부동산세금 절세방법

[미래]

양도세 절세 방법  
 
부동산투자자들에게나 보유하고 있는 사람들에게나 양도소득세가 관건이다. 거주이전을 목적으로 집을 처분하는 경우나 재테크를 위하여 부동산을 사고파는 경우에는 다음의 내용을 유의하여서 절세의 방안을 모색하여야 한다.

가.) 주택을 팔았을 때는 양도소득세와 주민세(양도소득세의 10%)를 납부하여야 한다. 그러나 주거생활 안정을 위해 3년이상보유(취득일 ~ 양도일) (서울. 과천. 분당, 일산, 평촌. 중동, 산본에 소재하는 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주하여야 함)한 1세대 1주택은 양도소득셀 비과세하고 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에는 1세대 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 비과세되지 않는다. 따라서 주택을 팔기전에 양도소득세 비과세요건에 해당되는지 검토를 하여야 한다.

① 양도소득세가 과세되지 않는 경우(예) *일반적으로 거주이전을 위하여 다른 주택을 먼저 취득(2주택이 됨)한 후 당해 주택을 처분하게 된다. 이때는 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 종전의 주택을 처분하여야 양도소득세가 과세되지 않는다.

*취학, 1년이상이 질병의치료, 요양, 근무상의 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고  세대원 모두가 다른 시.군지역으로 이사할 때는  3년 이상 보유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않는다.

*다음의 경우는 2주택에 해당되어도 양도소득세가 과세되지 않는 예외규정이 있으므로 세무사에게 상의한 후 양도여부를 결정하여야 한다.
-각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 2주택이 된 때
-직계존속(남60세. 여55세)을 봉양하기 위해 합가함으로서 2주택이 된 때
-상속을 받아 두채의 집을 갖게 되는 때
-농어촌주택(서울. 경기도. 인천을 제외한 읍.면지역 중 몇가지 조건을 충족한 주택)을 포함하여 2주택이 된 때

나.) 다음에 해당하는 지역의 주택을 3채 이상 보유한 사람은 그 중 1주택을 양도한 때는 실지거래가액에 의해 계산하며,  양도차익에 60%의 세율을 적용하여 중과한다.
○서울 ○경기도(가평, 양평, 여주. 연천군. 평택시 포승면 제외)
○인천(강와. 옹진군 제외) ○부산(기장군 제외) ○대전 ○광주 ○울산(울 주군 제외)
○대구(달성군 제외) ○그 외 지역으로서 3억원 이상인 주택
예)김포에 2채의 주택을 보유하고 강화에 1채의 주택을 보유한 경우 김포는 위에서 열거한 지역의 주택에 해당되나 강화는 해당되지 않는다. 따라서 2채의 주택을 보유한 것으로 보아 60%의 세율이 아닌 낮은 세율을 적용한다. 즉 위에서 열거하는 지역의 주택을 3채이상 보유하는 경우만 해당된다.

다.) 어느시점에서 양도하면 세금이 적게 계산되는지 생각해보아야 한다. 양도소득세는 보유기간에 따라 적용세율과 공제금액(장기보유특별공제)이 달라지며  공시지가에 따라 세금계산이 달라진다. 또한 양도소득세는 1년 단위로 합산하여 과세하므로  1년에 2개의 부동산을 양도하는 것과 2년에 걸쳐서 양도하는 것과 세금의 차이가 많이 나게 된다. 따라서 부동산 처분계획이 있는 사람은 지금 양도하여 얻는 이익과 조금 기다렸다가 양도함으로서 줄어드는 세금을 비교하여 양도시기를 결정하여야 한다.

①-부동산을 보유한 기간(취득시점 ~양도시점)이 1년만이면 50%, 1~2년 보유시 40%, 2년 이상 보유시 9~36%의 세율을 적용받는다
(2년이상 보유한 경우에는 낮은 세율을 적용받으므로  가급적 2년이상 보유 후 양도하는 것이 좋다)

②-부동산을 보유한 기간이 3년 이상이면 양도차익의 10%, 5년 ~ 10년이면,  15%, 10년 이상이면 30%의 장기보유특별공제를 하여준다.

