예비창업자들이 정확하게 봐야하는 상권분석 요령

예비창업자들이 정확하게 봐야하는 상권분석 요령   상권은 특성도 다르고 변화도 각기 다르다. 당연히 상권분석은 필수적이다. 하지만 상권이 어디 한 둘이던가 너무 많아서 개개의 상권을 분석하는 데에만 몇 년이 걸릴지 모른다. 그러나 범위를 넓혀보면 특징이 비슷한 상권들로 묶어서 볼 수 있다. 즉 도심권,역세권,대학가,아파트단지,주택지 상권 등 5가지로 분류해 볼 수 있다. 좀 더 세분해서 대형 사무실 밀집지역 등을 포함할 수도 있다. 또한 특수한 경우로 거점형(쇼핑센터)과 특화형 (공구상가 등 전문상가)이 있다. 하지만 대형 사무실 밀집지역은 대체적으로 저녁 이후에는 장사가 되지 않으며, 휴무일은 거의 영업이 되지 않아 권장할 만한 곳은 아니다. 물론 초보자가 아닌 노하우가 있는 경험자라면 도전해볼 만한 곳이긴 하다. 어쨌든 상권의 유형을 근린형 지구중심형,지역중심형,광역중심형으로 구분할 수도 있다.   1. 도심권 각 도시에는 중심부가 있는데 바로 그곳에 있는 상권을 가리킨다. 서울의 경우에는 종로와 명동 일대를 도심으로 볼 수 있다.도심에는 유동인구가 많다 .일례로 서울은 대형 백화점, 대형 쇼핑센터, 남대문시장 동대문시장, 대형 서점, 각종 사무실 등 수도권의 인구를 유입할 수 있는 시설이 집중되어 있어서 입지만 한다면 목 중의 목이 되는 곳이다. 종로의 경우 종각부터 종로 3가까지가 목이며, 종로 1가,4-6가 등은 상권이 떨어진다. 이곳은 버스정류장 주위의 일부만을 목이라 볼 수 있다.   2. 역세권 거의 모든 지역 중에서 상권이 활발히 형성되어 있는 곳이 바로 역세권이다. 하지만 전철역 입구하고 해서 모두 상권이 좋은 것은 아니다. 대다수는 전철역 입구만 장사가 잘 된다.왜냐하면 전철역을 이용하는 상주인구 자체가 적거나 근처에 유동인구를 모을 수 있는 대형 백화점, 쇼핑센터, 대학교, 입시학원 등이 없어서 상권이 제대로 형성되지 못하고 있는 상태이기 때문이다. 하지만 번성하는 상권을 보면 대학이나 백화점, 입시학원을 끼고 있고, 그 지역의 핵 구실을 하고 있는 중심지이다. 이러한 지역은 당연히 임대료나 권리금이 높다. 특히 이와 같은 역세권은 상권마다 특성이 다르다. 예를 들어 신촌, 신림, 강남역, 잠실, 신천상권 등은 오락 유흥업이 주도하는 상권이 반면에 성신여대, 목동, 창동, 문정동 상권등은 여성의류 할인매장과 관련업이 잘 되는 상권이다. 어쨌든 역세권의 상권분석은 유동인구의 특성파악이 우선이다. 또한 업종분포도를 살펴보면 그 상권에서 호황인 업종을 알 수 있다.이대상권과 같이 의류점이 300개에 이르나 IMF 이후 의류점이 불황에 빠져 있는 예외도 있기는 하지만 말이다. 음식업이나 판매업은 그 상권에 같은 업종이 50-60%정도 분포되어 있을 때 장사가 오히려 잘 된다.30%안팎에 불과하면 음식업이나 판매업이 안되는 상권이므로 피하는 것이 좋다.   3. 대학가 대학가는 젊음과 활기가 넘치는 곳으로서 다른 상권보다는 비교적 건전한 편이다. 특히 다른 지역과는 음주문화의 격이 달라서 마음 편히 장사할 수 있다. 