STEP05. 착공전 사전 이행사항 (개발행위 인허가 등)

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 STEP05. 착공전 사전 이행사항  (개발행위 인허가 등) 

 혼자서 만드는 태양광발전소의 컨텐츠는 법적으로 보호를 받으니 무단사용을 자제해 주시기 바랍니다.

발전사업 허가를 득하고 실시설계가 끝나게 되면 공사착공 신고전에 진행해야 할 것들이 있습니다.

발전사업 허가증 뒤에 첨부된 이행사항들을 확인합니다.

1. 개발행위 인허가 (근거법률 : 국토의 이용과계획에 관한 법률, 담당자 : 시·군·구 개발행위과)

[개발행위의 정의 및 내용]

▷건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할 및 물건을 쌓아놓는 행위를 하고자 하는 자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받는 행위를 말한다. ☞자세한내용 보러가기

1.1 건축물 상부의 태양광설치

1)개발행위허가

- 국토의 이용과 계획에 관한 법률(시행령53조2항)에 의하면 토지이용의 변경, 물건의 적재, 공작물 축조등을 할 경우 허가를 득해야 합니다.

가.도시지역 또는 지구단위구역에서 무게 50톤이상, 부피 50m3, 수평투영 면적이 50m2이상일 경우

나.도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 무게 150톤이상, 부피 150m3, 수평투영 면적이 150m2이상일 경우

- 태양광모듈의 수평투영면적이 해당면적이상일 경우는 지역 및 구역에 따라 건축물 상부 태양광설치시에는 개발행위를 진행해야 합니다.

(국토교통부 2014.11.11개정, 법률개정으로 2배완화됨)

- 지자체(조례)에 따라 다르지만 태양광은 경미한 개발행위로 개발행위 인허가가 필요없다고 판단하는 경우도 있습니다.

- 담당자 요청으로 개발행위 허가가 필요한경우 신청서(양식 별첨)를 작성하고 구비서류를 첨부하여 시군구 개발행위담당자(도시건설과) 제출하면 됩니다. 처리기간은 7일입니다.

▷신청 구비서류 : 신청서, 사업비내역서, 구조물도면(건물과 공작물의 높이표기), 구조안전검토서, 위치도 및 현장사진)

담당자에게 연락이오면 필증을 받으러 찾아갑니다. 면허세와 이행 보증금을 납부하라고 합니다.

이행 보증금은 보통 사업비의 20%에 해당하므로 보증보험사(서울보증보험,공사협회등)에 신청서를 제출하면 소액으로 보증서를 발급해 줍니다.

이행 보증서를 담당자에게 제출하고 면허세를 납부하면 필증을 발급해주니 받아서 다음 단계인 공사계획 신고시 첨부합니다.

공사준공 이후에는 준공신고를 하여야 합니다.

▷준공 구비서류 : 준공검사신청서, 설치현장사진

1.2 토지 상부의 태양광설치

1)개발행위허가 <☞참고링크>

- 토지상부에 태양광 설치는 '국토의 계획과 이용에 관한 법률'에 의거 공작물 축조에 대한 개발행위의 대상이 됩니다. 또한 토지의 용도지구 분류에 따라 개발행위 가능여부의 검토가 필요합니다.

- 경우에 따라 절토, 성토, 정지작업등이 수반되어 토지의 형질변경(☞알아보기)이 필요한 경우는 토지의 형질변경에 대한 개발행위도 필요합니다.

(보통 50cm이상의 절토와 성토를 하는 행위는 지목변경을 하지않아도 신고해야하며 그 이하는 신고사항이 아님)

▷ 개발행위허가의 규모

개발행위 대상인 용도지구별 개발규모 다음과 같습니다.

① 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만m²
② 공업지역 : 3만m²
③ 보전녹지지역 : 5천m²
④ 관리지역 : 3만m²
⑤ 농림지역 : 3만m²
⑥ 자연환경보전지역 : 5천m²

- 용도지구는 상기외에도 생산관리지역, 보존관리지역, 농업진흥구역, 개발제한구역, 수변경관지구 등 여러 분류가 있습니다. 대부분 개발행위가 가능하나 개발제한구역, 수변경관지구 등은 개발행위가 불가할 수 있습니다.

