스크랩 사천동, 공영개발 VS 민간개발 청주시·주민 동상이몽

[주영권]

사천동, 공영개발 VS 민간개발 청주시·주민 동상이몽

주거환경개선사업이냐 지구단위계획사업이냐 입장차만 팽팽
청주시 ‘공익위해 공영개발 해야’ 주민 ‘보상가 높은 민간개발' 요구

김진오 기자 true5@cbinews.co.kr

청주시 상당구 사천동 2만여평에 청주시가 계획하고 있는 주거환경개선사업에 대해 시와 주민의 입장이 첨예하게 엇갈리고 있다.

청주시는 2003년 주거환경개선사업 예정지로 7곳을 추진, 그중 탑대성동, 분평동, 방서동, 비하동과 함께 사천동 등 5곳이 선정됐다.

시는 사천동 지역이 침수 피해가 잦고 도심 지역이지만 환경이 열악해 공동주택 방식으로 주거환경을 개선하기 위해 주거환경개선사업을 계획해 왔다.

주거환경개선사업은 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 자치단체가 해당 토지를 수용, 단체장이나 대한주택공사를 사업시행자로 선정해 추진된다. 다시말해 주거환경개선사업은 공영개발인 것이다.

▲ 청주시가 추진하는 상당구 사천동 주거환경정비사업을 주민들이 민간개발을 주장하며 민간사업자와 매매계약을 체결하는 등 시와 첨예한 입장차이를 드러내고 있다. 그림은 시가 계획하는 토지이용계획도를 재구성한 것이다.

시는 지난해 11월 이같은 계획을 발표, 주택공사를 시행자로 선정해 사업을 추진할 방침이었고 계획대로 라면 이미 정비구역 지정이 이뤄졌어야 했다.
그러나 해당 지역 주민들은 주거환경개선사업이 아닌 지구단위계획수립을 통한 민간개발을 요구하고 있으며 시행사와 건설사들을 접촉, 지난 7월 아주종합건설과 매매계약을 체결했다.

주민들의 요구대로 라면 ‘국토의 계획과 이용에 관한 법률’에 따라 이 지역을 지구단위계획 구역으로 지정한 뒤 세부계획을 거쳐 민간이 개발하게 되는 것이다.

주거환경개선사업이든 지구단위사업이든 사천지구가 공동주택으로 개발되는 결과는 같지만 주민들이 시의 방침에 반대하고 있는 것은 그 과정, 특히 토지보상액이 크게 차이나기 때문이다.

토지 보상가 두 배 가까이 차이

시의 계획대로 사업을 추진한다면 이 지역에 대한 구체적인 정비계획을 수립한 뒤 관계 부서의 의견을 종합, 정비구역으로 지정하게 된다.

시가 지정한 정비구역에 대해 14일 이상의 주민공람과 의회의견을 청취해 충북도 도시계획위원회에 상정, 의결되면 최종 결정고시 되며 이후 사업시행자를 지정해 사업에 착수하게 된다.

주거환경정비사업을 공영개발이라고 하는 것은 바로 사업시행자가 해당 자치단체장이거나 대한주택공사이기 때문이다. 따라서 토지에 대한 보상가도 국가나 자치단체가 시행하는 사업에 준해 결정되며 보통 공시지가의 130% 내외, 건축물이 포함된다 하더라도 200%를 넘지 않는다.

사천지구 내 토지 공시지가가 평당 70~80만원임을 감안하면 토지보상가는 100~150만원 선으로 결정될 것으로 예상되며 시는 주택공사를 사업시행자로 아파트 686세대(임대 50%)와 단독주택 47세대 공급을 계획하고 있다.

그러나 이를 지구단위계획을 통해 민간사업자가 개발할 경우 그 보상가는 크게 올라간다.
현재 건축중에 있는 청주시 비하동 계룡리슈빌 부지도 경관지였음에도 평당 80만원에 계약됐고 2종지구단위계획사업이 추진되고 있는 청원군 옥산면 지역도 대지의 경우 150만원선에서 협의가 이뤄지고 있다.

주민들에 따르면 사천지구 또한 대지는 평당 200만원 전답 등 나대지는 140만원 내외로 계약이 이뤄져 시의 예상 보상가 보다 최소 40% 이상 높은 금액이다.
아주종합건설 측은 전용면적 85㎡ 이상 740여 세대 공급이 가능할 것으로 보고 현재 대림산업개발 등 1군 건설사와 접촉중이라고 밝혔다.

시 ‘지원예산 44억원 이미 확보’, 주민 ‘매매계약 체결’

청주시는 주민들의 이러한 움직임에 대해 불쾌감을 감추지 않고 있다. 2003년 현지실사를 통해 건교부에 주거환경개선사업지로 적극 추천을 했고 지난해 예정지로 최종 결정된 만큼 당초 계획대로 추진해야 한다는 것이다.