③-매년 6.29~30일 은 토지에 대한 개별공시지가를 새로 고시하므로  그 시점 전 후에 양도할 때는 시청(구청)에 공시지가 확인한 후
양도시점을 결정하는 것이 좋다.  예를 들어 잔금지급일자를 공시지가 고시일 전을 당겨서 등기이전하여야 한다.
이와 반대로 공시지가가 하락하면  잔금지급일자를 고시일 이후로 미루어 등기이전하여야 세금을 줄일 수 있다.

④-연도말에 양도할 것인지, 연초에 양도할 것인지 선택이 필요한 경우 매년 1월 1일은 개정된 새법을 새로 적용하여 양도소득세를 계산하므로  개정세법을 적용하였을 때 세금이 적게 계산되면 다음연도에, 세금을 많이 계산되면 당해연도를 잔금지급일자로 하여 등기이전하는 것이 좋다.

⑤-양도소득세는 1년단위로 양도한 모든 부동산의  양도차익(양도차손)을 합산하여 과세한다. 부동산(갑)을 처분하여 양도차익이 발생한 때는  앞으로 양도하여야 할 부동산(을)을 연도를 이월하여 처분하는것이 좋다.

◎-2004년에 양도차익 1억원인 갑의 부동산을 처분하였고,  양도차익이 1억원인 을의 부동산을 추가로 처분할 경우 세부담 비교
*갑.을 부동산 모두를 2004년에 처분한때 세부담
(2000,000,000-2,5000,000)x36%-11,000,000-59,400,000원)
*갑은 2004년, 을은 2005년에처분한 때 세부담
-2004년 :(100,000,000-2,500,000)x36% -11,700,000 =24,400,000원
-2005년 :(100,000,000-2,500,000)x36% -11,700,000 =24,400,000원
*을의 부동산을 다음연도로 이월하여 처분하면 12,600,000원의 세금을 절약할 수 있다.

⑥-취득시점보다 지가가 많이 올라,  감당하지 못할 정도의 양도소득세가 계산되는 때는 장기적인 작전을 세워야 한다.
*김포와 같이 실지거래가액으로 과세되는 투기지역인 곳은 투기지역이 헤제되어
기준시가로 과세할 때까지 기다리는 것도 생각해볼 수 있다
(대체적으로 기준시가로 과세하는 방법이 실지거래가액보다 세부담이 적다)
*토지를 분할하여 매각함으로서 양도소득세를 줄이는 방법을 고려해 본다
(이때는 부동산 매매업으로 과세될 수 있으니 세무사의 조언을 받아야 한다)

라.) 기준시가 과세대상 자산인 경우는 기준시가와 실지거래가액을 비교하여  세액이 적게 계산되는 신고방법을 선택하여야 한다.

마.) 양도소득세 예정신고를 한다면,  납부할 세액의 10%에 대한 세액을 공제받을 수 있으므로 이를 활용하여야 한다. 양도소득세 예정신고는 양도일 다음 다음 달 말일까지 신고한다는 것은 명심하여야 한다
(예, 6.1일 양도하였다면 8월말일)까지 신고. 납부)

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1. 세대 분리를 하면 세금이 떨어진다
현재 보유세인 종합부동산세와 양도소득세 과세는 세대별 단위로 과세를 한다. 따라서 세대별로 합산한 기준 시가가 6억원을 넘어서면 주택 종합부동산세를 과세하며, 1세대가 보유한 주택 수에 따라 양도소득세 비과세나 중과세를 적용한다. 따라서 가족이 보유한 주택 수가 2채가 넘어가면서 과세되는 경우 세대를 분리, 줄일 수가 있다.

2. 종합부동산세를 내기 싫으면 6월 1일 전에 양도 하거나 6월 1일 후에 매수하라
종 합부동산세 는 세대별로 합산한 주택의 기준시가가 6억원을 초과하면 과세되는 세금이다. 그리고 이 세금을 부담해야 하는 사람은 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 자이다. 따라서 이 세금을 부담하지 않으려면 양도자는 6월 1일 전에 잔금을 청산하거나 등기를 넘기면 된다.

