[내집마련정보>필승부동산지식] 시장의 변곡점 아는 법
부동산시장은 언뜻 보면 단순하다. 조금만 공부하고 경험을 익히면 누구나 반(半)전문가가 된다. 하지만 막상 실제 매매를 결정하려면 확신을 갖는 이는 드물다. 전문가들도 정작 자신의 집을 마련할 때는 고민에 빠진다. 부동산시장은 단순하면서도 결코 녹록하지 않은 시장이다.
시장을 안다는 것은 시장의 터닝 포인트(변곡점)을 안다는 것이다. 변곡점을 안다는 것은 부동산시황을 파악하는데 있어 첫 걸음이자 마지막 걸음이다. 상승이든, 하락이든 시장의 터닝 포인트를 알리는 시그널(신호)은 늘 있다. 시그널은 여러 가지다. 소비자에 따라 시그널을 보는 인식이 다를 수도 있다. 주택시장의 변곡점을 쉽게 판단하는 방법 다섯 가지를 간추린다.
◇전세가는 매매가의 선행 지표다
전세가는 매매가에 앞서 시그널을 보낸다. 전세 매물이 들어가고 값이 오르면 매매가 대비 전세가율이 높아진다. 전세 수요자 중에 매입의 여력이 있는 이들이 전세에서 매매로 하나둘씩 눈을 돌린다. 그렇게 비싼 전셋집에 사느니 아예 사겠다는 심리가 싹튼다.
하락기에도 마찬가지다. 전세가가 내리면 일정 시점을 두고 매매가가 따라 내린다. 여기서도 전세와 매매 간에 상승기 때와 같은 소비자 심리가 작용한다.
예를 들어보자. 가파르게 오르던 서울의 전세가는 2002년 9월28일 정점을 찍고 하락세로 돌아섰다. 이후 19주 동안 긴 하락 채널을 벗어나지 못했다. 매매가는 전세가가 내림세로 반전된 3주 뒤인 10월19일부터 하락세로 돌아섰다. 이처럼 전세가는 매매가와 일정 시차를 두고 시장 변화의 신호를 알린다.
◇매물 추이를 보면 시황이 쉽게 보인다
시세는 보이지 않는다. 하지만 매물은 보인다. 발품을 팔거나 인터넷 매물정보를 보면 알 수 있다. 중복매물이나 허위매물이 있긴 하나 시장의 변동을 파악하는 데는 큰 걸림돌이 아니다.
조인스랜드 사이트의 매물란을 접속하면 이를 알 수 있다. 2002년 10월 이후 조정국면에 들어가 쌓이기만 하던 전세 매물은 2003년 2월 초부터 줄어들기 시작했다. 겨우내 급매물이 상당 수준 소화된 것이다.
이후 주택시장은 다시 반등세로 돌아섰다. 매물이 줄어들기 시작하자 정확하게 몇 주 사이에 값이 오르기 시작한 것이다. 매물 추이를 잘 보면 남보다 앞서 시세의 변화를 감지할 수 있다.
◇투자 상품이 변화를 주도한다
시장이 터닝 포인트를 맞을 때는 투자 수요(가수요)가 먼저 움직인다. 상승이든, 하락이든 마찬가지다. 실수요는 시장을 확인하고 대응한다. 시장의 변방에 있는 후발 주자다. 그래서 늦게 움직인다.
그러나 투자 수요는 시장 변화에 민감하다. 오를 때는 먼저 시장에 참여한다. 내릴 때는 먼저 처분한다. 이런 까닭에 투자 수요는 시장을 왜곡하는 수가 많다.
그렇다면 시황에 따라 가격 등락이 민감한 상품은 무엇일까. 재건축 아파트와 분양권이다. 이들 상품은 미래의 기대가치가 시세에 미리 반영된다. 재건축은 새 아파트를 지을 때 발생하는 땅의 가치에 따라 값이 매겨진다. 분양권은 새 아파트 완공되는 기대감으로 인해 프리미엄이 형성된다.
