제15회 공인중개사 2차대비 중개업법령 및 실무

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제15회 공인중개사 2차대비 중개업법령 및 실무
1. 부동산중개업법상 중개업자 등의 금지사항에 해당하지 않는 내용은? ㉮ 중개의뢰인이 희망가격을 중개업자에게 제시하고, 이를 초과한 금액으로 대상물이 거래된 경우에는 그 초과액을 중개수수료로서 중개업자가 취득하기로 하는 중개의뢰계약을 체결하고, 초과된 부분을 수수료로 받았다. ㉯ 토지매입을 의뢰하여 온 중개의뢰인에게 중개업자가 자기 소유의 토지를 시세보다 저렴하게 매매하는 행위 ㉰ 공인중개사인 중개업자가 주택건설촉진법상의 사업계획승인대상이 아닌 주택 및 상가의 분양을 대행하는 행위 ㉱ 중개업자 甲은 乙?丙간의 임대차 계약을 중개함에 있어서 乙과 丙이 갑자기 바쁜 일이 생기자 양자의 위임을 받아서 계약을 체결하였다. ㉲ 중개업자 A는 자신의 친구인 B의 토지를 C에게 매매하는 계약을 중개하여 주고 수수료 이외에 동양화 1점을 사례로 받았다. 2. 다음 중 중개업자의 법정 중개대상 범위에 해당하지 않는 것은? ㉮ 건물의 전세권에 대한 저당권설정계약 ㉯ 명인방법을 갖춘 수목의 집단에 대한 매매계약 ㉰ 공장저당법에 의한 공장재단에 대한 매매계약 ㉱ 광업재단저당법에 의한 광업재단에 대한 저당권설정계약 ㉲ 1필의 토지의 일부에 대한 지상권설정계약 3. 중개사무소의 개설등록에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은? ㉮ 중개업자가 중개사무소 개설등록을 한 후 업무를 개시하여야 하는 구체적인 시기는 중개업법상 정함이 없다. ㉯ 중개사무소의 개설등록은 개별적으로 신청하여야 한다. ㉰ 중개사무소 개설등록은 일신적속적이므로 중개업자가 종별을 달리하여 업무를 행하여도 원칙상 그 등록의 효력은 계속된다. ㉱ 중개업자가 업무정지처분기간 중에 중개업을 폐업하고 다시 등록신청을 할 수 없다. ㉲ 중개인인 중개업자가 공인중개사 자격을 취득하여 동일등록관청 관할구역 안에서 공인중개사인 중개업자로서 업무를 계속하고자 하는 경우에는 이미 교부받은 등록증과 변경사항을 증명하는 서류를 첨부하여 등록증 재교부 신청을 하여야 한다. 4. 중개업자인 甲은 乙, 丙을 중개보조원으로 고용하여 중개업무를 영위하고 있다. 乙은 매도의뢰인 A와 매수의뢰인 B사이의 토지 매매계약을 중개하는 과정에서 B에게 토지의 경계를 거짓으로 설명하여 B로 하여금 1,000만원의 재산상의 손해를 입게 하였다. 이에 대한 甲, 乙, 丙의 책임을 설명한 내용으로서 옳지 않은 것은? ㉮ 甲은 乙의 행위로 인한 손해배상책임을 乙과 연대하여 부담하며, 이때 甲, 乙의 책임은 부진정연대채무로 이해하는 것이 통설이다. ㉯ 丙은 乙의 거짓 언행에 가담하지 않은 이상 일체의 민?형사상 책임을 부담하지 않는다. ㉰ 乙의 거짓 언행은 甲의 행위로 간주되므로 등록관청은 甲의 중개업등록을 취소할 수 있다. ㉱ 乙은 자신의 거짓 언행으로 인하여 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금형에 처해지며, 甲 또한 乙과 같이 처벌된다. ㉲ 乙의 행위로 인해 부담하는 손해배상책임도 甲이 가입한 업무보증기관의 보증금 지급대상이 된다. 5. 중개업자 등의 결격사유에 대한 내용이다. 다음 중 결격사유에 해당하지 않는 것은? ㉮ 공직자윤리법에 의한 금고형의 선고가 유예되어 이제 1년이 경과된 자 ㉯ 도로교통법을 위반하여 금고 1년에 집행유예 3년을 선고받고 1년이 경과된 자 ㉰ 파산선고를 받고 채무를 변제한 후 법원에 복권을 신청한 자 ㉱ 이 법에 의해 중개사무소의 개설등록취소를 받은 날로부터 3년이 경과되지 아니한 자 ㉲ 건축법 위반으로 벌금형을 선고받고 1년이 경과되지 아니한 자 6. 