■ 아파트 매매 1. 매도인은 매수인이 지정하는 자에게 명의이전 해준다. 2. 매도인은 잔금일전(중도금 수령 후)에 근저당(압류)을 말소 및 상환키로 한다. 3. 잔금 지불 시 전세(월세) (얼마)는 공제 후 명의 이전 한다. 4. 특별수선충당금, 선수관리비 -> 정산
■ 전-월세 1. 기본 시설물 훼손 시 원상 복구한다. 2. 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준 다. 3. 월세는 후불이며 기타 공과금과 같이 임차인이 부담한다. 4. 임차인은 차임(월세)을 2개월이상 연체시는 임대인 임의로 한다. 5. 연체이자는 월(10%)로 한다. 6. 관리비는 본 아파트 관리규정에 따라 임차인이 납부한다. 7. 임대인은 임차인이 전세권 설정등기를 하는데 동의한다.(비용은 임차인 부담) 8. 개별등기 시 융자는 해지키로 한다. 이를 어길시 본 계약은 해지되며 임차인에게 즉시 보증금을 반환키로 약정한다. 9. 은행 융자는 임대인이 전액 상환키로 한다. 10. 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다. 11. 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반 시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지 할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다. 12.임대차시 임대인이 명도지연을 할 경우 -사전에 법원에 제소전화해신청을 통해 화해조서를 만들어두거나,아니면 명도지체에 따른 상당한 위약금 조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다
■ 재개발 아파트 1. 본물건과 관련된 제반 사항은 잔금일 까지는 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 부담한다. (세금) → 세금은 잔금일 기준 * 무허가 건물 확인원 → 무허가 건물대장에 기재 -> APT분양 받을 수 있다.
■ 분양권 1. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임. 2. 매도인은 계약금(4천) 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후 납부하기로 한다. ■ 권리 양도 계약서 특약사항 어떤 업종이고 권리양수인이 동일업종을 할 것인지? 건물주와의 임대차계약체결 책임, 업종 중복개업금지, 허가증과 전화가입권 인계, 행정처벌예정사항이 있는지 등이고 건물 임대차여건에 따라 업종에 따라 말 그대로 특별한 약정을 특약사항이라 합니다. 권리양도계약 시 비품목록서를 세세하게 꼭 작성하세요. 그리고 가장 중요한 것은 보통 권리 양도 계약서는 임차인과 계약을 하고 추후에 임대인과 임대 계약서를 작성하는데 현 세입자가 들어있는 보증금과 월세를 인상하는 경우가 있습니다. 그 부분에 대해서 특약사항을 잘 적성해야 합니다. 임차 보증금이나 월세 인상이 없는 것으로 계약을 체결할 경우 특약사항에 현 보증금과 월세는 변동이 없는 것으로 한다. 라고 작성하고 변동 시에는 계약은 무효로 한다. 라고 필히 작성하셔야 합니다. 그런 단서조항을 붙이지 않으면 중개업자가 피해를 볼 수 있습니다.
임차보증금과 월세는 변동 시 무효로 한다. 라 하면 거의 무효가 됩니다. 임대업자는 구실만 생기면 임대료를 올립니다. 미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차인이 있어야 하므로 임대차계약서작성책임을 주어야합니다.
권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다. 단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다. ■ 업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항 - 현 시설 상태에서 맺는 계약임 - 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할 수 있다. - 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다. - 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다. - 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다. - 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다. - 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다. - 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다. 기타사항 단서조항 기록 시 양도인 양수인 인정함을 원칙으로 하고 책임한계를 분명히 한다. - 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원
이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다. - 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증 가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다. - LG 25시 마트나 훼밀리 마트는 담배포가 없으면 장사가 쉽지 않기 때문에 주변 담배포와 50m 이 격거리를 둔 곳의 목좋은 곳을 택해야 성사가 된다. - 던킨도너츠는 아주 목좋은 특A급 상권에 실평수(내경) 12평 이상 되어야 본사 승인이 떨어진다.
물론 점포를 중개하면서 주의를 해야 할 점은 이보다도 수없이 많다. - 아이스크림가게를 계약해놓았는데 그 점포에 수도 시설이 없다면 큰 낭패가 아니겠는가? 양수인
은 계약을 해지한다고 으름장을 놓고 중개업자는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠진다면 어 떻게 할 것인가? 이런 일들이 생기기 전에 중개업자는 수도시설을 어디서 끌어와야 할지, 전기승압을 한다 1KW 에 가격이 얼마나 드는지, 계약 전에 꼼꼼하게 설명해 줄 수 있어야 한다. - 장사를 처음 시작하는 초보자라면 점포선정에서 인테리어, 비품, 주방장, 영업 전략까지도 조언해 줄 수 있어야 계약이 성사된다.
요즘 같은 불경기에 점포 중개는 일할 곳이 없는 사람들에게 새로운 일자리를 창출해줄 수 있고, 그들에게 희망을 주며, 중개업자는 수익을 얻으니 일석이조의 효자상품이라 할 수 있다.