2002년 9월 이후 서울 매매가 하락 추이를 보면 시장의 변화 시그널을 감지하는 데 있어서 투자 상품을 얼마나 역할을 알 수 있다. 투자 수요 내지는 가수요가 많았던 재건축 아파트와 분양권이 하락세를 주도했다.
2003년 3월부터 시작된 반등세를 보자. 이도 어김없다. 하락을 선도했던 재건축 단지가 반등도 이끌었다. 시장 변화에 민감한 투자용 상품의 특성이 있기 때문이다. 이처럼 투자용 상품은 차익을 노린 가수요가 개입되므로 오르내림의 진폭이 크다. 시장 주변의 여러 가지 재료나 정책에 따라서도 부침이 심하다.
2003년 6월7일부터 서울과 수도권, 충청권 일부지역의 투기과열지구에서의 분양권 전매가 사실상 금지됐다. 2003년 7월부터는 재건축 아파트의 일반분양분(조합원 몫을 빼고 청약통장 가입자를 대상으로 분양하는 물량)에 대해 후분양제(집을 어느 정도 짓고 난 뒤 분양하는 방식)가 시행됐다.
재건축 아파트와 분양권에 몰리는 가수요를 차단하기 위한 조치다. 이들 투자 상품에 직접적인 영향을 주는 정책이 발표됐다는 것은 무엇을 의미할까. 일반인들은 여기서 시장의 변곡점을 짚어볼 수 있다.
◇신규 분양시장의 견본주택은 변화의 시그널이다
상승과 하락의 변곡점은 모델하우스에서도 발견된다. 시장 전망이 궁금하면 책상머리에서 이런저런 상상을 하기보다 모델하우스로 가는 게 낫다. 견본주택을 찾는 인파와 현장 분위기는 시장 변화를 잘 보여준다. 소비자들의 투자 심리가 그 안에 담겨 있기 때문이다. 시장의 열기와 냉기를 피부로 느낄 수 있다
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신규 분양시장에서는 크게 세 가지를 짚어보면 된다. ▷모델하우스 방문객 수 ▷분양가구 수의 증감 ▷청약률 대비 계약률이다. 시장 전체로 보아 공급이 많으면 가격에는 좋을 게 없다. 하지만 일정한 달에 분양가구 수가 많은 것은 시장 분위기에 좋은 영향을 준다.
분양 단지와 가구 수가 많아야 사람들이 몰리고 언론의 스포트라이트를 받는다. 시장의 변화 시그널은 늘 사람이 몰리는 가운데 형성된다. 이달 말부터 올해 봄철 분양시즌이 막을 연다. 가라앉은 시장에 변화의 시그널이 울릴까. 모델하우스가 그것을 말해 줄 것이다.
◇큰 재료가 터지면 변화는 앞당겨진다
위의 네 가지가 주택시장 내부의 수급상황에 영향을 주는 요인이라면 재료는 외생 변수다. 국제 전쟁, 유가 등락, 선거 등이 여기에 포함된다. 호재든 악재든 세간에 관심을 쏠릴 큰 재료가 터지면 시장에는 터닝 포인트가 마련된다. 상승이든 하락이든 마찬가지다.
외환위기(IMF관리체제)는 부동산값의 폭락과 건설회사의 연쇄 도산을 가져왔다. 사상 초유의 저금리와 서울 경기지역의 무더기 재건축 추진은 2002년 급등을 불렀다.
지리한 횡보 조정장세에서 발생하는 큰 재료는 호재와 악재를 불문하고 시장에 변곡점을 가져다준다. 오랫동안 옆으로 기던 부동산시장에 결정적 변화를 줄만한 정책이 발표되면 시장은 방향을 새롭게 잡는다.
정책의 성격이 가수요를 억제할 규제 쪽에 맞춰져 있다면 시장은 하락세로 접어든다. 반면 수요를 자극하는 정책이 나오면 횡보하던 시장은 활기를 띠고 가격도 상승세로 돌아선다.
자료 : 중앙일보 조인스랜드
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