경매 또는 부동산 매수(이사) 시 반드시 확인하여야하는 사항 (2019.2.7)

[변호사김대옥]

경매 또는 부동산 매수(이사) 시 반드시 확인하여야하는 사항  (2019.2.7)

                            << 강남의 부동산투자 모임 요청으로 경매 및 부동산 관련 강의를 하고 있는 자문변호사 >> 

가) 부동산실거래가 확인  http://www.koreacharts.com/
       국토교통부에서 제공하는 공공데이터를 활용하여 부동산 실거래가 정보를 제공합니다.

나) 물건지 인근 공인중개사사무소 여러곳 방문 비슷한 물건에 대한 매수가격과 매도가격을 확인하면 실가격확인가능

다) 등기부(법적 문제사항확인), 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획인원 (용적율과 건폐율 확인)
     - 실제호수와 등기부 및 건축물대장 도면등에 서로 다른 부분이 없는지 반드시확인.

마) 국가에서 진행하는 국토개발계획(2020, 2030계획)을 미리 확인하여 도로계설예정이나 개발예정지정보 확인.

사) 물건에 대한 현장 확인 전 - 네이버지도, 다음지도, 구글지도 매수지 미리확인 (토지의 형상, 방위, 인근 혐오시설
                              등을 방문 전 미리파악 투자시 안 좋은 사항 많으면 매수 포기)
                              인터넷 검색 - 지역명을 검색하여 인근사건 사고 혐오시설 지역문제확인
                                                  좋은예 - 강원도 강릉 고성등이 미새먼지 경보 일수 가 가장적음.
                                                  나쁜예 - 인근 공장공해물질,석탄,석면등이 바람을 타고 날아는지
                                                               아이가 다닐 초등학교등 건물에서 라돈 검출 뉴스확인

아) 물건에 대한 현장 확인 시 유의점

    1) 500m이내 확인 - 가까이 - 학교, 버스정거장, 지하철, 체육시설 및 공원, 시장(슈퍼,가게), 목욕탕, 병원
                                피할것 - 고압전선, 산소, 축사, 마을회관, 공장, 논 밭 과수원 인접지(농약, 기계소리),
                                            돌채굴장 및 시멘트체굴장(석산), 일제치하갱도(발암물질-지하음용수치),

                                            계곡(하절기 범람), 배후면 급경사(슬러지매몰),
                                            인근주민에게 소문파악- 집인근 주정뱅이, 고성방가, 싸움(사기)꾼 있는곳 피하기 

    2 ) 근접 확인 - 야간 - 진입로 확인 - (공중 cctv설치 위치확인) 가족들의 귀가시 안전                    

                         주간 - 방위 확인 - 남, 남동, 남서 향이 겨울 난방비 및 집안곰팡이 적음   *(동지) 일조량확인

    3 ) 토지 확인 - 지반 확인(복토한 토지는 자리잡는데 오랜시간걸림-조금씩 땅꺼짐), 경사도 확인, 토질 확인,
                    인근 나무의 수령확인, 진입도로 폭 확인(지방 막힌골록2m ~3m 건축가능), 도로 접하는면,
                    임야(의 대단위 개발의 경우 개발행위) 가능한 각도등을 지자체에 미리확인
                    배수로, 전봇대, 포장도로까지의 거리와 진입 도로확인(사도=허가시 사용 비용추가발생)

    4 ) 계절에 따른 변화 확인 - 겨울 - 임야인 경우 겨울에 확인하여야 (유관 및 측량시)경계확인 쉬움 
                                                    인근 도로의 겨울철 도로재설확인   
                                           여름 - 계곡에 물 범람 확인 및 슬러지확인

    5 ) 주택 확인 -  방문시 상대방의 입장을 배려하여 음료나 과일준비 방문 - 곰팡이등 시설물유관 및 탐문확인,
                                    관리사무소에 연체내용 확인 및 주차문제 확인, 매입시 추가 발생비용등을 미리 점검

                         (경매시) 물건지 내부를 반드시 확인 - 임차 내용 및 입주민 사실관계등을 듣고 기록
                                                                             곰팡이등 망실시설물확인 및 인도(명도)발생비용 확인.
      

                          만약, 현장 방문시 주택에 아무도 없으면 - 인근 주민에게 물어서라도 임차인등 거주자 확인.
                                                                                    (유치권등 반드시 확인)
                                                                                   옥상 또는 지하 주차장가서 도면으로 방 배치 확인

                           == 방구조가 엉망인 경우 tv나 쇼파 배치어려워 결국 추가비용을 들여 공사를 하는 경우 발생      

위와 같이 추가비용 발생시 일반 주택의 급매가격과 같아져 경매 실익이 전혀 없어지는 경우가 허다하니 유의바랍니다

* 경매 및 부동산 관련 전문변호사 김대옥은 항상 어려운 법률 문제를 쉽게 풀어 안내 자문해드리고 있사오니,
꼭 골프부분이 아니더라도 관련 민,형사 기타 법률문제에 관하여 문의 주시면 쉽게 풀어서 성심성의것 안내해 드리겠으니 많은 문의 바랍니다.
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