임대차 보호법상 최우선 변제금이란?

먼저 최우선 변제금의 취지는 인권보호 차원 이라고 생각 됩니다. 임대인의 주택이 경매에 넘어가게 되면 세입자는 보증금 한푼 못 받고 쫏겨나 노숙자 신세가 되는 경우가 왕왕 있었죠.  그래서 사람의 최소한 인권은 지켜 주어야 한다는 취지아래 선순위 채권자 보다도 일정한 금액을 주자고 사회적으로 약속한 법 입니다.   그러나 최우선 변제금 이라 하더라도 모든 세입자가 보호받지는 않습니다.  그 사유는 - 1. 아래표에 기인하여 전세금의 상한선을 넘은 고가의 전세금은 최우선 변제금은 그만두고 한푼도 받지 못 합니다. 2. 또한 최우선 변제금을 보호받기 위해서는 대항력을 갖춘 세입자만 보호를 받고 3. 대항력을 갖추기 위해서는 주민등록 이전과 동시에 그 주택에서 거주 하여야 하며 계약서에 확정일자(동사무소)를 받아 두어야 하고 이중 어느 하나가 미비 할 경우에는 대항력의 요건에 해당되지 않음을 명심 하여야 한다.   한편 최우선 변제 대상이라 하더라도 주의할점은 변제금의 보호 금액이 계속 늘어나는 추세인바,  이 변제금의 기준점은 나의전입시기, 계약일자 등 으로 따지는  것이 아니라 주택의 등기부등본상 다른 권리자의 설정한 등기 접수일을 기준으로 금액이 환산됩니다. 예컨데 지금의 군산시최우선변제금의 상한선은 4.500만원 이하의 전세금에 한하여 1.500만원까지 보호 받는다 손 치더라도 요 법의 제정은 2014년 1월1일이고, 만약 그주택의 등기부상 설정 접수일이 2010년3월에 접수하고 은행권에서 대출을 받았다면 요 건은 2010년 3월의 보호금액인 4.000만원 이하의 전세금중 1.400만원을 보호받게 되는 것 이다. 또한 위 금원을 모두 다 받을수 있는 대항력을 갖추었다 하더라도 최우선 변제금 또한 경락가의 1/2한도네에서만 전액 지급 받을 수 있다. 예컨데 나의 보호금이 1.500만원 이더라도 주택의 경락가가 2.000만원일때 나의 보호금도 경락가의 1/2인  1.000만원 밖에 보호 받을수 없다 는 뜻 입니다. 그러니 짐 이라도 세경 계약서에 확정일자와 주민등록 전입 하시기 바랍니다  -미 분양 입주자 분들-    다음시간엔 임차인의 대항력에 대해 알아보겠고요  대항력 요건 요즘 주부님들 소액 자본 가지고 경매에 많이들 투자 하시는데요 대항력과 공유지분 분할에 대해 잘 공부 하시면 소액 가지고 대박 터트립니다. 왜냐고요 대항력 ,공유지분이 실전 경매에서 프로들도 넘나들기 어려운 난해한 부분이 많아 엄두가 나지않지요 하여 경락가는 4,5,6차 정도 떨어진다음 고수들이 야금 야금 ㅎ ㅎ 실제사래 인데요 나운동 금호타운을 3.700만원에 경락이 된 적도 있습니다   그넘의 대항력 때문에----   임대차보호법상 최우선변제금액과 보호대상금액 2008. 08. 21 -2010 .07 .25  서울시 인천시 수도권과밀지역의보증금 상한선 6.000만원  이때 보호금액 2.000만워                                       기타지역(군산시)                                       4.000만원                      1.400만원 2014.01.01 -현재                서울시                                                     9.500만원                      3. 200만원                                       기타지역(군산시)                                       4.500만원                       1.500만원