3. 재개발, 재건축 주택 취득 관련 양도소득세, 절세할 수 있다.
재개발이나 재건축 관련해 비과세를 받을 수 있는 경우는 수요 성격이 실수요자에 해당되어야 하며, 투자 수요자의 경우에는 비과세 혜택이 없다. 여기서 실수요자란 1주택을 보유한 상태에서 재건축 등에 들어간 사람들을 말한다. 이에 해당할 경우, 공사 중이라면 관리처분 계획 인가일이나 철거일 중 빠른 날을 기준으로 보유 기간이 3년(서울 등은 2년 거주 요건)을 갖추었다면 비과세를 해준다. 물론 완공된 상태에서 양도를 해도 폭넓게 비과세를 적용한다.

4. 2년 이상 보유하고 있어라.
세 법은 부동산의 보유 기간에 따라 각종 제도들을 차등적으로 운영하고 있다. 예를 들어 양도소득세 세율을 적용할 때 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 9~36%의 세율을 적용한다. 이러한 세율 중 2년 이상 보유 중의 세율이 유리하므로 가급적 보유 기간을 2년 이상으로 맞추는 것이 중요하다.

5. 가족 간의 거래 시 양도 또는 증여 중에서 선택하라
가 족 간의 거래도 일반인들과의 거래처럼 양도를 할 수 있다. 하지만 문제는 이 거래가 유상 거래임이 명백하지 않으면 증여에 해당되어 증여세가 과세된다는 점이다. 일반적으로 양도소득세 세율이 낮은 경우 증여보다 유리한 양도를 선택할 수 있으나, 대가 관계가 명백해야 하므로 실제 거래대금이 수수되어야 한다.

6. 양도세 예정 신고하면 10% 세액 공제 혜택을 받을 수 있다
양도소득세는 2번의 신고 기회가 있다. 한 번은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내에 신고 및 납부를 할 수 있는데 이를 예정신고라 하며, 이 신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아준다..

7. 중과세를 받지 말자
2007년부터 1가구 2주택 상태에서 양도할 경우 비과세를 받지 않으면, 2주택 양도소득세 중과세를 받을 가능성이 높아졌다. 이 2주택 중과세는 양도소득세 세율이 자그마치 50%이며, 양도소득세 계산구조상 장기보유 특별공제를 박탈하게 된다. 따라서 2주택 중과세를 적용받게 되면 수익률이 크게 하락되므로 투자자들은 이에 각별히 유의할 필요가 있다.

8. 감면 주택인지 적극적으로 알아보자.
정 부는 외환위기 때 주택 경기 활성화를 통해 경기를 진작시키기 위해 신축 주택 구입자에게 양도소득세 감면 혜택을 부여했다. 이에 따라 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일(서울·과천·5대 신도시지역은 2002년 12월 31일)까지 기간 중에서 특정한 기간 내에 조합원 아파트가 완공되거나 분양권을 가진 사람들이 최초 계약을 했다면 양도소득세가 100% 감면될 가능성이 높다.

9. 부부 공동 등기를 하라
양도세는 개인별 과세이기 때문에 부부 공동 명의로 된 경우 각자 세금을 과세한다. 예를 들어 부부 각자 지분이 1/2 이고 양도차익이 5000만원이라면 각각의 양도차익은 2500만원이 되어 단독 5000만원의 세금보다는 적게 나오는 것. 양도소득의 기본 공제(250만원)를 각각 받을 수 있으며 양도차익이 반으로 줄어들어 낮은 세율이 적용될 수 있다. 다만 보유세 중 종합부동산세는 세대별로 합산하여 과세하므로 부부 공동 등기를 하더라도 줄일 수 없게 된다.

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[종합부동산세]
(1)부모님과 분가를 고려하고 있다면 6월 1일 전에 해라!
종합부동산세의 경우 노부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우 2년간 세대별 합산을 유예한다. 반대로 해석하면 합가한 지 2년이 경과하면, 부모님과 자녀의 주택을 합산해서 종합부동산세 과세 대상을 판정하는데, 판정기준일은 매년 6월 1일이므로 분가를 고려하고 있다면 그 전에 분가를 해야 절세가 가능하다.

