이중계약서 다운계약서 처벌

[변호사 김덕은]

부동산 매매계약을 체결할 때에 실제거래가액보다 낮춰서 신고하거나 높여서 신고하는 경우가 종종 있습니다.

다운계약서는 매도자의 입장에서는 양동소득세를 낮추기 위한 방편으로 이용하는 것이고, 매수자의 입장에서는 취득세, 등록세를 줄일수 있다는 점에서 이용이 되고 있습니다.

업계약서는 양도소득세 비과세 조건에 해당되는 매도자가 업계약서를 써도 계속 비과세에 해당될 때 이용이 많이 되고 있습니다.

공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률

제27조(부동산거래의 신고)

① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다. <개정 2006.12.28, 2008.6.13>
1. 토지 또는 건축물
2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
3. 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

제27조의2(신고내역 조사)
시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서, 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다. <개정 2008.6.13>

제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등)

① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다. <개정 2008.2.29>

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

따라서 실거래가신고제도를 위반하게 되면 거래당사자는 취득세액의 3배이하 과태료가 부과되고(주택거래신고지역내 주택은 5배이하의 과태료)

중개업자는 영업정지, 등록취소 처분을 받게되며 조세범 처벌법에 의해 3년이하 징역 또는 포탈세액의 3배이하의 벌금을 부과받게 됩니다.

요즘은 실거래가 신고제가 정착이 되어가고 있고 거래전산망의 구축으로 편법사실이 거의 적발이 되고 있으므로 가급적 업다운계약서는 작성하지 않는 것이 바람직하고 다운계약서를 작성한 매수자의 경우에도 몇년후 매도를 할 때 양도소득세 부담이 커지고 정정신고를 하면 과태료, 벌금, 가산세를 물게 되므로 주의하셔야 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은