공장의 입지 선정 시 고려 사항과 도로 관계

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공장의 입지 선정 시 고려 사항과 도로 관계

공장이나 창고, 물류센타의 입지 선정은 여러가지 고려 사항이 있습니다.

물론, 각 사업체의 상황에 따라 고려 사항을 달리 해야할 경우가 있습니다만, 보편적인 상황을 가정하여 몇가지 알아보도록 하죠. 지금부터 알아볼 요인은 입지와 도로의 관계 입니다. 입지 선정에서 가장 중요한 것들입니다

통상적으로 입지는 광역입지, 중역입지, 세역입지 이렇게 세가지 입지 기준을 가지고 판단하는데 조금 더 세밀하게 분류할 수도 있습니다만, 여기서는 3가지의 입지 기준을 가지고 판단하도록 하겠습니다.

우선, 광역입지라 함은 권역을 구분하는 것입니다. 즉 수도권, 중부권, 호남권, 영남권, 혹은 영동권 등 이렇게 광역적인 도시를 가지고 분류하는데 이것은 사업장의 위치가 전반적으로 도시 인프라와 물류 동선 그리고 근로자 수급 관계나 업체적 상황과 미래 계획에 의하여 결정됩니다.

광역 입지에서는 도로, 항만, 공항, 상하수도, 주거지역, 자연환경적 재해 등을 판단하는 것 입니다

광역입지가 정해지면 중역입지가 고려되는데, 예를 들어 경기남부와 충청북부권이라는 광역입지를 고려했다면, 그 중에서 당진권, 천안아사권, 진천권, 음성권 등의 조금 더 세분화된 입지를 고려 하는 것 입니다

중역입지에서는 광역지자체와 기초 지자체의 도시인프라와 학교, 근로자 주거환경, 주요 간선도로와의 관계, 도시 성장성, 지자체의 기업 지원 등을 고려하게 됩니다

중역입지까지 가시화 되었다면 다음으로는 세역 입지에 관련 된 것입니다

예를 들어 천안권 중역입지가 중점적으로 검토된다면 그 다음의 세역은 백석산업단지, 풍세산업단지 아니면 성황의 개별입지, 성거의 특정 토지 등 이렇게 세분화되는 것 입니다 

광역과 중역, 세역 입지는 도형적으로 보면 수평적 공간 개념이 됩니다. 이에 비하여 더욱 세밀하게 검토할 경우에는 공간적으로 수직적 공간 개념도 설정할 수 있는데, 이것이 바로 세세역 입지 개념입니다.  

예를 들어 충청 북부권의 광역입지에 천안권역의 중역입지 후 백석산업단지라는 세역입지가 검토되고 있다면, 아파트형 공장을 고려할 수도 있는 상황을 가정하면 수직적 공간 개념이 추가 되는 경우를 말합니다. 세세역 입지는 보통 아파트에서 특정 단지의 동이 결정되면 몇층이냐는 개념이 되는 것입니다

세역에서는 경기적 예상과 추후 가격의 상승성, 사업의 편의성 등 여러가지가 검토될 것이지만, 공장 특히 환경적 문제를 고려하는 사업장에서는 인허가 여부가 가장 중요하게 고려될 사항 입니다. 인허가는 부동산의 공법상 제한 조건이 되기에 가장 어려운 부분이기도 합니다.

업종에 따라서 입주 요건이 달라지고, 입주 후 존속여건도 달라 지며, 한 사업장에서 사업부분이 여러가지를 진행하는 과정이라면 각각의 사업에서 환경적 요인에 따라 인허가가 달리 되기 때문입니다

입지 선정은 보통 전쟁에서 척후의 역할과 진지 구축의 역할과도 같은 것 입니다. 입지 선정에 실패한 경우에는 사업의 차질과 돌이킬 수 없는 결과가 리턴되니 매우 신중을 기하여야 할 것 입니다.

