한 잔액으로 한다.
④자산부채의 평가는 다음 각 호에 의한다.
1. 증여, 기타 무상으로 취득한 자산의 가액은 공정가액(증여자등의 장부가액 및 시중가)을 취득원가로 한다.
2. 재고자산의 평가 : 재고자산은 매입가액에 부대비용을 가산하고 선입 선출법을 적용하여 산정한 취득원가를 대차대조표가액으로 한다.
3. 유형자산은 금액의 중요성을 감안하여 입대위에서 결정한 기간 동안 정액법에 의하여 감가상각비를 계산하고, 감가상각이 끝난 자산은 폐기 또는 처분될 때까
비망가액으로 기재한다.
제67조【회계감사 등】①회계감사는 상반기(6월), 하반기(12월)로 연 2회 실시하며 감사는 제65조 제2항의 규정에 의거 감사의뢰를 받은 날로부터 30일 이내에 내부감사 또는 외부감사를 실시하고 감사보고서를 작성하여 관리주체의 장과 입대위에 제출하여야 한다.
②감사는 결산서의 보완이 필요한 경우 보완내용 및 관계서류, 기간 등을 명시하여 관리주체에게 보완(또는 제출)요구할 수 있으며 관리주체는 이에 응해야 한다.
③제2항에 의한 연기는 2회까지 할 수 있으나 연기 총 일수는 15일을 초과할 수없다.
④관리주체는 다음 각호의 경우에는 공인회계사법에 따른 공인회계사 또는 회계법인(이하 "외부감사"라 한다.)의 회계감사를 내부감사에 대신하여 받아야 한다.
1. 입주자 등의 과반수의 서면요청 또는 특별한 사항에 대한 동의가 있는 경우
2. 감사가 고도의 전문지식 또는 실무경험이 필요하다고 인정하여 요구한 경우
3. 입대위에서 결의한 경우
⑤감사는 다음 각호사항에 대해 관리주체 또는 입대위 및 입대위 회장에 대해 감사를 실시할 수 있다.
1. 입주자 등의 1/2이상 감사요청이 있을 경우
2. 주택법, 관리규약을 위반한 경우
3. 기타 감사의 필요성이 있다고 감사가 인정하는 경우
⑥감사는 감사를 제68조 규정을 준용하여 실시하고 감사결과를 입대위에 제출하여 입대위의 의결에 따라 처리하고 그 결과를 공고하여야 한다.
⑦입주자대표회의 및 회장은 제6항에 의거 제출된 감사의 감사보고서 접수를 거부할 수 없으며 거부할 경우 감사는 제21조 제1항의 규정을 준용하여 공고할 수 있다.
⑧감사는 관리주체와 별도로 필요한 경우 입주자대표회의를 감사할 수 있다.
제68조【감사보고서】①감사보고서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다.
1. 감사방법의 개요
2. 회계장부에 기재할 사항의 기재가 없거나 부실 기재된 경우 또는 대차대조표나 손익계산서의 기재가 회계장부의 기재와 합치되지 아니한 경우 그 뜻
3. 대차대조표 및 손익계산서가 관계규정에 따라 재산과 손익상태를 정확하게 표시하고 있는 경우 그 뜻
4. 대차대조표 또는 손익계산서가 관계규정에 위반되어 재산 및 손익상태가 정확하게 표시되지 아니한 경우 그 뜻
5. 대차대조표 또는 손익계산서의 작성에 관한 회계방침의 변경이 있는 경우 타당한지 여부와 그 이유
6. 업무보고서가 관계규정과 입대위 의결에 따라 집행되었는지 여부
7. 이익잉여금 처분계산서 또는 결손금처리계산서가 관계규정에 적합한지의 여부
8. 관리주체의 모범사례 또는 괄목할 만한 성과 등.
②감사는 감사보고서를 다음 각호에 준하여 작성하고 보고하여야 한다.