다음은 공인중개사 자격시험에 관한 내용이다. 옳은 것은? ㉮ 시험실시기관의 장은 시험합격자 공고일로부터 30일 이내에 시험합격자에 관한 사항을 공인중개사자격증 교부대장에 기재한 후, 당해 시험합격자에 공인중개사 자격증을 교부하여야 한다. ㉯ 제1차 시험은 중개업무수행에 필요한 소양 및 지식정도의 검정에, 제2차 시험은 실무능력 검정에 중점을 둔다. ㉰ 금고 이상의 형의 집행유예를 받은 자는 응시할 수 없다. ㉱ 시험과목은 시행규칙 별표로 정하고 있다. ㉲ 공인중개사시험위원회의 위원은 당연히 출제위원이 된다. 7. 법인인 중개업자 甲의 업무영역에 대한 설명이다. 다음 중 틀린 것은? ㉮ 중개법인인 甲은 乙의 의뢰에 의하여 乙의 다가구주택에 대한 임대관리를 대행하고 매월 일정액의 수수료를 받을 수 있다. ㉯ 중개법인인 甲은 건설회사 乙의 의뢰에 의하여 乙이 건축하는 19호의 전원주택에 대한 분양을 대행해 주고 수수료를 받을 수 있다. ㉰ 중개법인인 甲은 乙의 의뢰에 의하여 乙 소유의 상업용지에 대한 개발의뢰를 상담해 주고 수수료를 받을 수 있다. ㉱ 중개법인인 甲은 乙의 의뢰에 의하여 乙을 대리하여 경매대상인 丙부동산을 취득하게 해 주고 수수료를 받을 수 있다. ㉲ 중개법인인 甲은 乙의 의뢰에 의하여 이사업체인 丙을 알선해 주고 수수료를 받을 수 있다. 8. 부동산중개업의 휴업 또는 폐업에 관한 설명 중 가장 옳은 것은? ㉮ 중개업자는 원칙적으로 휴업을 할 수 없으나, 부득이한 사유가 있는 때에는 등록관청에 신고를 하고 3월의 범위 내에서 휴업할 수 있다. ㉯ 휴업신고를 한 중개업자는 그 신고한 휴업기간이 만료되면 별도의 신고없이 재개업하야야 하지만, 휴업기간이 만료되기 전에 재개업하고자 할 때에는 재개업통보를 하여야 한다. ㉰ 중개업을 폐업한 때에는 그 폐업한 날로부터 7일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다. ㉱ 등록관청으로부터 휴업기간의 연장을 받아 장기간 휴업하는 경우 그 기간은 6월을 초과할 수 없다. ㉲ 3월 미만 동안 휴업하고자 하는 때에는 신고할 필요가 없고, 사무소 명칭표시를 제거하거나 출입문에 그 사실을 표시할 필요도 없다. 9. 다음 중 중개업자의 중개업무 범위에 관한 설명 중 타당한 것은? ㉮ 중개업자의 종별에 따라 취급할 수 있는 중개대상물의 범위에 대하여 현행 대통령령에서 명시적으로 규정하고 있다. ㉯ 중개인인 중개업자는 사무소 소재지 시?군?구 관할구역 외에 거주하는 의뢰인의 중개대상물에 대하여는 중개할 수 없다. ㉰ 중개인인 중개업자가 부동산거래정보망에 가입한 경우에는 전국의 모든 중개대상물에 대하여 중개할 수 있다. ㉱ 중개인인 중개업자는 공장재단이나 광업재단과 같은 중개대상물에 대하여는 중개할 수 없다. ㉲ 중개인인 중개업자는 원칙적으로 당해 중개사무소가 소재하는 특별시?광역시?도의 관할구역 안에 있는 중개대상물에 한하여 중개할 수 있다. 10. 서울특별시 관악구 신림동에 주된 사무소를 두고 있는 중개법인이 분사무소를 설치하고자 하는 경우에 설치할 수 없는 지역은? ㉮ 부산광역시 해운대구 ㉯ 경기도 구리시 ㉰ 경기도 남양주군 ㉱ 서울특별시 관악구 봉천동 ㉲ 수원시 장안구 11. 중개업자의 합동사무소에 관한 설명 중 옳은 것은? ㉮ 합동사무소설치신고서의 법정서식이 규정되어 있다. ㉯ 합동사무소의 구성 중개업자가 고의?