이와 관련 국·토·법뿐만 아니라 지자체 조례에서 1차검토가 가능하나 용도지구도 지역에 따라 개발행위 가능여부가 다를 수 있으니 지자체 개발행위과와 협의가 필요합니다.

- 전,답,임야,목장,과수원 등 농지와 산지 등의 경우는 농지전용과 산지전용에 대한 개발행위를 진행해야 합니다.

- 농지전용과 산지전용에 대한 개발행위시에는 농지 및 산지 전용부담금을 납부해야 합니다.

▶농지의 전용 및 개발 <☞참고링크>

- 농지의 경우는 연접등 전용 및 개발에 큰 제한 사항이 없습니다.

- 농업진흥구역의 경우에는 농업인이 농업용 건축물 상부에 설치시에만 2015년까지 한시적으로 허용됩니다.

단, 농지가 아닌 330m2이하의 농업진흥구역 해당면적은 전용 및 개발이 가능합니다.

- 농지의 전용비용(농지전용부담금)은 보통 공시지가의 30%내에서 결정되어 납부가 필요합니다.

▶산지의 전용 및 개발 <☞참고링크>

- 산지의 경우는 보전산지(임업용산지,공익용산지)와 준보전산지가 있습니다. 보전산지의 경우는 목재 벌개제근이 어려운 경우가 있고 준보전산지의 경우도 지자체 산림담당자와 협의가 필요합니다.

- 산지는 산지전용 제한지역이 있으나 신·재생에너지 이용 보급을 위한 시설설치시에는 산지전용이 가능합니다.

- 기본적으로 산지는 지역에 따라 산지관리법에 의하여 토지 평균경사도 25˚이내(지자체마다 다름, 일정기준이상은 도시계획위원회 자문통해 허가가능), 임목축적도는 지자체 기준 평균 입목축적(예)170m2/ha)의 150%이내를 개발행위 협의조건으로 합니다. (산지관리법 시행령 별표2. 산지에서의 지역 등의 협의기준 ☞보러가기)

- 또한 도시생태계 보전가치 I등급 및 II등급인 경우는 담당부서협의가 필요합니다. 

경우에 따라 생태계보전협력금도 납부하여야 합니다.

- 산지의 연접허가 허가기준 : 주거,상업,공업,녹지,계획관리지역 이외의 지역에 적용

신청지역 경계로부터 직선거리 250m이내에 이미 산지전용허가를 받은지역을 합산한 면적이 30,000m2미만인 경우에만 산지전용 허가가 가능할 수 있습니다.

신청자가 동일사업자가 아니라도 연접의 면적에 합산 적용을 받으니 유의해야 합니다.

30,000m2 이상일 경우는 도시계획법에 의한 도시계획시설결정을 득한 경우 전용 및 개발이 가능합니다.

또한 이때의 전용허가의 권한도 시·군·구가 아닌 도지사 권한이 됩니다.

단, 도로(시·군·구,국도등 지역 기준확인)로 구분될경우 연접계산은 별도 산정됨.

- 개발부담금 : 준공후 개발비용 산출명세서 제출후 산정하여 청구됨. 

 (산정방법 : 종료시점지가-개시시점지가-정상지가상승분-개발비용) X 부담률(%) 

- 산지전용 비용 및 수수료

1)대체산림조성비 : 보전산지 : 4,770원/m2, 준보전산지 : 3,670원/m2, 제한지역 : 6,700원/m2

   (2015년 산지관리법 기준)

   - 대체산림조성비는 산지관리법 시행령 별표 5의 2항 라에의해 신재생에너지는 감면대상임.

2)산지복구비 : 경사도 10도(약4만원/m2) ~ 30도(약20만원/m2), 복구비예치 또는 보증증권 제출

3)면허세 : 약 27,000원

- 또한 토지이용계획상 문화재지표조사가 필요한 지역은 지표조사를 시행해야 하며, 문화재 발굴시 원상복구해야 하는 법률이 있으니 유의해야 합니다.

Tip. 토지정보 확인하기

☞ 산지 정보조회하기(산지정보조회)

☞ 산지 임상도검색하기(산림공간정보서비스)

☞ 지리정보검색하기(국토지리정보원 공간정보 on-map)

※ 개발행위의 도시계획 심의

(근거법률 : 국토의 이용과계획에 관한 법률 시행령 제57조 , 담당자 : 시·군·구 개발행위과)

▷ 일정규모 이상의 개발행위시 지방 또는 중앙 도시계획심의위원회를 거쳐 심의를 받음

- 매월 말일경 일정진행으로 교수, 시의원들이 참여하여 도시계획 종합계획 등을 검토하여 처리합니다.

