토지이야기 토지의 전매제한 관련사항

[권경욱]

부동산 거래가 규제되는 유형으로는 취득하는 떄에 허가 또는 신고를 하게 하거나, 취득 후 일정기간 전매를 제한하거나, 일정기간 이용의무를 부과하는 경우 등이 있다.  

 

취득시 거래규제 사항으로는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 토지거래계약 허가제도, ｢외국인 토지법｣에 의한 외국인 토지 취득에 대한 허가 또는 신고제도, ｢주택법｣에 의한 주택거래신고제도, ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 의한 부동산 거래신고제도가 있다.

 

취득 후 일정기간 거래를 제한하는 것으로는 ｢주택법｣에 의한 주택 또는 분양권의 전매제한 및 지역.직장조합원의 지위 양도제한, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 주택재건축 정비사업조합의 조합원지위의 양도제한, ｢택지개발촉진법｣에 의하여 분양받은 택지의 전매제한, ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 의한 대토보상토지의 전매제한 등이 있다.

 

또한 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣에 의하여 건축물(오피스텔 등 구체적인 전매제한 대상 건축물은 시행령에 위임)을 분양받은 피분양자의 지위에 대하여도 전매를 제한하고자 하는 법률 개정안이 의원입법으로 발의되어 국회에 계류중이며 국회에서 통과되는 대로 시행될 예정이다.

 

｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 토지거래계약 허가를 받아 취득한 토지의 경우는 허가받은 목적대로 일정 기간 의무적으로 이용한 후에라야 다른 거래나 임대가 가능하도록 하여 의무이용기간 동안은 사실상 거래를 제한하고 있다.

 

이상의 거래규제에 대하여 여기서는 토지의 전매제한 관련사항을 알아보기로 한다.

 

 

1. 택지개발지구에서 공급받은 택지의 전매제한

 

종전 ｢택지개발촉진법｣에는 공공택지를 공급받은 자가 공공택지를 전매하여도 이를 금지하거나 환매할 수 있는 명문의 규정은 없었으며, 건설교통부는 택지개발사업시행자인 토지공사 등에 대한 행정지도를 통하여 공공택지에서의 주택건설용지 분양공고시 분양에 참가할 수 있는 공급대상자의 자격요건을 제한하거나 소유권이전 등기시까지 명의변경을 제한하고 택지공급계약 체결시 전매금지 및 환매특약 조건을 첨부하여 이러한 문제를 해결하고 있었으나 ｢택지개발촉진법｣을 개정(2007.4.20)하여 전매제한 사항을 법률에 명문화하였다.

 

 가. 전매행위제한

 

 ｢택지개발촉진법｣에 따라 조성된 택지를 공급받은 자는 소유권이전등기시까지 해당 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 않은 채 그대로 전매(명의변경·매매 그밖에 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다)할 수 없다. 

 

 나. 전매행위제한 규정을 적용하지 아니할 수 있는 경우

 

다음의 어느 하나에 해당되어 시행자의 동의를 받은 경우에는 전매행위의 제한규정을 적용하지 아니할 수 있다.

 

  1)「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택건설용지의 경우. 다만, 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자의 경우에만 해당한다.

  2)「택지개발촉진법 시행령」제13조의2제3항에 따라 공급하는 특정시설용지로서「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 해당 택지개발사업과 관련하여 토지․물건 및 권리(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제3조에 따른 토지․물건 및 권리를 말한다)등에 대한 보상을 받은 자에게 생활안정을 지원하기 위하여 공급하는 시설용지의 경우(시행규칙 제11조의2․제10조제1항제2호의2). 다만, 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자의 경우에만 해당한다.

  3) 국가․지방자치단체․「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」에 따른 지방공사에 공급하는 택지의 경우.

  4)택지를 공급받은 자가 국가․지방자치단체․「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」에 따른 지방공사에 소유권을 이전하는 경우

  5)「택지개발촉진법 시행령」제13조의2제5항제4호에 따라 공급(* 협의양도인에 대한 택지공급)하는 택지의 경우(2005년 12월 31일 이전에 최초의 개발계획승인이 신청된 예정지구에서 공급하는 택지로 한정한다). 다만, 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자의 경우에만 해당한다.

  6)「주택법」제9조에 따른 주택건설사업자의 부도 등으로 분양보증을 한 자에게 보증내용에 따른 시공을 이행하게 하기 위하여 소유권을 이전하는 경우 

 

 다. 공급받은 택지 불법 전매에 대한 조치

 

  1) 택지를 공급받은 자가 택지전매제한 규정을 위반하여 택지를 전매한 경우 해당 법률행위는 무효로 하며,

  2) 택지개발사업의 시행자(당초의 택지공급자를 말한다)는 택지공급 당시의 가액 및 「은행법」에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 지급하고 해당 택지를 환매할 수 있다.