1. 적시성 : 감사결과는 지연 보고하여 감사 성과를 저해하거나 수감자의 업무처리에 지장을 주지 아니하도록 적기에 작성되어야 한다.
2. 완전성 : 감사결과의 보고는 감사목적의 달성에 필요한 모든 정보를 포함하여야 한다.
3. 간결성 : 감사결과의 보고는 전달하고자하는 내용만을 간략하게 나타내고 필요 이상으로 길거나 불필요한 반복을 피해야 한다.
4. 논리성 : 감사결과의 보고는 논리적이고 이해하기 쉬워야 하며 애매모호한 표현이나 일반화되지 아니한 약어나 전문용어 등은 가급적 피해야 한다.
5. 정확성 : 감사결과의 보고는 수집된 감사증거에 기초하여 정당성을 입증할 수 있도록 올바르게 기술하고 감사범위, 방법 또는 감사증거에 한계가 있는 경우에는 이를 명백히 밝혀야 한다.
6. 공정성 : 감사결과의 보고는 수감자의 변명 또는 반론과 전문가 또는 법령에 의한 전문기관 및 단체의 자문을 충분히 감안하여야 하고 문제점을 과장하거나 편향된 시각으로 작성해서는 아니 된다.
③감사는 제67조 제8항의 규정에 의거 입대위를 감사한 결과 지적사항 또는 시정내용이 있을 경우 감사결과를 공고하여야한다.
제69조【회계관계 임직원의 책임 및 의무】①관리비 등의 회계 책임은 관리주체의 장에게 있으며 관리주체의 장은 자기 책임하에 규약 제37조제6항에 의거 업무를 구성원에게 위임 또는 대리하게 할 수 있다.
②관리비등의 각종 예금통장은 관리주체의 장이 보관·관리하고 국세기본법 제13조규정에 의거 관할 지방세무관서에 등록된 인감은 회장이 관리하며 그에 대한 책임 을 진다. 단, 제4항의 경우에는 입대위 회장과 관리주체의 장이 공동책임자가 된다
③제2항 단서조항에 의할 경우 공동책임자는 합의하여 회계담당자를 지정해야한다
④제2항 규정에도 불구하고 주택법시행령 제58조 제7항의 규정에 의하여 회장과 관리주체장의 공동명의로 관리하는 경우 회계효력은 회장과 관리주체의 장이 공동서명한 시점으로부터 발생한다.
⑤인감은 금융기관의 지급, 청구등에 사용해야 한다.
제70조【회계책임자의 재정보증】①자치관리를 하는 경우에는 제46조에 준한다.
②위․수탁관리를 하는 경우 주택관리업자는 제37조 제2항 제4호에 따라 주택관리업자 2인의 연대보증서(계약이행 보증보험증권으로 갈음할 수 있다.)를 제출하여야 하며 재정보증금의 범위 및 금액은 위․수탁 계약서로 정한다.
제 9 장 공사 및 용역의 발주와 물품구입
제71조【계약의 원칙】①입대위는 관계규정에 의거 계약업무를 위임받은 관리주체가 물품구매, 공사 및 용역 등(이하 "공사 등"이라 한다.)의 계약을 체결하는 경우에 입찰 또는 개찰기일로부터 15일 전에 게시판과 인터넷홈페이지 등을 통하여 공고를 하고 절차에 따라 일반 공개경쟁입찰에 의해 계약을 체결하여야 한다.
②제1항의 경우 계약금액(용역의 경우는 용역계약기간 동안의 총 지급금액을 밀한다.)이 1,000만원 이상인 공사와 용역 등은 일간신문 또는 주간신문(생활정보지등), 인터넷 망 등에 1,000만원 미만 300만원 이상인 공사 또는 용역 등은 게시판과 인터넷홈페이지에 공고하여야 한다.
③경쟁은 제75조의 수의계약을 제외하고는 입찰(견적 입찰을 포함한다.)의 방법으로 이를 행하여야 한다.
④일반 공개경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로써 성립한다.
