임대주택사업자의 장기보유특별공제와 1세대1주택 양도세

[고구마]

[집코노미TV] "세금폭탄 무력화할 '신의 한 수' 있다"

'집'터뷰
원종훈 KB국민은행 세무팀장

한국경제 | 최진석 | 입력 2019.05.23 07:36 | 수정 2019.05.23 07:36

[ 최진석 기자 ]

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▶최진석 기자
부동산시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰, 이번 시간에도 임대주택등록과 세금에 관한 모든 것을 알아보겠습니다. 세금을 위해 태어난 남자, 생일이 보유세 과세기준일인 6월 1일인 그 남자, 세무 마법사, KB국민은행의 원종훈 팀장님 모셨습니다.

▷원종훈 팀장
생일 선물을 기대해도 되나요?

▶최진석 기자
조성근 부장님, 부탁드리겠습니다.

▷원종훈 팀장
예쁘게 봐주세요.

▶최진석 기자
9·13 대책 이후 임대주택으로 등록한 주택은 세제 상 혜택이 거의 없다고 하셨는데, 새로 취득한 주택을 임대주택으로 등록하는 건 의미 없다는 건가요?

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▷원종훈 팀장
다시 한 번 정리를 하자면 여전히 의미가 있습니다. 다만 9·13 대책 이후에 등록한 집은 의미가 없거나 혜택이 상당히 많이 줄어든다는 겁니다. 사실 지난해 정부가 발표한 9·13 대책은 사실상 다주택자가 조정대상지역 안에서 주택을 추가로 구입하는 것을 규제하는 것이었어요. 기존 주택 보유자들을 규제하는 건 아니었습니다.

자, 구체적으로 볼게요. 9·13 대책 이후인 9월 14일 이후 취득한 집은 장기임대주택으로 등록을 하더라도 종합부동산세 배제가 안 됩니다. 중과세도 됩니다. 기존에 갖고 있던 집들은 장기로 등록하면 여전히 혜택을 받을 수 있습니다.

전용면적 85㎡ 이하 주택을 장기임대로 등록하는 경우 장기보유특별공제를 70%까지 받는 제도가 있거든요. 이게 살아 있느냐? 살아 있습니다. 9·13 대책 이후 취득한 집도 장기임대주택으로 등록하면 여전히 공제를 받을 수 있습니다. 다만 9·13 대책 이전에 취득한 집이 전용 85㎡ 이하면 무조건 혜택을 받을 수 있습니다. 9·13 대책 이후 취득한 집이라면 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원(지방은 3억원) 이하의 조건을 추가했어요. 그러니까 요건을 좀 강화한 거죠.

▶최진석 기자
올해 2월 개정된 세법 시행령이 개정되면서 임대주택 등록으로 받을 수 있는 혜택이 축소됐잖아요.

▷원종훈 팀장
임대주택으로 묶인 나머지 일반주택이 비과세 가능했죠. 홍길동 씨가 집을 3채 갖고 있는 경우를 가정해볼게요. A, B, C주택 중에 B, C주택을 임대주택으로 묶었습니다. 이때 일반주택은 A주택을 매각하면 비과세가 될까요? 됩니다. 나머지가 임대로 묶였으니 1주택으로 보는 거죠.

▶최진석 기자
그렇죠, 주택 숫자로 카운트를 안 하니까.

▷원종훈 팀장
역시 (가르친) 보람이 있네요. 어쨌든 3채의 집 중에 2채를 임대로 묶었으니까 일반주택은 1가구 1주택으로 계산됩니다. 양도소득세 비과세 혜택이 9억원까지 가능하죠.

다만 세법 시행령이 개정되기 전에는 일반주택을 팔고 다른 주택을 매입하는 걸 반복하면서 일시적 2주택으로 계속 비과세가 가능했습니다. 그러나 임대주택으로 묶인 상황에서 일반주택에 대한 비과세는 평생 단 한 번으로 바뀌었습니다. A주택 매각으로 비과세를 받았다면 D주택을 구입해 2년 거주 후 매각하더라도 기존에 한 차례 비과세를 받았기 때문에 앞으로 비과세를 안 해준다는 거죠.

두 번째는 임대주택의 의무임대기간이 끝난 뒤 거주주택으로 바꿔서 팔 때도 비과세가 불가능해졌습니다. 가장 마지막에 남은 임대주택은 가능하지만 순차적으로 매각해서 임대주택으로 거주주택으로 바꿔 비과세받는 걸 인정해주지 않는다는 겁니다. 그래서 어떤 집을 임대주택으로 묶어야 할지, 임대주택으로 묶인 집을 어떤 순서로 매각해야 할지 신중하게 고려해야 합니다.

▶최진석 기자
마법사님의 설명을 들으면 들을수록 역시 세금만큼은 전문가가 필요하다고 느껴지네요. 임대주택등록과 세금에 관한 집중적 분석을 들어봤습니다. 오늘 나와주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