과실로 인하여 의뢰인에게 재산상 손해를 입힌 경우 당해 중개업자와 합동사무소의 대표자가 연대하여 손해를 배상할 책임이 있다. ㉰ 합동사무소에 소속된 중개업자에 대하여는 합동사무소의 대표자가 일괄하여 사무소이전신고를 할 수 있다. ㉱ 합동사무소의 대표자가 일괄하여 중개업무에 사용할 인장을 등록할 수 있다. ㉲ 합동사무소를 구성하는 중개업자는 공동명의로 업무보증을 설정할 수 있다. 12. 서울특별시 종로구에 주된 사무소를 둔 법인이 부산광역시 해운대구에 분사무소를 두고 있다. 분사무소를 설치 신고 및 이전신고를 하는 기관과 분사무소에서 사용할 인장을 등록하는 기관을 올바르게 나열한 것은? ㉮ 종로구청장-부산광역시장-부산광역시해운대구청장 ㉯ 종로구청장-부산광역시해운대구청장-부산광역시해운대구청장 ㉰부산광역시해운대구청장-부산광역시해운대구청장- 부산광역시해운대구청장 ㉱ 서울특별시장-서울특별시장-부산광역시장 ㉲종로구청장-종로구청장-부산광역시해운대구청장 13. 다음에 예를 든 중개업자 甲?乙?丙?丁?戊의 행위 중에서 부동산중개업법상 금지행위 또는 의무위반에 해당하는 것으로 볼 수 없는 것은? ㉮ 甲은 그의 친구인 B의 주택에 대하여 매수의뢰인 A와의 매매계약을 성립시켜주고 중개수수료 외에 국전입선작가의 작품인 동양화 1점을 사례로 받았다. ㉯ 乙은 그의 친구 C명으로 등기되어 있는 주택의 매도의뢰를 받고 그 중개대상물이 상속관계로 소송계류 중인 사실을 알고 있으면서도 이를 알려주지 않은 채 매수의뢰인 D와 계약 체결케 하였다. ㉰ 丙은 자신이 거주하고 있던 자기주택을 그의 친구 E의 주택과 교환계약을 체결하였다. ㉱ 丁은 매도의뢰인 F의 점포의 매도의뢰가격이 시가에 비하여 싼 가격이었으므로 일단 자신의 명의로 매수하였다가 새로운 매수의뢰인 G에게 매도하였다. ㉲ 戊는 H명의로 되어 있는 청약저축증서를 K로 하여금 매수하도록 알선?중개하였다. 14. 중개업자의 중개로 거래계약이 체결된 경우 중개업법상 중개업자의 의무가 아닌 것은? ㉮ 중개업자는 필요한 사항을 빠뜨리지 아니하고 확인하여 거래계약서를 작성하고 중개업자(법인의 경우는 대표자나 분사무소의 책임자)와 당해 업무를 수행한 공인중개사가 함께 서명?날인하여야 한다. ㉯ 거래계약서에 대하여는 건설교통부령으로 정한 법정서식이 존재하지 않는다. ㉰ 중개업자의 중개로 거래계약이 체결되면 중개업자는 부동산등기특별조치법에 의하여 계약서의 검인을 신청하여야 한다. ㉱ 작성된 거래계약서는 당사자 쌍방에게 교부하고 중개업자는 그 사본을 5년간 보관하여야 한다. ㉲ 거래계약서의 허위기재 등으로 중개의뢰인이 재산상의 손해를 입은 경우에는 중개업자에게 손해배상책임이 발생할 수 있다. 15. 중개업자 甲과 중개의뢰인 乙이 전속중개계약을 체결한 경우 이들의 권리의무에 관한 기술 중 틀린 것은? ㉮ 甲은 중개대상물에 관한 정보를 부동산거래정보망 등에 공개해야할 의무가 있다. ㉯ 乙이 스스로 발견한 상대방과 거래계약을 체결하면 전속중개계약은 당연히 종료되고, 이로 인하여 乙은 甲에게 어떠한 의무도 부담하지 않는다. ㉰ 甲은 중개대상물을 공개하면서 중개대상물에 대한 권리자에 대한 인적사항을 공개하여서는 아니된다. ㉱ 甲은 乙에게 2주일에 1회 이상 업무처리 상황을 문서로서 통지할 의무가 있다. ㉲ 甲이 부동산거래정보망에 가입하지 않은 경우에는 일간신문에 1회 이상 광고하여 중개대상물에 대한 정보를 공개하여야 한다. 16. 