⑤다음 각 호에 해당하는 자(법인을 포함한다.)는 공개경쟁 입찰참가 및 수의계약대상에서 제외하여야 한다.
1. 관련공사 면허가 없는 자
2. 계약보증금 또는 계약이행(지급)보증보험증권 등을 제출하지 못하는 자
3. 입대위 구성원 또는 관리주체, 사업주체 당해 공동주택 재건축 조합 임원이 대표자인 경우
4. 행정기관 등 관련기관으로부터 행정 조치 중에 있는 자
5. 기타 입찰공고 내용 또는 관리규약으로 제한한 자
⑥관리주체는 1,000만원 이상의 공사 등의 계약자 결정사항, 1,000만원 이상의 준공검사 및 300만원 이상의 물품검수를 한 때에는 5일 전에 입주자 등이 알 수 있도록 일시 및 장소를 게시판과 인터넷홈페이지 등에 공고하여야 한다.
제72조【경쟁입찰에서 입찰방법 및 낙찰자 결정】①입찰방법 및 낙찰자결정은 다음과 같이 적용한다.
1. 1안
가. 입찰관계자는 공사 조급금액(한도액) 90%이상인 가격으로 낙찰예정금액을 책정
나. 입찰자는 개인이 산정한 공사금액의 입찰서류를 작성하여 봉합 후 입찰관계자에 제출한다.
다. 예정금액의 상. 하 금액의 오차액으로 순위 선정
2. 2안
가. 입찰자는 개인이 산정한 공사금액의 입찰서류를 작성하여 봉합 후 입찰관게자에 제출한다.
나. 최저가격 입찰자를 낙찰자로 한다.
②경쟁계약에 있어서는 예정가격이상의 최고 가격 입찰자를 낙찰자로 한다.
③물품구매에 있어서는 예정가격이하의 최저가격 입찰자을 낙찰자로 한다.
제73조【계약서의 작성】①계약체결은 제75조제1항 내지 제2항에서 규정한 계약 주체와 계약 상대방간에 계약서에 기명․날인함으로써 발생한다.
②계약서에는 다음 각호의 사항을 명백히 기록하고 작성하여야 한다.
1. 계약의 목적
2. 계약금액
3. 이행기간
4. 계약보증금(계약금액의 10%로 한다. 다만, 공사․용역 계약에 있어서 연대보증인을 세우지 아니한 경우에는 계약금액의 20%를 계약보증금으로 납부하게 하거나 계약금액의 30%를 납부할 것을 보증하는 공사이행(지급)보증서를 제출하게 한다)
5. 위험부담
6. 지체상금(계약금액의 일일 1000분의2)
7. 하자보수보증금(계약금액의 건물공사는 5%, 시설 공사는 10%) 및 하자담보 책임기간(건설 산업기본법시행령 제30조 및 별표 4의 규정을 준용한다)
8. 기타 필요한 사항
③다음 각호에 해당하는 경우에는 계약서의 작성을 생략할 수 있다. 이 경우에는 청구서, 각서, 협정서, 승낙사항 등 계약의 성립의 근거가 될 수 있는 서류를 비치하여야 한다.
1. 계약금액이 200만원 이하인 경우
2. 물품구입의 경우에 있어서 즉시 대금을 납부하고 그 물품을 인수할 때
3. 수도의 공급계약 등 성질상 계약서의 작성이 필요하지 아니한 계약을 한 때
제74조【수의계약】관리주체는 다음 각호에 해당하는 경우에는 사업계획 및 예산
에 정한 사항 또는 제31조제2항제16호에 대해 입주자대표회의에서 의결한 사항은
수의계약에 의할 수 있다.
