전월세 5% 인상 관련 질문 입니다.

안녕하세요 17기 수강생 김아빠 입니다. 주택임대 사업자 5% 관련하여 계산하는 방법이 맞는지 확인 부탁합니다. 한국은행 기준금리(1.25%) + 3.5% 와 10% 중 낮은 것을 사용 함 Ex) 2000/40 받을 때 5% 인상 후 보증금 3000만원 변경 시 월세 계산 -월세를 전세로 변환40만 * 12개월 = 480만480만원을 전세 변환율로 전환480만원 / 4.75% = 10105만원10105만원 + 보증금(2000만원) = 12105만원 -전세로 변환 했으니 5% 인상 계산12105만원 * 5% = 605만원12105만원(기존 금액) + 605만원(인상분) => 12710만원 -다시 월세로 전환12710만원 - 3000만원(변경하고자하는 보증금) = 9710만원9710만원 * 4.75% = 461만원461만원 / 12개월 => 38만원 2000만원/40만원 에서 5% 인상 후 3000만원 일때는 38만원, 4000만원 일때는 34만원이 되는데이 계산 법이 맞는지 문의 합니다. 또한 임대 계약 후 2년을 다 채우지 못하고 세입자가 나갈 경우 5% 인상없이 2000/40 을 3000/36 으로 변환이 되던데 2년 채우지 못하고 새로운 세입자를 받을 때기존 전월세에서 위 계산식 사용하여 5% 인상 없이 전원세 전환이 가능한지도 궁금 합니다. 11월 25일에 재수강 가는데 너무 기대 되고 궁금한 점도 많이 있습니다.교육을 받다보면 많은 궁금점이 해소되리라 생각 합니다.항상 감사합니다.