- 매매 계약시 주의사항 ♣ 부동산공부 확인은 필수 - 부동산등기부등본 - 토지이용계획확인원 - 지적도(임야도) - 토지대장(임야대장) - 건축물관리대장 - 공시지가 확인원 등 ♣ 상대방이 보여주는 등기부등본 등의 맹신은 금물! - 위조, 변조의 위험 ♣ 여러개의 담보물권, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것도 일단 조심. ♣ 시가에 비하면 현저히 낮은 가격으로 매도하려는 부동산은 일반 위험 ♣ 단시일내에 권리자가 많이 바뀌는 등 권리변동관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심 ♣ 대형 부동산이나 중요한 부동산의 매매계약은 토요일이나 일요일은 되도록 피할 것. - 상대방측에서 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문 ♣ 매수직전에 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심 ♣ 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금지급시마다 그 직전에 확인 - 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다 ♣ 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 할 것. ♣ 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용할 경우 꼼꼼히 이를 읽어보고 계약할 것. ♣ 특별한 약정을 할 경우에는 반드시 계약서에 특약사항을 명기하여 분쟁을 피할 것.
- 매매계약시 등기권리증을 잃어 버렸다면? 매매 계약시 소유자의 등기이전 구비서류는
1.인감증명서 1통 2.개인별 주민등록초본 1통 (전주소 있는걸로) 3.토지대장 1통 4.건축물관리대장 1통 5.토지가격확인원 1통 6.등기권리증 7.인감도장지참 등 7가지 서류가 필요하다. 그런데 가장 중요한 등기권리증을 분실했다고 한다. 매도자는 근심이 태산 같다. 그러나 크게 문제될것은 없다, 공인중개사가 해결할 터이니 걱정하지 말라고 인심한번 후하게 써도 좋다. 똑같은 등기권리증은 새로이 만들수 없다. 그러나 등기이전 신청서 부본으로 대용이 가능하다. 매도자 본인을 법무사 사무실에 대동하고 가면 해결된다. 법무사가 매도자의 주민등록증 사진과 본인을 대조하여 이상이 없다면, 등기이전 하는데 하등의 제약을 받지 않는다. 비용은 3만원 정도 받는다. - 분양권계약서 쓰는 방법 계약전 체크사항. 1. 분양계약서를 매도자로부터 받고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여 분양자의 계약내용의 진위를 확인한다. 2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류등 권리제한사항을 확인한다. 3. 입주일자 임박시는 입주예정일자를 체크한다. 4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다. (특히 조합아파트는 명의이전이 안되는경우가 많고 입주후에두 장기간 명의이전이 안되는 경우 가 많으니 설명에 조심하세요.) 계약서 작성 1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치시 계약서를 작성한다. 2. 서식 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다. 3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례) 4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다. 계약내용의 주요 체크포인트 1. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환. 2. 중개수수료의 지불책임을 기재하고 주지한다. 특히 계약해지시 수수료지불책임. 3. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한. 4. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다. 5. 학교부담금, 등 가종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다. 6. 융자금의 중도상환수수료,대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다. 잔금지불 1. 매도자의 인감증명,주민등록등본,분양게약서,대출금통장,신분증,인감도장을 요구한다. 인감증명.주민등본 각2통(건설시행사,은행채무인계용. 조합토지지분이 있는경우는 부동산매도 용 인감 1통 ,주민등본1통 추가, 토지등기상 내용변경이 있는경우는 주민등록초본1통 추가) 매수자 인감증명,주민등록등본 각 3통(건설시행사,은행채무인계,양도신고용) 2. 구청에 검인받는다. 3. 은행에 채무인계인수를 한다.(이자정리 할 것.) 4. 건설시행사에 명의이전한다. (중도금연체여부와 연체이자 정리할 것) 5. 잔금을 지불하고 영수증과 교환한다. 6. 조합토지지분이 있으면 등기명의이전 서류를 교환한다.(법무사를 입회할 것) 7. 양도신고서를 작성하고 매수자의 인감증명, 분양계약서사본을 첨부하여 매도자에게 인계한다. 양도신고서는 폐지되었으나 2개월내 신고하면 10% 감면혜택이 있고 양도신고서를 제출하지 않 으면 추후 세무서에서 사실조회를 했을 경우 애로가 있을 수 있음. 기타 상가나 오피스텔은 토지의 소유권과 건물준공의 책임여부가 어떠한지 체크를 하여야 중개 사고나 분쟁을 방지 할 수 있습니다 - 전세계약 연장시(보증금 증액) 임대차계약서 작성은? 입주한 뒤 당해 주택의 등기부상에 근정당권 등이 설정되지 않았고 새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없습니다. 그러나 애초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됩니다. 결국 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전합니다. 한편 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있습니다. 증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 애초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됩니다. 주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해 추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 한다는 것입니다. 또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고, 특약사항란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다. |