하지만 대학가에도 어려움은 많다. 총학생수, 기숙사 완비 여부, 지방학생의 구성비, 그리고 학교 앞의 교통망 상태와 대형 시설이 있는지에 따라 상권이 양극으로 뚜렷이 갈리기 때문이다. 대부분의 대학가(중앙대,숭실대,경기대,경희대,고려대,숙명여대등)는 상권이 매우 미약하여 발전 가능성이 없다. 교통망이 확충되기도 어려워 보인다. 특히 여대 앞은 여성에 맞는 일부 품목 이외에는 어려움이 많다. 여기서 신촌이나 이대입구,성신여대앞,신림사거리,대학로(성대 앞),홍대역 등은 역세권으로 분류하므로 논외로 한다. 상권을 파악할 때 좀 더 유의할 것은 무엇일까? - 지역특성을 대강 알고 들어가서는 절대 안 된다. 확실히 파악해야 한다. 차라리 아무것도 모르면 빈 공간에 채우기가 더 쉬운 법이다. - 시설에 현혹되어서는 안 된다.소매업은 입지산업이다. 하지만 초보자일수록 바로 이 시설에 넘어가는 경우가 많으므로 주의해야 한다. - 권리금이 터무니없이 싼 곳은 장사목이 아닌 곳이 많으므로 조심하라. 특히'교환업소'는 더욱 그렇다. 장사로 성공하는 것도 중요하지만 그에 못지않게 실패하지 않는 것 또한 중요하다. 그중 으뜸은 바로 입지선정이다. '교환'이란 현찰매매가 잘 이루어지지 않는 땅이나 주택, 업소, 기타 각종 부동산끼리 서로 바꾸는 것을 말한다. 그런데 여기에는 많은 문제점이 있다. 교환업소는 아무리 시설이나 장소가 그럴 듯해도 대부분 장사가 안 되는 곳이라는 점이다. 이러한 업소는 유명상권 안에도 셀 수 없이 많다. 특히 건대역 입구는 교환이 많은 동네이다. 최근에는 신촌이나 이대역상권에서도 교환업소가 많아지고 있으며 심지어 종로에서도 종종 눈에 띈다. 그만큼 장사가 안 되는 가게가 많다는 말이다. 잘 되는 곳 옆에 안 되는 곳이 있는 법이다. 즉 건대역상권은 역 입구는 매우 좋지만 약간만 올라가면 현저히 상권이 죽는 곳이다. 하지만 교환업소인지 아닌지는 보통 사람의 눈에는 보이지 않는다. 어쩌면 알 필요가 없는지도 모른다. 입지선정에 관한 안목이 어느 정도 있다면 말이다. 상권의 지나친 확대는 상권을 죽인다. 일반적으로 상가가 많으면 외양이 더욱 번화해 보이는데, 이러한 외양에 현혹되어서는 안 된다.대표적인 곳이 바로 건대역상권이다. 이곳은 상권이 지나치게 비대해져서 제살 깎아먹기에 바쁜 곳이다. 한마디로 실속이 없는 곳이다. 그래서 가장 망하는 빈도가 높은 곳이기도 하다, 최근에는 신촌상권, 미아상권도 이 범주에 들어간다. 신도시 상권도 손님들의 구매력에 비해 상권의 범위가 넓은 곳이다. 무작정 상권의 규모가 커진 곳이라는 말이다. 이런 곳에서는 조정기를 주목해보아야 한다. 신흥 주택지 상권의 경우에도 무작정 규모만 큰 곳이 있는데 역시 조정기간이 지난 이후에 입점하는 지혜를 발휘해야 할 것이다.   4. 아파트단지 상권 - 최소한 500세대 이상은 되어야 한다. 상가 입구가 대로변 쪽에 있어야 좋고,500세대 정도가 되면 자체 내에서 상권을 유지할 수 있다. 하지만 500세대 정도에서는 부동산,세탁소,미용실,약국,슈퍼마켓,잡화점,음악,미술학원 정도밖에 되지 않는다. 