부동산투자 (금리의 영향)

[김창용]

부동산투자에

영향을 미치는 요인은 여러가지가 있다.

그 중 요즘 가장 핫 이슈인,

금리에 대해 생각해보자.

지금 부동산 대출금리가

5~8%까지 금융사별로 다르나,

작년 초에 비해 단 기간 급격히 올랐다.

처음 부동산 담보대출이나,

전세자금 대출을 받은 사람은 5~8%대의 금융금리가 무섭게 느껴질 것이다.

과거 90년대엔,

저축예금 금리도 10%대 였다.

물론 대출금리는 더 놓았다.

그래서 그 시절엔 집을 살 때나,

부동산에 투자 할 때 자기자본 비율이 높았다.

IMF때는 대출이자가 20%을 훌쩍 넘어,

많은 사람들을 힘들게 했다.

그 때 대출의 무서움을 경험한 세대는,

어디에 투자를 해도 대출을 최소화하려는 습관이 몸에 배어있다.

그러나 그 시절을 경험하지 못 한 세대들은 대출의 무서움을 모른다.

최근 몇 년 사이

극과극의 단어들이 각 종 언론에 등장하는 것을 보면서,

왜?

이런 결과가 벌어졌는지 생각하게 된다.

2019년 코로나가 발생하면서,

세계경제가 침체되자 각 나라들은 경기부양을 위해 통화 양적확대 정책을

시행하면서 유동성자금이 급격히 증가하고, 금리 역시 제로금리에 가까워,

개인들이 대출에 대한 이자부담을 무서워하지 않았다.

풍부한 유동성자금은 투자로 이어져,

주식, 코인, 부동산까지 자고나면 누가 얼마를 투자해서 몇 배를 벌었다.는

기사가 언론을 도배하기 시작했으며, 지금 투자하지 않으면 남들이 돈을 벌어

상대적으로 가난해진다는 "벼락거지"라는 극단적인 단어까지 나왔다.

고금리 시대를 경험하지 못 한 세대는 이런 기사에 나도 투자를 안하면,

남보다 뒤떨어지고 진짜 벼락거지가 될 수 있다는 생각에 신용대출, 카드대출등

받을 수 있는 대출은 다 받아 주식, 코인, 아파트매수에 올인 했다.

영혼까지 끌어보아 투자했다는 "영끌"이란 단어가 언론 기사를 도배했다.

돈을 벌기 위해 주말을 반납하고, 잠까지 줄여가며 투자에 올인했는데...

결과는 처참하다.

황금 알을 낳아 줄 것 같은 코인은 급락했거나 상폐되고,

10만 전자를 외치던 삼성전자도 5만전자로 내려 앉고,

공급부족으로 영원히 오를 것은 아파트도 연일 신저가를 찍고 있다는 기사 뿐이다.

투자를 안해서 벼락거지가 된 것이 아니고,

영끌까지 해서 투자를 했기에 벼락거지가 된 분들이 많다.

2~3년 전,

남들이 다 투자를 할 때,

본인만 투자를 못 해,

자괴감이나 소외감을 느꼈던 분들이 지금은 아마도 발 쭉 뻗고 잘 주무실 것이다.

통화양적확대로 인플레이션이 심화되자,

미국이 금리를 빅스텝/자이언트스텝으로 올리니,

우리나라도 그 만큼은 아니더라도 꾸준히 올리고 있다.

오늘도 기사를 보면 연준은 목표 인플레이션 2%까지 낮추기 위해,

현재 미국금리 4.5%를 5.4%까지 올려야한다.고 말한다.

그럼 자연히 한국 중앙은행 기준금리가 현재 3.25%에서 올라 갈 것이다.

대출금리는 기준금리 상승에 따라 더 올라 갈 것이다.

금리상승은 대출비율이 높은 아파트시장에 가장 큰 타격을 준다.

아파트 가격하락 초기에 가장 큰 영향을 미치는 것은 영끌 투자자다.

영끌은 금리상승에 버틸 힘이 없다.

손해를 보고라도 빨리 파는게 손실을 줄이는 방법이기에 가격을 낮춰,

급매/급급매로 매물이 나오고 이게 거래되면 아파트하락장에선 이 가격이 상한가가 된다.

뒤에 파는 사람은 또 가격을 낮추다보면, 가격이 급락하는 것이다.

이렇게도 매매를 못하면, 대출이자를 감당 못 해 결국 경매로 이어진다.

영끌 뒤에는 갭투자자들이 문제가 될 것이다.

갭투자자는 보통 전세를 끼고, 나머지 차액만 투자해서 아파트를 사는 사람들이다.

현재 아파트 가격뿐 아니라 전세가도 같이 떨어지다 보니,

전세를 다시 주더라도 몇 천에서 몇 억씩 차액이 발생하여 이 돈 마련에 전전긍긍하는

갭투자들이 많을 것이다.

여유자금이 없으면 결국 자신의 투자자금을 손해보더라도 매도에 나설 수 밖에 없다.

그러나 이 것도 매도가 안되면 경매로 갈 수 밖에 없다.

결국 아파트 하락장은 이런 과정이 해소되고,

신규 매수자들의 매수여력이 생길 때까지는 긴 시간이 필요하다.

이번 사태를 경험한 사람들은 대출을 최소화 하려고 할 것이고,

이런 현상이 아파트 가격 하락장을 좀 더 길게 끌고 갈 것이다.

아파트를 제외한 부동산 시장은 금리상승으로 인한 급매물은 거의 없다.

약간 주춤하지만,

금리가 얼마까지 상승하든 금리상승이 멈추고 안정되면,

월세로 대출이자를 감당하는 선에서 대출금액을 정하고,

거기에 부합되는 수익형부동산에 투자 할 것이다.

금리상승으로 고통받는 사람들은 자기자본비율이 낮은 사람들이다.

보통 수익형부동산에 투자하는 울산의 투자자들은 직장인이 많고,

그 분들은 노후를 대비하기에 대출을 최소화한다.

즉 자기자본비율이 높은 사람들은 금리로부터 그 만큼 자유롭다.

건물 매수 후 보유기간 동안에 대출금리로 부터 자유로운 건물주만이

진정한 건물주 인 것이다.

즉 앞으로는 대출을 많이 받아 부동산에 투자하는 사람은 줄어들어 부동산거래량은

줄겠으나, 자금여력이 있는 사람에게는 여전히 매력적인 것이 부동산투자이다.

이제 묻지마 투자가 아닌,

노후를 위해 여유자금으로 수익형부동산이 꼭 필요한 실수요자들의 시장이 열릴 것이다.

대출금리로 부터 자유로운 사람들에 의한 시장...

"본인의 자금여력에 맞는 부동산을 선택하는 것이, 좋은 부동산투자임을 항상 기억하자."

ps. 매주 토요일 오전 10시부터 일반인 부동산 무료교육을 합니다.

교육신청은 문자로 하세요. ☎ : 010-2063-2237