1. 계약의 성질 또는 목적에 의하여 특정인의 기술․용역․설비 또는 특정한 구조․품질 등으로 인하여 공개경쟁입찰을 할 수 없거나 현저하게 저렴한 가격으로 계약을 할 수 있는 경우
2. 법령 및 조례 등에 의하여 통제하는 가격 또는 그 가격보다 저렴한 가격으로 공사․용역 및 물품구입을 하는 때
3. 천재지변․사고 발생 등 긴급한 경우로서 공개경쟁입찰에 붙일 여유가 없을 때
4. 계약금액 200만원을 초과하지 아니하는 공사․제조․물품구입을 하는 때
5. 공개경쟁입찰에 붙이는 것이 불리하다고 인정되는 때, 이 경우 입주자 등의 과반수 서면동의를 받아야 한다.
제75조【계약사무의 처리】①입찰공고, 낙찰자의 결정, 공사 등의 감독 및 검사․감리, 예정3가격의 작성, 하자담보책임기간, 대가의 지급 등 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차에 대하여 제31조제1항 내지 제2항으로 정하지 아니한 사항은 계약사무처리규정으로 정한다.
②각종 공사의 준공 후 건축물의 안전에 관련되는 설계도서는 영구 보존하여야 한다.
제 10 장 공동주택의 관리책임 및 비용부담
제76조【전유부분의 관리책임】공용부분이 아닌 입주자 등의 전유부분과 공유가 아닌 재산은 입주자 등의 책임과 부담으로 관리한다.
제77조【공용부분의 관리책임】공용부분은 관리주체의 책임하에 관리하고 그 관리에 소요되는 비용은 주택법시행령 제58조제1항,제2항 및3항(세대에서 개별적으로 사용하는 사용료는 제외)의 규정에 의하여 부담한다.
제 11 장 포 상
제78조【포상】①입주자대표회의는 매년마다 당해 공동주택의 관리발전 및 업무향상에 현저한 공로가 있는 자를 선정하여 표창 및 포상을 할 수 있다.
②포상의 재원은 예비비 잉여금 또는 잡수입 등으로 한다.
③포상자는 당해 입주자 등 및 관리주체의 구성원 또는 외부인을 대상으로 할 수 있으나 입주자대표회의 구성원 및 관리주체장은 제외한다.
제 12 장 벌 칙
제79조【벌칙】①관리주체는 입주자 등이 제12조의 규정을 위반하거나 당해 관리규약에서 규정한 사항을 위반하여 공동생활의 질서를 문란하게 한 자가 있는 때에는 다음 각 호의 규정에 따라 조치할 수 있다.
1. 1차 : 시정권고
2. 2차 : 경고문 통지
3. 3차 : 게시판 및 관리비 부과내역서에 고시
4. 4차 : 100만원 이하에서 벌과금 부과
②관리주체는 제1항 제2호 내지 제3호 제4호의 조치를 하기 전에 입주자 등에게 서면으로 의견을 진술할 기회를 부여하여야 하며 필요한 경우 입대위에 안건으로 상정·의결할 수 있다. 이 경우 의견을 제출하지 아니한 자는 관리주체가 통보한 조치를 수용하는 것으로 본다.
③외부인이 제12조 제1항의 각호의 규정을 위반하는 경우에는 단지 밖으로 퇴거조치할 수 있다.
④입주자 등은 그의 소유인 전유부분의 사용자가 제1항의 규정에 해당하는 때에는그 시정 등을 위하여 필요한 조치를 취하여야 한다.
⑤제1항 제4호 벌과금의 부과기준은 입대위에서 정하고 그 수입은 장기수선충당금으로 적립한다.
제80조【관리비 등의 체납자에 대한조치】①관리주체는 입주자등이 관리비등을 체납한 경우 독촉장을 발부할 수 있다
②관리주체가 독촉장을 발부한 후에도 관리비에 포함된 사용료 등을 3개월 이상 체납한 세대에 대하여는 징수권자와 위․수탁계약 등을 체결한 경우 그 계약서 등에 의하여 다음 각 호의 조치를 취할 수 있다.
1. 수도공급 중단(직접 공급하는 경우를 포함한다.)
2. 전기 공급중단(제53조 제2항의 경우에 한한다.)