만약 전문점을 하고 싶다면 최소 2,000세대 이상인 곳에서 해야 한다. - 주택지 안의 아파트나 공터가 있는 곳은 피하라. 주택지 안의 아파트는 대부분 재개발이나 재건축으로 생긴 것이다. 이 경우 처음에는 기존의 가게들보다 깨끗하기 때문에 아파트 상가가 활성화된다. 하지만 장사가 잘되기 시작하면 주택들이 상가주택으로 전환되면서 상권이 분할된다. 손님들은 당연히 좀 더 크고 전문화된 곳으로 가게 마련이다. 단지 내 상가는 대부분 10-15평 정도의 소규모가 주류를 이루고 있어 업종도 제한되며, 상가주택에 있는 큰 업소와의 경쟁에서 배겨내기가 힘들다. - 1,000세대 이상이면 정문과 후문 중 지대의 높낮이나 대중교통 수단에 따라 상권이 달라진다 단지가 크면 정문과 후문의 이용률이 확연히 구분된다. 처음 상가가 분양되었을 때는 대개 정문 쪽 상가의 분양가가 높은 경우가 많고 장사도 잘 될 것이라는 기대실미에 편승해 임대가도 높은 편이다. 그런데 종종 후문 쪽이 더 잘 되는 경우가 있다. 이때는 후문의 지대가 정문 쪽보다 낮은 곳에 있을 때이거나 대중교통 수단이 후문 쪽에 집주되어 있어 유동인구가 몰리기 때문이다. 정문과 후문의 지대가 비슷할 때는 어느 쪽이 나은지 어떻게 파악할 수 있을까? 방법은 간단하다. 노점상이 어느 쪽에 있는가를 보면 된다. 노점상은 수시로 옮겨 다니면서 잘 되는 곳에서 장사를 하므로 이들이 있는 곳이 곧 목이라고 보면 틀림없다. - 역세권은 포장마차가 모여 있으면 좋다. 간이 포장마차 등이 줄을 잇고 있는 경우에는 단지 내 상가는 영향을 받지 않는다. 하지만 비슷한 업종, 예를 들면 치킨집이나 불고기집 등 주류를 취급하는 점포들은 죽을 맛이다. 그런데 포장마차가 줄을 잇고 있으면 오히려 상권이 살아나는 곳도 있다. 바로 역세권이 그곳이다. 이런 경우에는 포장마차가 집어기 구실을 하고 있는 곳이다. 고기를 잡으려면 어쨌든 고기가 많이 몰려야 하니까.   - 중소형 아파트단지에서 하라 대형 아파트에 주거하는 연령층은 50대 이후가 많다. 당연히 자녀들도 20대 이후가 대부분이다. 그런데 50대 이후의 소비성향은 어떠한가? 이들은 생필품 이외에는 모두 외부에서 해결하는 층으로서 시내의 백화점이나 전문상가에 가서 쇼핑의 재미를 느끼고 싶어하는 경향이 강하다. 게다가 20대는 또 어떤가? 이들에게는 아예 기대를 걸지 않는 것이 좋다. 따라서 이곳에서는 기술 위주의 업종과 생필품 정도밖에 장사가 되지 않는다. 소형 아파트에는 주소 신혼 초인 20대 후반에서 30대가 거주하고 있고 일부는 저소득층에 속한다. 이들은 대부분 직장생활을 하고 있어 직장 위주의 생활패턴을 보여 먹고 입는 것을 직장과 가까운 곳에서 해결한다. 반면 ,중소형 아파트의 주거연령은 30-40대 로서 자녀들도 대부분 초중고생이 많다. 당연히 생필품 이외에도 학원 분식점, 문구점 등 다양한 업종이 잘 된다.   - 세대수에 비해 상가가 많으면 피하라 세대부세 비해 상가가 너무 많은 경우도 있다. 아파트 1가구당 상가를 6m까지 지을 수 있지만 정말 이대로 짓는다면 품목이 중복되어 서로 망하는 경우가 있다.2,000세대 이상이면 단지 내에 상가건물이 몇 개 있게 마련인데 되도록 위치가 좋은 출입구 쪽 점포를 택해야 실패하지 않는다   - 신도시 등 대규모 아파트단지는 중심상권과 인접한 곳을 택하라. 