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임대주택사업의 정의 |
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임대주택사업은 크게 건설임대사업과 매입임대사업으로 분류할 수 있는데 |
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건설임대사업 |
공공건설임대 : 국가 또는 지자체 재정으로 건설하여 임대 |
민간건설임대 : 민간건설업체 또는 개인 자본으로 건설하여 임대 |
20세대 이상은 사업계획승인이 필요하므로 개인은 건축허가후2~19세대만 건축 가능 |
매입임대사업 |
개인이 매매에 의해 소유권을 취득하여 임대 |
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자 격 |
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임대주택법을 비롯하여 기타 관련 법령에도 매입임대주택사업자에 대한 제한이 없다. 따라서 국내 거주자 또는 해외거주자로서
우리나라 국민이면 된다. |
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대상주택 |
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주택의 규모 및 형태에 대한 제한은 없다. 다만 각종 세금 혜택이 주어지는 전용면적 60㎡(18평)이하의 공동주택이
임대사업에 유리하고 임대수익이 주목적이므로 전세가 비율이 60% 이상은 되어야 사업성이 있다. |
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공동주택의 종류에는 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있다. |
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주택위치 |
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임대사업이 5년이상의 중장기 사업이므로 잠재적 임대수요가 있을지 없을지의 판단기준이 교통여건이기 때문에 잠재적인
임대수요가 많은 대학교, 대형사무실 인근, 역세권, 공단 배후지 등 출퇴근을 고려하여 지하철 등 접근성이 용이한 곳을 위주로 같은 조건이면
선호도가 높은 대규모 단지를 물색할 것 |
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투자목적 |
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임대사업을 하기로 결심했다면 투자목적이 임대수입인지 양도차익 시현인지 그 목적을 분명히 해야 한다. 물론 두마리
토끼를 다 잡으면 좋겠지만 상대적으로 수익 실현 가능성이 적다. 공통적으로 집값 상승 유망지역 선택이 기본 원칙이다. |
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임대수입이 목적인 경우 |
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상대적으로 임대수요가 높고 매매가에 비해 전세비율이 높은 전용면적 60㎡이하 공동 주택을 선택하는 곳이 유리함 |
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양도차익이 목적인 경우 |
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외곽지역 미분양 주택 등 향후 개발 여지가 있는 곳을 집중 공략하되 우리나라에서 가장 선호도가 높은 85㎡이하
규모의 공동주택을 선택하여 매입하면 사업종료후 매각시 매매차익을 누릴 수 있고 또한 2001. 12. 31이전 임대사업 개시자는 양도소득세를
면제받을 수가 있어 이익실현 폭이 커진다. |
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외국인 대상 임대사업 |
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외국인을 대상으로 하는 임대주택사업이 저금리 시대를 맞아 인기를 더해가고 있다. 최근 IMF 관리체제 이후 외국인
투자자의 국내진출이 확대되면서 장기 체류하는 외국인이 증가하고 있어 임대대상 물색 가능성이 크게 높아졌다. 외국인들은 보통 장기간 계약을 하고
임대료를 한꺼번에 받을 수 있는 이른바 '깔세'의 장점이 있어 이자금을 안전한 고수익 금융상품에 투자한다면 투자 수익률이 크게 높아진다. |
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외국인 주요 거주지역 : 서초구 방배동 (프랑스), 용산구 동부이촌동(일본인), 용산구 이태원동·한남동(미국인),
성북구 성북동(영국인) |
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투자포인트 |
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외국인이 선호활 수 있는 여건을 갖추어라. |
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외국인 밀집지역, 단독이나 빌라, 일정 주차공간 확보, 소음없고 전망이 좋은 곳 |
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외국인 임대사업은 임대소득 노출을 피할 수 없다. |
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외국인 밀집지역, 단독이나 빌라, 일정 주차공간 확보, 소음없고 전망이 좋은 곳 |
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임대료를 외화기준으로 계약시 환율위험에 노출된다. |
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환율변동이 심할 경우 계약만료에 따른 외화 지불시 환차손의 위험이 있다. |
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개보수등 건물 유지관리에 신경을 써야한다. |
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외국인 임차인은 보일러나 수도등이 고장나는 등 하자가 발생 호텔등에 묵어야하는 경우 모든 제비용을 임대인에게 청구하는
것이 관례다. |
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