[K그로우 김자경 기자] 부동산 간접투자에는 '리츠'와 '부동산 펀드'가 있다.
부동산 펀드(Real Estate Fund)는 자산운용회사가 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 금융상품으로, 부동산 관련 실물자산에 투자하는 비율이 펀드자산의 50%를 초과하는 펀드를 말한다. 자본시장법에 근거해 금융위원회에 신고한다.
일반 펀드와 마찬가지로 부동산 펀드는 모집방법에 따라 공모펀드와 사모펀드로 구분된다.
공모펀드는 불특정 다수인 50인 이상의 투자자를 공개적으로 모집한다. 위탁판매사를 통해 공개적으로 모집하며, 홈페이지 등을 통해 정기·수시로 공시의무가 있다. 또 매기 결산마다 회계감사가 실시되는 등 펀드 운용에 대한 규제가 비교적 엄격하다. 여러 제한이 있어 중수익 저위험이라는 특징을 가지나, 투자금액에는 특별히 제한이 없다.
사모펀드의 경우, 50인 미만의 소수의 투자자를 자산운용사나 위탁판매사가 비공개로 모집한다. 펀드 공시의무를 가지지 않으며 투자자의 요청에 의해서만 회계감사가 이뤄진다. 제한이 적고 최소 투자금액이 1억원 이상인 고수익 고위험 상품인 것이 특징이다.
부동산 펀드는 투자자가 투자한 펀드의 자산 운용 방식에 따라 구분할 수 있다.
대출형 REF는 부동산 개발 사업을 진행하는 시행사에 자금을 대출해주고 대출이자를 받는 펀드다. 임대형 REF는 오피스나 상가를 매입해 임대료를 받는 펀드로, 꾸준히 발생하는 임대료 수익 외에 시세차익을 볼 수 있다. 직접개발형 REF는 펀드 자금으로 직접 주택을 짓거나 건설사업을 진행해 분양 및 임대를 통한 수익을 올리는 펀드로 위험성이 있다. 경·공매형 REF는 법원이 실시하는 경매나 자산관리공사 등의 공매에 참가해 부동산을 매입한 후 이를 임대하거나 매각해 수익을 올리는 펀드다.
부동산 펀드의 특징은 부동산 매각시점까지 오랜시간이 소요되며 중도환매가 어렵다는 것이다. 부동산 펀드의 만기는 최소 3년, 최대 5년의 장기펀드로 주로 폐쇄형 상품으로 출시된다. 최초 가입 이후 만기 시점에 투자자에게 최종투자수익을 주다 보니 매도타이밍을 고려하지 않아도 된다는 장점이 있으나, 중도환매가 어렵고 환매수수료가 높은 편이다.
부동산 펀드는 리츠와 달리 한 개의 펀드에 하나의 실물자산을 편입하기 때문에 자산 분산투자의 효과를 보기 어렵다. 또 주주총회나 이사회를 통해 의사결정권을 가지는 리츠와 달리, 자산운용사 펀드매니저의 판단으로 운용되기 때문에 의사결정에 미치는 투자자들의 영향력이 제한적이다. 부동산 펀드는 펀드가 매입한 부동산 실물자산의 가치와 수익률이 투자자의 수익률과 직결된다.
비슷한 듯 다른 리츠와 부동산 펀드는 직접투자와 달리 소액으로 다양한 규모와 형태의 부동산 자산에 투자할 수 있으며, 취득세·종합부동산세 등 세금 부담이 적어 부동산 투자를 하면서도 절세효과를 볼 수 있다. 또 개인이 직접투자하는 것과 달리 숙련된 전문가에 의한 간접투자 방식으로 안정적인 자산운용이 가능하다.
부동산 펀드를 시작할 때 주의할 점은 어떤 것일까? 투자 대상인 부동산에 대한 점검은 필수다. 특히 변동성이 큰 시기인 만큼 금리변동, 공실률, 임대료 인상 여부 등을 꼼꼼히 확인하고 시작해야 하며, 임차인 소득에 따라 배당 수익도 달라지므로 어떤 업체에 임차되는지도 확인할 필요가 있다.
또 판매사 이동이 불가능하고 장기적으로 보유하는 경우가 일반적이므로 애초에 수수료 등을 꼼꼼히 확인하고 선택해야 한다. 중도 매도 시 일반과세가 부과되고 3년 이상 투자해야 분리과세 혜택을 받을 수 있다.
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