대규모 아파트단지의 주변에는 대형 판매시설이 경쟁적으로 들어서고 있다. 대형 업체들은 호화로운 매장과 할인판매 등으로 손님을 끌어 들이므로 소행 매장은 경쟁상대가 되지 않는다. 이곳의 거주자들은 거의 대형 판매시설에서 구매를 하기 때문에 대규모 아파트단지 내 상가들 대부분이 살아남기 어렵다. 생필품과 기술을 밑천으로 하는 업종만이 명맥을 유지할 수 있다.   5. 주택지 상권 주택지 상권은 가장 쉽게 접하고 이용할 수 있는 상가이다. 대부분은 적은 자본으로 장사를 시작한다. 그만큼 시작하기가 쉽다. 쉽게 만날 수 있는 상가이기 때문에 '나도 웬만큼은 이 상권에 대해 알고 있다'라고 착각하기도 쉽다. 하지만 막상 접해보면 그렇지 않다.어느 지역 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택지 상권이다. 그렇다면 그 이유는 무엇일까? 그것은 그 상권만의 특성이나 색갈이 없기 때문이다. 유동인구가 많지 않기 때문에 오직 거주하는 세대수와 소득수준, 주요 연령층 정도가 상권파악의 잣대가 될 뿐이다. 따라서 주민들이 주로 어느 길로 이동하는가에 따라 상권의 좋고 나쁨이 결정된다고 해도 과언이 아니다. 덧붙여 지형지세가 영향을 미치고 있다. 이처럼 주택지 상권은 그 특성과 상권의 발전성 여부를 파악하기가 애매모호한 경우가 많다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 상권이 번성할 수 있을지 알아내기 위해서는 그 상권 내에 있는 점포수를 기준으로 파악해보면 된다. 지역에 따라 약간의 차이는 있지만 대개 대로변, 버스정류장, 재래시장 입구 등에 상권이 크고 작게 형성되어 있다. 이때 어떤 지역에서는 버스정류장 부근에 점포가 제일 많고 또 어떤 지역에서는 재래시장 입구의 상권이 제일 클 수도 있다. 당연히 번성하고 있는 점포수가 많은 상권에 들어가야 한다.   - 주택지 상권은 점포수에 따라 파워가 달라진다. 점포수가 70-80개 이상이면 번성하는 중심상권이다. 이 정도면 보통 사방 60-70m 가 상가로 이어져 있는 중심상권이다 보통 주택지에는 10평 이상 되는 큰 점포가 많지 않다. 또한 점포 전면의 길이가 5m 이상 되는 곳도 별로 없다. 점포수가 70-80개인 상권은 번성하고 있는 상권이므로 임대가와 권리금이 다른 주택지 상권에 비해 비싸다. 즉 A급지는 역세권의 B급지 수준으로서 평당 임대가가 1,000만원 안팎,권리금이 6,000만원 이상이다 점포수가 40-50개인 상권이면 번성할 가능성이 있다. 신도시의 역세권처럼 이러한 주택지 상권은 A급지와 B,C급지 간의 차이가 심하다.A급지는 그 상권의 목이라서 장사가 잘 되지만 B,C 급지는 상권규모 자체가 작기 때문에 장사가 썩 잘되 않는 답보상태이다. 이곳의 A급지는 점포가 70-80개 있는 상권의 B급지 수준으로서 평당 임대가가 700만원 안팎, 권리금이 4,000만원 안팎이다. 