 

 라. 전매행위제한 규정을 위반하여 전매한 자에 대한 벌칙

 

택지 전매행위 제한 규정을 위반하여 택지를 전매한 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다.

 

 

2. 공익사업으로 인한 대토보상 토지의 전매제한

 

 가. 대토보상제도 도입

 

손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 하나 토지소유자가 원하는 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 현금 또는 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다.

 

대토보상제도는 소유자의 보상금에 대한 불만을 완화하고, 보상자금의 부동산시장 유입에 따른 주변지역 지가상승을 억제하기 위하여 도입하는 제도로서, 이를 반영한 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 개정안이 2007.9.20 국회에서 통과되었으며 정부에 이송되어 공포하는 대로 시행될 예정이다.(대토보상제도의 활성화를 지원하기 위하여 대토보상에 대한 양도소득세 과세이연제도도 도입될 예정임, ｢소득세법｣ 개정안 국회 제출 예정)

 

 나. 전매제한 대상

 

토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능하여 토지소유자가 받을 보상금 중 현금 또는 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 경우 당해 토지

 

 다. 전매제한기간 및 제한행위

 

토지로 보상받기로 결정된 권리는 그 보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다)할 수 없다.

 

 라. 전매제한 위반자에 대한 조치

 

전매제한 규정을 위반하는 때에는 사업시행자는 토지로 보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상할 수 있다. 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 3년 만기 정기예금 이자율(당해 계산기간중에 그 이자율이 변동되거나 은행에 따라 이자율이 다른 경우에 적용할 이자율은 그해 1월 1일 현재 ｢은행법｣에 의하여 설립된 금융기관중 전국을 영업구역으로 하는 은행이 적용하는 이자율을 평균한 이자율로 한다)의 2분의 1로 한다.

 

 

2. 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지의 이용의무 

 

 가. 허가받은 토지의 이용의무기간(의무이용기간내 거래제한) 

 

토지거래계약허가를 받은 자는 토지이용계획의 이행이 진행중인 기간중에는 토지를 타인에게 매매하거나 양도할 수 없으며, 그 토지에 관한 소유권·지상권 또는 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전 또는 설정한 때로부터 다음의 기간동안 허가받은 목적대로 의무적으로 이용하여야 한다.

 

  1) 자기의 거주용 주택용지에 이용하고자 하는 목적으로 허가를 받은 경우 : 3년

  2) 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설의 설치에 이용하고자 하는 목적으로 허가를 받은 경우 : 4년

  3) 농업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받은 경우 : 2년 

  4) 축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받은 경우 : 3년. 다만, 토지의 취득 후 축산물·임산물 또는 수산물 등의 생산물이 없는 경우에는 5년

  5) 개발사업용 목적으로 허가를 받은 경우 : 4년. 다만, 분양을 목적으로 허가를 받은 토지의 개발에 착수한 후 분양하는 경우에는 4년 이내에도 분양에 따른 토지거래허가가 가능

  6) 공익사업으로 협의양도하거나 수용된 자가 대체토지를 취득하기 위하여 허가를 받은 경우 : 2년

  7) 관계법령에 의하여 개발·이용행위가 제한 또는 금지된 토지를 현상보존의 목적으로 취득하기 위하여 허가를 받은 경우 : 5년

  8) 그 밖의 경우 : 5년

 

 나. 토지의 이용의무의 면제사유 

 

  1) 토지를 취득한 후 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」 또는 관계 법령에 의하여 용도지역 등 토지의 이용 및 관리에 관한 계획이 변경됨으로써 관계 법령에 의한 행위제한으로 인하여 그 이용목적대로 이용할 수 없게 된 경우

  2) 토지의 이용을 위하여 관계 법령에 의한 허가·인가 등을 신청하였으나 국가 또는 지방자치단체가 다음의 사유로 일정기간동안 허가·인가 등을 제한하는 경우로서 그 제한기간 내에 있는 경우

   ㅁ「건축법」제12조의 규정에 의한 건축허가의 제한으로 인하여 건축을 할 수 없게 된 경우

   ㅁ 건축자재의 수급조절 등을 위한 행정지도에 의하여 착공 또는 시공이 제한된 경우

  3) 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」 제119조의 규정에 의한 허가기준에 적합하게 당초의 이용목적을 변경하는 경우로서 시장·군수 또는 구청장의 승인을 얻은 경우

  4) 「해외이주법」 제6조의 규정에 의하여 이주하는 경우 

  5) 「병역법」 제18조의 규정에 의하여 입영하는 경우 

  6) 「자연재해대책법」 제2조제1호의 규정에 의한 재해로 인하여 허가받은 목적대로 이행하는 것이 불가능한 경우

  7) 공익사업의 시행 등 토지거래계약허가를 받은 자의 귀책사유가 아닌 사유로 인하여 허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능 한 경우