- 지자체별로 진행되는 일정을 미리 확인하여, 일정에 맞추어 개발행위가 진행되도록 하는것이 유리합니다.

(일반적으로 개발면적 30,000m2이상일 경우 시·군·구가 아닌 도심의로 진행함)

개발행위허가 전문업체는 대한측량협회(☞바로가기) 회원기업에서 선택하여 의뢰하시기 바랍니다.

▷참고. 개발행위시 지목변경

- 태양광발전소 준공후 지목변경 신청으로 승인을 득한후 변경된 지목이 적용됩니다.

- 관계법령 : 측량 · 수로조사 및 지적에 관한 법률 제81조, 시행령 제67조, 시행규칙 제84조

- 용도 및 구역별 변경지목

1)농지/산지 ≫ 잡종지

2)대지 ≫ 변경없음

3)버섯재배사 ≫ 변경없음 (단, 답→ 전, 전→ 전)

4)작물재배사 ≫ 잡종지

2)환경/재해관련 인허가

소규모환경 영향평가 대상인 경우는 보고서를 작성하여 관할 환경청에 제출후 협의 및 승인을 득하여야 합니다.

※ 예상소요기간 : 보고서 제출 및 협의 30일, 승인 45일

가. 환경(소규모환경) 영향평가 (근거법 : 환경영향평가법, 담당자 : 시·군·구 환경담당자)

▷ 환경영향평가법(☞바로가기) 시행령 별표4. 일부발췌 :

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제2호에 따른 관리지역의 경우 사업계획 면적이 다음의 면적 이상인 것

1) 보전관리지역: 5,000제곱미터

2) 생산관리지역: 7,500제곱미터

3) 계획관리지역: 10,000제곱미터

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제3호에 따른 농림지역의 경우 사업계획 면적이 7,500제곱미터 이상

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제4호에 따른 자연환경보전지역의 경우 사업계획 면적이 5,000제곱미터 이상

「산지관리법」 제4조제1항제1호 나목에 따른 공익용산지의 경우 사업계획 면적이 10,000제곱미터 이상

「산지관리법」 제4조제1항제1호 나목에 따른 공익용산지외의 경우 사업계획 면적이 30,000제곱미터 이상

▷ 기타지역의 대상사업의 종류 및 규모 ☞시행령별표4 확인하러가기

▷개발사업이 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 경우에는 다음 계산식의 수치의 합이 1이상일 경우 해당됨

해당 용도지역의 사업계획 면적	+	해당 용도지역의 사업계획 면적	+	……………
해당 용도지역의 최소 소규모 환경영향평가 대상면적		해당 용도지역의 최소 소규모 환경영향평가 대상면적

※환경(소규모환경) 영향평가는 순서상 개발행위신청전에 협의가 이루어져야 함.

나. 사전재해영향성검토 (근거법 : 자연재해대책법시행령제6조제1항[별표1.2. 개발사업. 비고5])

다른법령에 따라 승인등을 받은것으로 의제되는 사업으로서 개발사업의 대상규모(부지면적)가 사전재해영향성검토를 협의하여야 하는 개발사업의 범위에 해당하는 경우에 해당합니다.

- 용도지구별 개발행위 대상면적 이상이 되면 사전재해영향성 검토대상입니다.

- 일반적으로 산지의 경우 개발면적 5,000m2이상일 경우 진행합니다.

지자체 관할부서(방재과)가 담당하며 심의위원들 심사를 거쳐 승인됩니다.

다. 비산먼지 발생신고 (근거법 : 대기환경보전법, 담당자 : 시·군·구 환경담당자)

▷ 대기환경 보전법 제28조,제58조,제59조등(☞바로가기)에 의거 개발 연면적 1,000m2이상의 공사인경우 비산먼지발생신고를 하고 공사진행하여야합니다. 지자체에서 요청하는 경우에 제출합니다.

비산먼지발생신고서(☞바로가기)를 작성하여 제출하면 됩니다. 신청자는 보통 시공업체로 합니다.