점포수가 20-30개인 상권이면 장래가 불투명하다. 주택지에는 이런 상권이 많다. 주부 상대나 어린 학생들을 상대로 필수품을 판매하는 가게가 대부분이다. 따라서 답보상태이며 권리금 또한 1,000만원 이하가 많다. B,C급지는 아예 무권리금도 많다.   - 주택형태를 보고도 상권을 파악할 수 있다. 주택지는 재래주택지,신흥주택지,고급주택지,번화가 주택지 등으로 분류할 수 있고 그에 따라 상권규모도 달라진다. 한편 주택의 형태에 따라서도 상권을 파악할 수 있다.주택형태는 단독주택,다세대,다가구,연립,저층아파트 고층아파트 등이 있다. 단독주택이 대다수인 곳은 좋은 상권이 아니다. 세대수가 적고 주거연령과 소득수준이 높은 경우가 많은 고소득층 거주지역의 주택형태이다. 단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳은 비교적 좋은 상권이다. 세대수가 많고 주거연령도 중. 장년과 초. 중고생이 많다. 소득수준은 중산층과 저소득층이 주류를 이루며 대부분 재래주택 형태이다. 다세대, 다가구가 대부분인 곳은 좋은 상권은 아니다. 세대수는 많으나 주거연령이 비교적 젊고 아이들도 어리다. 중산층이 주류를 이루며 시외곽 신흥지역 쪽에 많이 보이는 주택형태이다. 단독, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳은 주택지 상권으로 가장 좋다 세대수가 매우 많고 주거연령, 소득수준이 비교적 다양하다. 재개발된 지역에서 보이는 형태로서 상권규모가 비교적 크게 형성된다.   - 대로변, 버스정류장, 시장 입구에 상권이 형성 된다 대로변은 주.정차가 쉽다는 장점이 있으나 상권이 좋은 편은 아니다. 대로변과 연결되어 있는 골목길 상가 코너에 금은방. 유명의류 직매장, 제과점, 전자제품 대리점 등이 밀집해 있고 중대형 수퍼마켓이 있으면 그 지역의 중심지가 되므로 상권은 매우 좋다고 할 수 있다. 그러나 대로변이라고 해서 장사가 잘 되는 것은 아니다.4차선 도로 이쪽과 건너 편의 상권이 달라지는 경우가 많기 때문이다. 장사가 잘 되는 쪽은 비교적 거주세대수가 많고 사람을 모이게 하는 은행이나 대형 시설이 있다. 하지만 장사가 안 되는 쪽은 거주세대수가 적고 사람을 유인하는 시설도 없다. 버수정류장이라고 해서 다 좋은 것은 아니다. 일반적으로 버스정류장이 있는 곳은 그 지역의 중심지라고 볼 수 있다.사람이 많이 살지 않는 곳에는 정류장을 만들지 않기 때문이다.하지만 버스노선이 많고 적음에 따라 유동인구의 차이가 크다. 최소한 버스노선이 5개 이상은 되어야 상권이 좋다. 버스정류장과 재래시장 입구가 연결되어 있거나 은해이나 유명의류 대리점과 연결되어 있는 경우기 있는데, 물론 이곳은 A급지로서 주변에 상권이 잘 형성되어 있다. 하지만 버스정류장 근처에 유동인구를 흡수할 수 있는 시설이 별로 없을 때는 일반 대로변과 별반 차이가 없다. 즉 B급지 이하이다.이런 곳은 말 그대로 정류장일 뿐이다. 버스에서 내리자마자 목적지로 향하게 되므로 고작 정류장 바로 앞의 편의점 정도만이 장사가 된다. 재래시장 입구는 시장의 규모에 따라 상권에도 차이가 난다.