시 관계자는 “주거환경개선사업은 공익사업이다. 몇십명 토지주를 위해 공익을 등한시 해서는 안된다. 민간이 개발할 경우 도시기반시설이 열악해 질 수 밖에 없고 높은 분양가로 인해 공공의 이익을 대변할 수 없다. 토지주에 대한 보상가 문제로 사업 취지가 훼손돼서는 안되며 낮은 분양가와 임대 아파트 공급 등 서민들을 위해서라도 주거환경개선사업으로 추진하는 것이 옳다”고 말했다. 시는 같은 방식으로 개발된 청주 신영지구의 예를 들며 공영개발의 필요성을 강조하고 있다.

신영지구의 경우 분양가가 평당 460만원으로 민영아파트 보다 100만원 이상 낮았고 임대아파트를 대거 배치, 서민 주거안정에도 크게 기여했다는 것이다.

특히 시는 이 지역에 대한 주거환경개선사업을 위해 국비 22억원을 포함 44억원의 예산을 확보한 만큼 민간개발은 있을 수 없다는 입장을 고수하고 있다.

그러나 주민들은 청주시와 정반대의 입장을 나타내고 있다. 10여년 전부터 민간건설사가 이 지역에 대해 사업을 추진해 왔으며 주민들도 2002년부터 개발을 위해 노력해 결국 토지매매 계약까지 체결하기에 이르렀다고 주장하고 있다.

한 주민은 “이미 2002년부터 지주들이 개발을 위해 100곳의 시행사와 건설사와 접촉해 왔다. 시가 사업계획을 발표한 지난해에도 몇 개 업체를 상대로 가계약서 까지 작성했다. 그런데 갑자기 시가 주거환경개선사업을 한다니 주민들이 추진하는 일을 가로채 가는 격 아닌가. 절대로 있을 수 없는 일”이라고 말했다.

주민들은 특히 이 지역이 주거환경개선사업 예정지가 됐다는 것에 대해서도 납득할 수 없다는 반응이다.

또다른 주민은 “주민들이나 민간사업자가 개발하기 어려운 지역을 시가 나서서 개발해야 하는 것 아닌가? 말 그대로 주거환경을 개선하는 것이 민간에서 가능하다면 굳이 시가 개입할 이유가 없는 것이다. 이 지역이 교통 접근성이 좋고 분양 전망도 밝기 때문에 시나 주택공사가 사업을 추진하는 것 아닌지 의심스럽다”고 말했다.

자칫 감정 대립 까지도 우려

청주시와 사천동 주민들간의 이런 입장 차이는 좀처럼 좁혀질 기미가 보이지 않고 있다. 시는 주민반발로 사업추진을 미루고 있을 뿐 추진 방침에는 변함이 없고 민간개발이 추진된다 하더라도 시가 계획을 철회하지 않는한 불가능할 것이라고 밝히고 있다.

시 관계자는 “민간사업자가 지구단위계획을 위해 관련 서류를 제출하더라도 이미 주거환경개선사업 예정지로 건교부의 승인이 내려졌고 관련 예산도 확보된 만큼 주무부서의 의견이 중요하게 작용할 것이다. 당초 계획이 어떻게든 정리가 돼야 할 것”이라고 말했다.

하지만 주민들은 토지의 90% 가까이 매매 계약이 이뤄진 만큼 하루 속히 지구단위계획 수립을 위한 절차에 착수하겠다는 상반된 입장이다.

주거환경개선사업 정비구역으로 지정되더라도 주민 3분의2 이상 동의가 없을 경우 사업 추진이 불가능한 만큼 주민들은 시가 계획대로 밀어 부쳐도 결코 동의하지 않겠다는 입장도 굳혀가고 있다.

한 주민은 “지난 5월 시가 주민들을 상대로 설문조사를 한 적이 있는데 100% 시의 계획에 반대한다는 답변이었다. 주민들은 반대만 하는 것이 아니라 대안까지도 제시하고 있는 것인 만큼 시는 주민들의 주장에 귀를 기울여야 할 것”이라고 말했다.

현재로선 시나 주민이나 어느 한쪽도 양보할 분위기는 아니다. 결국 시가 정비구역으로 지정하고 주민들이 동의하지 않아 사업이 무산된 뒤 민간개발이 추진되거나 민간사업자의 지구단위계획안이 받아들여지지 않아 포기하거나 하는 극단의 결말 가능성이 점쳐지는 것이다.

이렇게 되면 그 후유증 또한 만만치 않다. 민간사업 쪽으로 가더라도 ‘정비구역 지정 - 주민 동의 실패 - 사업 무산 - 정비구역 해제’의 과정을 거쳐야 하며 아무리 짧아도 1년 이상이 소요된다. 확보된 예산의 반납과 시의 사업추진 실패를 두고 일어날 비난 여론도 부담일 수 밖에 없다.

반대로 민간개발이 무산될 경우 주민들에게 이미 지급된 계약금의 반환을 두고 지역사회 전체가 큰 상처를 입게 된다.

2005년 09월 01일