- 처리기관 : 지자체 환경과 및 환경보전과

- 처리기간 : 5일 (시행3일전)

- 구비서류 : 신고서, 사업개요 및 규모, 위치도, 세륜시설 계획도, 급수시설 및 살수시설 도면, 시설관리 기준 및 조치사항

- 제출부서 : 환경위생과 환경지도 담당

라. 특정공사 사전신고 (근거법 : 소음·진동관리법, 담당자 : 시·군·구 환경담당자)

▷ 소음진동관리법 제22조 규정에 의거 굴삭기 등 특정기계 장비를 5일이상 사용하는 특정공사는 사전신고를 득해야 합니다. 신청서를 작성하여 제출합니다. 신청자는 보통 시공업체로 합니다.

- 구비서류 : 신고서, 공사개요, 소음진동 저감대책 등

환경인허가 전문업체는 환경영향평가협회(☞바로가기) 대행자관리에서 선택(지역고려)하여 의뢰하시기 바랍니다.

3)진입도로 확보와 도로점용(연결) 인허가

- 건물에 설치할 경우는 기존에 도로가 확보되어 있지만 토지에 설치할 경우는 기본적으로 진입도로가 확보되어야 합니다. 진입도로 확보가 안될경우 개발행위가 불가합니다.

도로는 지적도로뿐만아니라 현황도로도 인정이 가능하나 해당 부지의 소유자에게 사용 동의서를 받아야 합니다.  사용 동의가 안될경우는 부지를 매입해야 합니다.

- 국·계·법에 의하여 공작물 축조시에는 6M 진입도로 확보가 기본이나 태양광 등의 구조물은 4M도로 확보가 가능합니다. (첨부공문 확인)(☞개정법령 고시문보기)

- 또한 국도 또는 다차선 도로에 접함에 따라 가감차로 확보가 필요한 경우가 있는데 필요한 경우 공사가 필요하니 이러한 경우 필요여부를 지자체 도로과 담당자 확인이 필요합니다.

- 도로점용은 공사시에 또는 발전소 운영중에 필요한 경우 도로점용(연결) 허가신청이 필요합니다.

- 구비서류 : 도로점용 신청서, 사업계획서(토지소유증빙서류,위치도및용지도,사업계획서,사진대장,관련도면)

- 한국도로공사 지사는 해당 지자체 도로과 담당자(지방국토관리청)와 협의하시기 바랍니다.

- 한국도로공사 도로점용 또는 연장신청 방법 (☞바로가기)

- 도로점용 허가서가 나와야 공사가 가능하고 첨부된 허가조건들을 이행해야 합니다.

※참고1. 산지의 분야별 개발행위 업무내용 (견적요청시 분류내역)

가. 토목설계 : 1)개발행위허가 + 산지전용허가, 2)개발행위심의, 3)현황측량

나. 산림분야 : 1)임목축적조사, 2)산림복구설계, 3)복구설계 감리

다. 환경분야 : 1)소규모환경영향평가, 2)사전재해영향성검토

※참고2. 산지의 개발행위 구비서류내용입니다.

가. 토목 인허가 (예상 소요비용 : 평당 약 1만원)

a. 산지전용 : 신청서, 사업계획서, 내역서, 임야도, 표고조사도, 경사산출도, 산림조사서, 임목처리계획,

                     산지복구계획, 각종 도면(경사산출도,계획평면도,구적도,배수평면도,복구겨냥도,산지전용

                     예정실측도,세부종단도,우수유역도,종단면도,지적평면도,지형도,토지이용계획도,표고조사도,

                     현황평면도,횡단면도

b. 개발행위 : 신청서, 사업계획서, 편입토지 조서, 사토확인반입서, 각종 도면 및 기타 상세도

c. 건축행위 : 신청서, 건축물 배치도, 입면도 등

나. 환경 인허가

a. 환경영향평가 또는 소규모환경영향평가(필요규모만 진행), 피해방지 계획서, 수질오염총량보고서, 도면(계획평면도,복구겨냥도,배수평면도,토지이용계획도,횡단면도)

2. 구조안전 검토서 제출

건축물에 설치할 경우 구조안전 검토서는 태양광 구조물 설계도면을 가지고 구조안전검토 전문업체에 용역을 의뢰하면 구조계산과 시뮬레이션을 통하여 구조안전검토서를 줍니다.

