새해(=2006년)부터 바뀌는 부동산세법 주요내용

<CENTER>새해부터 바뀌는 부동산세법 주요내용 올해 부동산시장 세금‘태풍’몰아칠듯</CENTER> 8·31부동산대책 후속입법중인 부동산관련 세법이 작년 12월 30일 국회를 통과하여 그 동안의 논란을 잠식시키고 올해부터 부동산 시장에 세금이라는 태풍이 몰아칠 전망이다. 올해 개정된 부동 산 세법은 예년과는 달리 취득, 보유, 양도 모두와 관련하여 개정이 이루어졌다는 점이다. 그래서 이 번 달에는 부동산의 취득, 보유, 양도 단계별로 부동산 관련 세법이 어떻게 바뀌었는지 정리해 보고 자 한다. <1>부동산취득관련 개정세법 1. 거래세율 인하 정부는 보유세 강화와 부동산실거래가신고에 따 른 세부담을 완화하기 위해 올해부터 개인간 주택 을 거래할 때 부담해야 할 부동산 거래세율을 경감 한다. 취득세율은 2%에서 1.5%로, 등록세율은 1.5%에 서 1%로 각각 떨어진다. 이에 따라 농특세(취득세 의 10%)와 교육세(등록세의 20%)를 합한 전체 부 동산 거래세는 매매가액의 4%에서 2.85%로 1.15%포인트 줄어 들게 된다. 그러나 아파트 분양 등 법인과 개인간 거래, 개인간 토지거래, 법인간 거 래에서 부과되는 거래세는 기존 수준이 유지된다. 2. 부동산 실거래가 신고제도 시행 올해부터는 부동산 매매시 거래 당사자 또는 중 개업자는 계약체결일로부터 30일이내에 실지거래 가액을 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해 야한다. 이로 인해 일부지역을 제외하고는 거래세 율 인하에도 불구하고 실거래가 적용으로 거래세 부담은 오히려 증가하게 될 전망이다. 3. 취득가액 간주제도 시행 모든 부동산의 취득 당시 거래가액을 인감증명 서에 의해 확인하는 경우 그 가액을 취득가액으로 간주한다. 그러므로 사실상의 이중계약서 작성이 불가능해 진다. <2>부동산 보유관련 개정 세법 1. 주택보유에 따른 보유세 강화 ■ 인별합산방식에서 세대별합산방식으로 전환 ■ 과세형평 및 부부간, 세대원간의 등기를 통한 조세회피를 막기 위해 종합부동산세 대상자의 과세방법을 종전의 인별합산방식에서 세대별합 산방식으로 전환된다. 그러므로 과세기준일(매 년 6월 1일) 현재 본인, 배우자 및 세대원이 소유 하는 주택은 종부세 과세시 합산되며 납세의무 자는 주된 주택소유자가 세대원은 주택소유가액 을 한도로 연대하여 납세의무를 진다. 다만, 주택 분 재산세는 현재와 같이 물건별로 과세된다. ■ 과세기준가격 하향조정 ■ 종부세 대상 주택 과세기준금액은 현행 9억원 초과에서 6억원 초과로 하향조정되었다. ■ 종부세 세율구간 및 세율 조정 <표> ■ 과표적용률 및 세부담상한선 상향조정 ■ 세부담 상한선도 작년에는 전년도 납부액의 1.5배였지만 올해는 3배로 높아진다. 과표(세금 을 매기는 기준이 되는 기준)적용률도 공시가격 의 50%에서 70%로 올라간다. 과표적용률은 2007년부터 매년 10%씩 단계적으로 상향조정 될 예정이다. ■ 그러나 모든 주택에 적용되는 재산세 과표적 용률은 앞으로 2년간 기존 수준인 50%를 유지 되고, 2008년부터 매년 5%포인트씩 인상된다. 2. 비사업용 토지에 대한 보유세 강화 ■ 종부세 인별합산방식에서 세대별합산방식 으로 전환 ■ 종부세 과세기준가격 하향조정 ■ 종부세 대상 토지 과세기준금액은 현행 6억원 초과에서 3억원초과로 하향조정되었다. ■ 종부세 과표적용률 및 세부담상한선 상향조정 ■ 세부담 상한선도 작년에는 전년도 납부액의 1.5배였지만 올해는 3배로 높아진다. 과표(세금 을 매기는 기준이 되는 기준)적용률도 공시가격 의 50%에서 70%로 올라간다. 과표적용률은 2007년부터 매년 10%씩 단계적으로 상향조정 될 예정이다. <3>부동산 양도관련 개정세법 1. 1세대2주택 양도소득세 강화 올해 개정시행될 소득세법 중 1세대 2주택관련 중과 내용은 다음과 같다. ■ 1세대 2주택 중과내용(2007년부터 시행예정) - 기본세율(9~36%)이 아닌 50%(주민세 포 함시 55%) 단일세율 적용 - 장기보유특별공제(10~30%공제) 배제 - 실거래가 과세(2006년부터 시행) ■ 1세대 2주택 해당여부 판정기준 - 서울·광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍·면지역 제외) : 모든 주택 - 기타지역 : 국세청기준시가(공시가격) 기준 으로 3억원을 초과하는 주택 ■ 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택 ① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제 외되는 주택 - 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택 - 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임 대후 양도하는 주택 - 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택 (장기 사원용 주택) - 상속받은 주택으로 상속일로부터 5년이 경 과하지 아니한 주택 - 문화재보호법에 의한 문화재주택 ② 1세대원중 일부가 근무상 형편으로 다른 시·군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장 ② 이 소재하는 시·군에 주택을 취득하여 1세 대 2주택이 된 경우 : 1년이상 거주하고 당 해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내 양도 ③ 1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양 을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼 인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아 니한 경우 ④ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거 나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정판결일로부터 3년이내 ⑤ 수도권·광역시 소재주택으로서 기준시가 1억원 이하 주택. 다만, 재개발·재건축주택 은 제외 ⑥ 상기 ① ~ ④외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택 2. 재개발·재건축 조합원 입주권 주택수 포함 양도소득세 과세시 1세대 1주택 비과세와 1세대 3주택 60% 중과세 규정 등을 적용할 때 재개발· 재건축 조합원 입주권을 주택수 계산에 포함하는 소득세법 개정이 이루어짐으로써 앞으로는 재개 발·재건축 사업 이전의 1세대 3주택자는 1주택이 재건축사업으로 멸실되더라도 다른 주택을 양도하 는 경우 양도세 60% 중과대상에 해당하고 1세대 2 주택자는 다른 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세규정을 적용받지 못하게 된다. 다만, 위 개정내용은 2006년 이후에 재개발·재 건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적 용하되 2005년 말 이전에 재개발·재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006년 1월 1일 이후 새로이 취득하는 분부터 적용한다. 3. 비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화 (2007년부터 시행예정) ■ 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대한 양도세 과세 강화 - 실거래가 과세(2006년부터) - 1세대 3주택에 준한 양도세율 60% 적용 - 장기보유특별공제(양도차익 10~30%공제) 적 용배제 ■ 법인 부동산 양도시 특별부가세 과세제도 개선 - 법인이 소유하는 비사업용 나대지·잡종지와 주업으로 하지 않는 법인의 농지·임야·목장 용지에 대해 법인세(13%또는 25%)외에 특별 부가세 30% 별도 부과 4. 장기보유특별공제 개선 <표> <4>요약 서두에서도 언급하였듯이 올해 세법개정은 부동 산 거래단계마다 크게 영향을 미치는 만큼 주의 깊 게 검토할 필요성이 있다. 취득단계의 경우 비록 거래세가 인하되었다 하 더라도 부동산실거래가신고 의무제가 도입이 되면 서 일부지역(과거 취득 실거래가신고 의무지역)을 제외하고는 전체적인 세부담은 증가할 것이다. 보유단계의 경우 종합부동산세의 과세기준금액 이 인하가 되고 세대별로 계산하게 됨으로써 올해 종합부동산세 신고대상자와 세부담이 대폭 증가할 것으로 예상이 된다. 양도단계의 경우 1세대 2주택 실거래가신고와 재건축등 입주권의 주택수 포함 등이 큰 변화라고 보아야 할 것이다. 하지만 이는 2007년부터 시행될 예정인 양도소 득세 전면 실거래가신고 시행과 1세대 2주택 50% 과세에 비하면 강도가 낮다고 보아야할 것 같다. 만약 조금이나마 절세하고자 한다면 부동산을 취 득할 경우에는 세대별로 분산 취득하는 것이 유리하 며 양도하고자 하는 경우에는 올해 안에 부동산을 양도하는 것이 현명하다. ◇글 = 정동현 세무사