다음으로는 도로 관계를 알아보겠습니다

도로는 각 지자체의 조례에 따라 도로 조건이 달리되지만, 통상적으로 공장의 허가를 위하여는 6m 도로폭을 확보하여야 합니다. 지금부터 거론하는 도로폭은 현황 상의 기준이 아닌 지적 상의 도로 폭으로 규정합니다

도로는 각각의 분류에 따라 달리되지만 소유 구분에 따라 공도와 사도로 구분되며 또 관리권자에 따라 고속도로, 국도, 지방도, 시군도 등으로 분류됩니다. 또 민법에서는 사도인가 통행권으로 확보한 관습상도로인가로도 구분되며, 구별의 기준에 따라 달리 될 것 입니다

여기에서는 그 구분보다도 공장의 도로 여건과 사업장 매입 시 중요한 검토 사항을 중심으로 알아보겠습니다 

공장의 허가를 위하여 기본적으로 도로 폭을 6m를 확보하는 것은 의무적이지만, 그 사업장의 물류 차량과 기타 출입 차량의 교차 통행인 교행이 방해될 정도라면, 아주 최소한의 도로인 것이니 사실 상의 공장 매각 등에서 제일 난제인 부분이 허가만 되었지 실질적으로 도로 역할이 아주 미비한 경우 입니다

따라서, 도로는 인허가 상 최소 폭인 6m이지만 적어도 교행이 가능한 8m폭을 확보하기를 추천합니다. 경우에 따라서 지구단위계획구역의 사업은 12m 도로 폭을 확보하여야 합니다. 사업의 규모와 물류 차량 그리고 접근성의 문제를 통합적이고 통찰력있게 고려하기를 거듭 강조합니다.

그리고 하나의 사업장의 규모가 일정이상이면 단독 사업장으로 토지 개발이 이루어지지만, 소규모 사업장이나 중소기업은 하나의 개발 사업에 토지를 분할하거나, 수개의 토지를 공동 개발하여 각자의 섹터를 정하여 공동 개발할 수도 있고, 개발 사업자의 사업에 따라 분양받는 경우가 있다. 어느 경우라도 각자의 사업토지는 개별 등기하는 방식이이지만, 진입도로와 단지 내 도로의 소유는 공유라는 공동명의로 소유하는 것이 일반적이다.

여기에서 중요한 것은 도로가 진입도로이든 아니면 단지 내 도로이든 도로에 대하여는 무조건적으로 1%의 지분이라도 확보하라는 것이다. 도로의 지분은 단1%라도 전체에 대하여 분포하는 것이기에 사유가 어찌되든 확보해야만 하는 것이다.

만약, 사용승낙서를 통하여 사용권원을 확보하게 되면 건축행위나 개발행위에는 큰 문제는 없을 것이다. 그러나 소유권이 그 후 이전되는 경우에 사용승낙서는 사용자에게만 한정적으로 유효할 뿐 그 부동산을 인수한 사업자나 사업체에게는 무용지물이다.

사용승낙서의 맹점이 여기에 있는 것이다. 일부 똑똑한 개발업자는 그 지분을 통하여 맹지의 작업을 이어 나가고 쉽게 개발할 수 있는 여지를 만드는데, 사악하거나 게으른 일부 업자는 나중에 도로 지분을 넘겨 주지 않아서 도로 지분을 확보하지 않은 업자와 후일 소송에 휘말리고, 유리한 협상 지위를 확보하기도 한다.

물론, 산업단지는 기본적으로 분양 받은 사업토지에 대하여서만 소유권을 확보하고, 도로는 공용도로이기에 마음껏 사용할 수 있다. 위에서 살펴 본 도로는 개별입지의 관계를 말하는 것이다.

지금까지 공장의 입지 조건과 도로관계를 살펴 보았다. 중요한 것은 수도 없이 많지만 가장 기본적인 입지선택과 도로가 모든 입지의 기본임에는 틀림없다. 그래야 그 후 공법 상의 제한 조건 즉 인허가 점검의 단계를 살펴 볼 수 있을 것이다.

공법 상의 제한과 인허가 점검을 위한 내용은 다음을 기약하며.... 

천안 아산 공장/창고 전문 라이프 산업개발 이경재입니다

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참고적으로 개인 사도라 하더라도 포장을 지자체가 공사하여 도로로 지정을 받으면 공도로서 사용이 가능합니다