보통은 태양광과 해당 건물의 안전성을 함께 검토하라고 하지만 비용이 과다(보통 400만원 내외)하기 때문에 태양광의 구조안전 검토서만 해달라고 합니다.(보통 100만원내외) 지자체에 따라 해당 건물의 안전검토도 필수로 제출하라고 하는 경우도 있으니 그럴경우 방법은 없습니다. 

태양광의 구조안전검토의 경우 보통 7일이내에 보내줍니다. 받아두었다가 다음 절차인 공사개획 신고시에 첨부하면 됩니다.  

최근에는 부지에 설치할 경우에도 개발행위 진행시 첨부서류로 요청하니 확인하여 첨부하도록 합니다.

또한 국유지 및 공공기관 부지에 공사할 경우에는 인발재하시험, 사면안정성(법면) 검토서류를 요청할 수 있습니다.

구조안전검토 전문업체는 한국시설물안전진단협외(☞바로가기) 회원기업에서 선택하여 의뢰하시기 바랍니다.

3. 공작물 축조신고 (지자체 건축과 담당자)

지자체 건축조례를 확인하여 공작물 축조신고 대상 중량이 얼마인지 확인합니다.

해당지자체 홈페이지에 자치법규(조례)-건축법규에서 확인할 수 있습니다.

보통 총 중량 15톤 내외기준 또는 m2당 중량기준으로 신고대상 기준이 있습니다.

100kW미만의 저압발전소는 해당이 되지 않기 때문에 예외인 경우가 많습니다.

만약 대상이 된다면 건축법상의 공작물 축조신고서를 작성하고 첨부서류를 첨부하여

지자체 건축과 담당자에게 제출합니다.

담당자가 허가증이 나왔다고 하면 가서 면허세를 납부하고 받아온후 공사개시 신고시 첨부합니다.

4. 건축물 신고/허가 (지자체 건축과 담당자) <☞참고링크>

인버터보호함과 전기실을 만들때는 건축물 신고/허가를 받아야 합니다.

옥외형 인버터를 사용하거나 큐비클타입의 인버터/전기실을 구성하면 건축물 신고/허가가 필요없을 수 있습니다.

가설건축물의 신고는 2년마다 연장해야 하므로 번거로울 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

※ 건축허가 사항(☞ 상세정보보기) (신청 : 민원24/세움터)

※ 건축신고 사항(☞ 상세정보보기) (신청 : 민원24/세움터)

건축허가를 받지 않고도 허가권자에게 서면을 제출하여 건축하는 것을 건축신고라 한다. 규모가 크지 않고 환경 등에 영향이 적은 건축물은 허가의 예외를 인정하여 미리 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고만 하면 건축허가를 받은 것으로 간주한다.

① 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축·개축 또는 재축

② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(단 제2종 지구단위계획구역에서의 건축은 제외)

③ 그 외 소규모 건축물로 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물

5. 기타인허가 협의사항 (지자체 담당자)

사방지지정의 해제, 사도개설의 허가, 무연분묘의 개장허가, 초지전용의 허가

상기사항들을 지자체 담당자와 협의하여 이행한후 다음단계인 공사계획 신고 단계로 넘어가면 됩니다.

소규모 환경영향평가 사업대상인 경우에는 환경인허가 협의 및 승인이 가장 오래걸리므로 환경인허가 보고서(환경청/지자체)와 개발행위 신청서(지자체)를 동시에 서류검토를 신청하도록 일정으로 진행하는 것이 좋습니다.

상기 사항들 중에는 지자체에 따라 유권해석이 다른 부분이 있을수 있고 사업규모에 따라 대상이 아니거나 의제처리하는 경우도 있으니 필요한 사항만 진행하십시오.

토지 상부에 설치시 개발행위 인허가업무도 개인이 총괄로 진행하고 필요업무(측량 및 설계도작성)만 용역을 주어 비용절감하는 방법도 있으나 개인이 진행하기 어려운 부분이 많기때문에 여건이 안되는 분들은 지역 토목설계업체에 총괄의뢰하는것이 편리합니다.

[참고. 태양광발전사업 주요 인허가 항목 및 협의기관, 법령]

별첨서류. 1)개발행위허가 양식 1부

                2)구조안전검토서 샘플 1부

                3)개발행위관련 도로폭 기준 공문 1부