다음 중 부동산거래정보망을 통한 중개업무에 관한 기술 중 옳지 않은 것은? ㉮ 전속중개업자는 반드시 부동산거래정보망에 회원으로 가입하여야 하는 것은 아니다. ㉯ 부동산거래정보망은 중개업자 상호간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계로써 중개업자의 공동중개를 통해 계약의 체결이 이루어지도록 하기 위한 제도이다. ㉰ 부동산거래정보망을 통해 계약이 성사된 경우 중개업자는 거래정보사업자에게 일정한 중개수수료를 지급하여야 한다. ㉱ 부동산거래정보망은 공개된 시장으로 공정한 가격을 형성하는 기능을 발휘한다. ㉲ 전속중개업자는 부동산거래망을 통해 거래계약이 체결된 경우 그 사실을 지체없이 거래정보사업자에게 통지하여야 한다. 17. 전속중개계약을 체결한 중개업자가 부동산거래정보망 등에 중개대상물의 정보에 관하여 반드시 공개하여야 할 사항에 해당되지 않는 것은? ㉮ 도색?도배 등 중개대상물의 내?외부상태 ㉯ 쓰레기 처리시설 등의 상태 ㉰ 공시되지 아니한 중요시설?물건의 소유에 관한 사항 ㉱ 거래예정가격 ㉲ 당해 토지의 공시지가 18. 다음 중 중개업자의 중개대상물확인설명 의무 위반에 해당하지 않는 것은? ㉮ 중개업자 甲은 乙이 단독주택을 매도의뢰하면서 정원수는 이전하지 않는 것으로 의뢰하였으나, 매수의뢰인 丙에게 이 사실을 알리지 않고 계약을 체결하였다. ㉯ 중개업자 甲은 乙이 건물의 매도를 의뢰하여 매수의뢰인 丙에게 건물의 기본적인 사항을 설명해 주면서 소재지, 건축연도, 면적, 구조, 용도 등을 알려 주었으나 방향 등은 중요하지 않아 설명하지 않았다. ㉰ 중개업자 甲은 乙과 丙의 임대차를 중개하면서 권리관계가 간단하다고 판단되어 중개보조원에게 확인 설명하도록 지시하였다. ㉱ 중개업자가 甲은 乙이 토지의 매도를 의뢰하자마자 곧바로 丙이 사겠다고 하여 나중에 확인해서 설명할 생각으로 거래계약을 먼저 체결하였다. ㉲ 중개업자 甲은 乙의 토지에 대한 지시중개를 하면서 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관하여는 전혀 설명하지 않았다. 19. 중개업자의 업무보증설정에 관한 다음의 기술 중 옳지 않은 것은? ㉮ 합동사무소의 법인인 중개업자는 중개업자별로 업무 보증을 설정하여야 한다. ㉯ 중개업자의 종별에 따라 업무 보증의 설정방법에는 차이가 없으나, 금액에는 차이가 있다. ㉰ 한번 설정한 업무 보증은 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에는 다른 보증방법으로 변경할 수 없고, 보증기간의 만료로 인하여 다시 보증을 설정하고자 하는 자는 당해 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증빙서를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. ㉱ 중개업자가 중개사무소의 개설등록취소 처분을 받은 경우에도 공탁금의 출급은 3년간 제한된다. ㉲ 보증보험금으로 손해배상금을 지급한 중개업자는 15일 이내에 보증을 재설정하여야 하며, 이를 위반한 경우 등록이 취소될 수 있다. 20. 부동산중개업법에 의한 업무보증금에 관한 다음의 기술 중 옳은 것은? ㉮ 중개법인의 분사무소나 다른 법률의 규정에 의해 중개업을 할 수 있는 법인도 업무보증을 설정한 후 등록관청에 신고하여야 한다. ㉯ 중개업자는 중개행위와 관련해서 생긴 손해배상 채권자가 업무보증금으로 환부를 받았기 때문에 업무보증금이 법정액수에 부족하게 된 경우에는 7일 이내에 보증보험 또는 공탁에 다시 가입하거나 공탁금 중 출급액을 보전하여야 한다. ㉰ 법인인 중개업자의 분사무소가 설치되더라도 각 사무소마다 업무보증을 설정할 필요는 없다. ㉱ 지역농업협동조합은 부동산중개업법의 적용을 받지 않으므로 