3. 가스등의 공급중단
③제2항의 조치기준은 징수권자의 약관 등의 규정을 준용한다.
④관리주체는 입주자 등이 체납관리비 등을 납부한 때에는 즉시 제1항의 조치를 해제하여야 한다.
⑤관리주체는 독촉장을 발부한 후에도 관리비 등을 체납하는 입주자 등을 제소할 수 있다.
제 13 장 규약의 개정
제81조【규약의 개정】①입주자 등 및 입주자 대표회의는 다음 각호사항이 발생된 경우 제27조의 규정에 의거 처리해야 한다.(단, 주택법령등 상위법에 배치되는 개정은 할 수 없다.)
1. 제정된 관리규약을 개정하고자 할 경우
2. 준칙이 개정되어 고시된 때
3. 입대위의 구성원 과반수 서면동의로 제안한 때
4. 입주자 등의 10분의1 이상이 연서하여 서면으로 요구한 때
②관리규약 개정절차는 제11조 제1항 규정에 의한다.
③임원의 임기연장을 위한 관리규약의 개정은 그 관리규약개정 제안당시의 임원에 대하여는 효력이 없다.
제82조【교육 등】①시장은 공동주택 관리와 관련된 유관법인․단체로부터 준칙개정, 입대위 또는 관리주체의 전문성 배양 및 소양 증진, 살기 좋은 공동주택 문화정착을 위한 교육지원 요청이 있을 경우 이를 지원할 수 있다.
②시장은 유관 법정법인·단체로 하여금 규약과 관련한 분쟁중재 또는 자문 등을위해 분쟁중재(자문)위원회를 구성·운영하게 할 수 있다.(단, 범위는 시장이 정한다.)
③시장은 광주광역시 소재 공동주택입주자 등의 알권리 충족, 관리투명성 확보 위하여 필요한 경우 유관법정법인 및 법정단체에 통합인터넷망 구축에 필요한 지원을할 수 있다.
제83조【규약의 시행공포】①제82조의 제안에 대해 입주자 등이 제11조 제1항규정에 의거 동의한 때에는 회장(최초로 제정하는 경우에는 사업주체를 말한다.)은 7일 이내에 관리주체에게 통보함과 아울러 규약 제18조 규정을 준용하여 이를 공포하여야 한다. 다만, 1월이 지나도록 회장이 이를 공포하지 아니할 때에는 관리사무사무소장이 공포한다.
②제27조에 의해 결정한 경우에도 제1항의 규정을 준용한다.
③준칙은 부칙에 특별히 정함이 없는 한 공포한 날로부터 시행한다.
제84조【규약의 보관】①관리주체는 입주자 등의 과반수가 기명날인한 규약의 원본을 작성하여 보관한다.
②관리주체는 이 규약을 입주자 등에게 1부씩 배부하고 홍보하여야 한다.
제 14 장 보 칙
제85조【규약 외 사항】입대위는 이 규약을 시행하기 위하여 필요한 사항은 관계법령과 규약에서 정한 범위 내에서 관리규정으로 정할 수 있다.
제86조【준용】이 규약에 정하지 아니한 사항은 광주광역시 공동주택규약준칙과 그 준칙의 시행을 위하여 제정한 세부규정을 준용한다.
부 칙(2008. 2. )
제1조【시행일】이 규약은 2008년 2월 일로 부터 시행한다.
제2조【임기】이 규약 시행당시의 동별 대표자 및 임원의 임기는 2010년 12월 31일까지로 한다.
제3조【잡수익 등의 처리】이 규약 시행 전에 관리비 외에 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입이 처분되지 아니한 경우에는 예비비로 우선 적립하고 그 잔액은 회계년도 종료 후 장기수선충당금으로 적립한다.
제4조【주택법 개정시 조치사항】이 규약이 제정된 이후 주택법 및 관련규정이 개정된 경우에는 공동주택 안전에 관한 사항은 개정된 주택법에 따른다
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