(2)결혼해서 분가한 자녀에게 증여를 하면 종합부동산세 과세대상에 서 제외된다!
종합부동산세는 같은 주소지에서 거주하는 세대의 보유 주택을 합산하여 과세한다. 따라서, 다른 주소지에서 거주하는 자녀에게 증여를 하면 이 주택은 본인의 종부세 과세대상에서 제외된다.
※1세대란
본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속 및 형제자매는 1세대가 된다. 따라서, 부모와 자녀는 동일한 주소지에서 거주하면 1세대로 보게 되고, 혼인한 자녀가 분가를 한 경우는 동일세대가 아니다.

(3)임대주택은 과세대상이 아니다!
임대사업자로 사업자등록을 하고 주택법에 의한 국민주택규모 이하의 5호 이상 주택(공시 가격 3억 이하)을 10년 이상 임대하는 경우 합산배제 신청을 하면 과세대상에서 제외된다. 단, 이 경우는 10년 미만 내에 양도를 하는 경우에는 미달하여 납부한 종합부동산세를 전액 추징하므로 장기적인 임대기간을 고려해서 결정해야 한다.

(4)부동산을 종류별로 골고루 소유한다!
주택, 나대지, 사업용 건물로 분산투자시 과세 대상에서 제외됨을 활용하여 부동산의 포트폴리오를 구성한다. 나대지의 경우 3억 이상이 과세 대상이나 사업용 건물 부수토지는 40억 이상이 과세대상이므로, 나대지에 건물 신축을 고려하는 것도 하나의 방법이 된다.

(5)납세의무자는 6월 1일 현재 소유자이다!
매도는 6월 이전, 매수는 6월 이후가 유리하다.

(6)보유세는 투자수익에서 차감되는 비용임을 명심한다!
가격 상승에 대한 전망이 보유세에 미달하면 과감히 매도한다. 

 [양도소득세]
(7) 2주택자의 경우 50%의 세율이 적용되는 2007년부터는 양도보다 증여가 유리할 수 있다!
1세대 2주택으로 양도소득세 중과대상인 아파트를 1억에 취득해서, 2억에 양도하는 경우 2007년 이후의 양도소득세는 4,900만원 정도가 되지만, 자녀에게 증여를 하면 증여세 2,400만원만 납부하면 된다.
증여시 취득가액은 공제되지 않지만 더 낮은 세율이 적용되기 때문이다. 따라서, 취득가액이 작으면 작을수록 증여가 더 유리해 진다.

(8) 2주택자의 경우 기준시가 1억원 미만의 주택을 먼저 양도하라!
수도권과 광역시에 소재하는 1억원 미만의 주택은 2주택 판정 시 주택의 수에는 가산이 되지만, 50%의 세율이 적용되는 중과대상에서는 제외된다. 따라서, 다른 주택을 먼저 양도하면 50%의 세율이 적용 되지만, 1억 미만의 주택을 먼저 양도하면 중과대상에서 제외되므로 절세가 가능해진다.

(9) "06년12. 31일 이전에 상속받은 농지는 "09.12.31까지 양도하라!
도시지역 안의 농지와 부재지주 농지는 2007년부터 양도소득세가 60%로 중과되지만, 상속 받은 농지의 경우 상속일로 부터 5년 이내에 양도를 하면 중과되지 않는다.
또한,06.12.31 이전에 상속 받은 농지는 09.12.31까지 양도소득세 중과에서 제외되므로, 이 기간을 고려해서 양도시기를 결정하는 것이 유리하다.

(10)"조세특례제한법"상 감면대상 주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 경우 감면대상주택을 먼저 양도하라!
감면대상 주택은 다른 주택의 보유 여부와 관계없이 감면이 적용되지만, 일반 주택을 먼저 양도할 경우 2주택자의 양도가 되면 50%로 중과되므로, 감면대상 주택을 먼저 양도해야 일반주택의 중과를 피할 수 있다.

 

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잘보고 갑니다 고맙습니다