손해배상책임을 보장하기 위한 보증의 설정의무는 원하는 경우만 부담하게 된다. ㉲ 중개인인 중개업자와 공인중개사인 중개업자는 업무보증금의 액수에 있어서뿐만 아니라 업무보증의 설정방법에 있어서도 서로 다르다. (정답 및 해설) 1. ㉰ 법 제9조의 중개법인의 업무에 해당하나, 타법에서 규제하지 않는 한 법인이 아닌 중개업자도 겸업할 수 있다(유권해석) 2. ㉯ 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 미분리의 과실, 농작물 등은 토지와 분리하여 거래의 대상은 되지만 중개업법 입법취지로 보아 법정중개대상물은 아니다(유권해석:토관58370-74, 200.1.14). 3. ㉰ 중개사무소의 개설등록을 한 중개업자가 종별을 달리하여 업무를 하고자 하는 경우에는 등록신청서를 다시 제출하여야 한다. 4. ㉱ 중개업자 甲은 양벌규정에 의해 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 5. ㉲ 부동산중개업법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과되지 아니한 자는 결격사유에 해당되지만 타법 위반으로 벌금형을 선고받은 경우에는 결격서유에 해당되지 않는다. 6. ㉯ ㉮ 30일→1월 ㉰ 결격사유에 해당되어도 원칙적으로 응시 가능 ㉱ 시행규칙 → 시행령 ㉲ 시험위원회 위원 - 건교부장관이 임명 또는 위촉, 출제위원 - 시험실시기관의 장이 임명 또는 위촉. 7. ㉱ 경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선은 가능하지만 입찰대리를 하면 변호사법에 저촉한다. 8. ㉲ 중개업자는 3월 이상휴업을 하거나 폐업을 하고자 할 때에는 등록관청에 이를 신고하여야 한다. 9. ㉲ ㉮현재는 명문규정은 없음 ㉯ 시?군?구→특?광?도 ㉰ 당해정보망에 공개된 관할구역 외의 중개대상물에 대하여도 이를 중개할 수 있다. ㉱ 중개업자의 종별에 따른 중개대상물의 차이는 없다. 10. ㉱ 주된 사무소 관할 등록관청에 신고하고 그 관할구역 외의 지역에 분사무소를 설치하되, 시?군?구 별로 1개소를 초과할 수 없다. 11. ㉰ ㉮ 법정서식 없음 ㉯㉱㉲ 합동사무소는 업무의 효율적인 수행과 중개업사무소의 공동 활용의 설치할 수 있으나 보증설정, 인장등록 등은 각각 독립성을 갖는다. 12. ㉲ 분사무소설치신고와 이전신고는 주된 사무소 등록관청에 하지만, 분사무소에서 사용할 인장은 분사무소소재지를 관할하는 등록관청에 등록하여야 한다. 13. ㉰ 의뢰인과 직접 거래하는 금지하나, 의뢰인 아닌 친구와 거래하는 것은 가능하다. 14. ㉰ 의뢰인의 요청이 있는 경우에만 검인을 신청하면 된다. 15. ㉯ ㉯의 경우에는 법정수수료의 50％ 범위 내에서 중개업자의 소요된 비용을 지불하되 사회통념에 비추어 상당하다고 인정하는 비용에 한한다. 16. ㉰ 가입비(회비)는 지불하지만 계약성사로 인한 별도의 수수료를 지급하지는 않는다. 17. ㉰ 확인?설명하여야 할 내용임 18 ㉲ 중개업자가 중개대상물에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그에 관한 정보 및 조언을 제공하는 등 거래의 알선만을 하는 경우에는 ㉲와 거래예정가격?미공시 중요시설?물건의 소유에 관한 사항은 설명하지 아니할 수 있다. 19. ㉰ 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증으로 변경할 수 있다. 20. ㉮ ㉯ 7일→15일 ㉰ 사무소마다 보증설정을 해야 한다. ㉱ 보증설정방법은 동일하다.