땅의 수익률은 아파트와 차원이 다르다

[요리짱]

땅의 수익률은 아파트와 차원이 다르다

 생물학에서 보면 이른바 착시현상이란 것이 있다. 평소에 익숙한 그 어떤 것이 더 크고 근사하게 보이는 현상도 그중 하나로 볼 수 있는데, 우리가 살고 있는 아파트 가격이 그렇다. 아파트 갸격의 등락은 일상생활에서 이슈가 된 지 오래이며, 신문에서도 연일 중요한 기사로 다루고 있다.

그래서 아파트 가격이 조금이라도 오르면 더 오리기 전에 빨리 아파트를 바꿔야 하지 않나 조바심 나는 것이 우리네의 심리이다. 그만큼 아파트 가격 상승은 재테크의 가장 큰 기대요, 바람이 된지 오래다.

그렇다면 과연 아파트와 재테크 수단으로서 가장 뛰어난 것일까? 투자 대비 최고의 수익을 올리는 것이 사실일까? 다음의 두 가지 실례를 살펴보도록 하겠다.

사례 ①

1997년 IMF 외환위기 직후인 1998년, H씨는 경기도 용인시 상현동에 있는 상현동에 있는 논33평을 평당 15만원에 구입했다. 약 11년이 지난 2009년 당시 이 땅은 도시계획에 편입되어 아파트가 들어설 예정으로 평당 500만원을 호가하고 있다(2011년 지금은 그 당시 호가에에 매입되어 아파트가 지어졌고 이미 분양까지 끝나 입주를 마친 상태다)

10년 사이 땅 가격이 역 30배 이상 상승하였으며, 1년에 평균 3배 이상 오른 셈이다.

같은 시기에 서울 강남구 대치동에 있는 W아파트 32평(105㎡)을 2억 6,000만원에 매입한 J씨는 어떤가? 200년 당시 이 아파트의 시세는 15억원 전후로, 결과적으로 보면 처음 투자 대비 약 6배의 수익을 올 셈이 다.이 역시 매우 높지만 전자에 비해서는 5분의 1밖에 안 된다(허나 2011년 아파트 시세가 폭락한 지금 현 시세는 10~12억 선으로 투자 당시 대비 3~4배 정도에 불과하다)

이에 관점을 바꿔 장기적인 측면에서의 땅과 아파트의 수익률을 비교해 보자.

사례 ②

강남 개발이 진행될 무렵인 1970년 대에 평당 약 4만원에 불과했던 서울 강남의 테헤란로 주변 땅값은 2009년 당시 평당 1억원이 넘었는데, 2011년 현재는 강남역 주변 3억원, 선릉역 주변 2억원 이상 그외 역 주변은 1억~억 5,000만원 이상 형성되어 있다.

30년이 지난 2009년도엔 그때에 비해 약 2,500배, 40년이 지난 2011년엔 무려 5,000의 가격 상승을 가져온 것이다.

1970년대 후반 강남 최고급 아파트인 압구정동 현대아파트의 분양가는 평당 44만원 정도였다. 2009년 당시 이 아파트는 평당 5~6,000만원 선으로 분양 당시에 약 130배 정도 증가했다. 이 역시 엄청나게 올랐지만 그래도 땅값 상승폭의 20분의 1수준으로, 이와는 비교가 되지 않는다(허나 2011년 지금은 이에 훨씬 못 미치는 15분의 1수준으로 추락한지 오래다)

 앞의 사례에서 알 수 있듯이 땅값 상승률과 아파트 가격 상승률은 비교가 되지 않는다.

물론 땅투자는 환금성이 떨어지기 때문에 장기적인 관점에서 접근해야 하고, 아파트가 생활공간의 영위라는 뚜렷한 현재가치를 지녔기 때문에 이들을 비교하기에는 다소 무리가 따른다.

그리고 어느 일부분에 한정하여 이들 지역만을 비교하는 것은 분명 설득력이 약하다. 허지만 인구는 갈수록 감소되고 있는 반면 집값의 내재가치가 이미 한계치에 달하고 있는 현 상황에서 아직도 아파트를 가장 큰 재테크 수단으로 생각하는 것은 일종의 착시현상이 아닐까?

이것 하나는 확실하다. 평당 5,000만원 짜리 아파트가 평당 1억원 으로 오르기는 쉽지 않고 올라봤자 고작 2배의 가치 상승밖에 기대할 수 없다. 허자만 땅은 다르다. 적게는 수 배에서 많게는 수십 배까지 오르는 것이 바로 땅이다.

경기가 갈수록 침체되고, 아파트 가격이 갈수록 떨어지고 있는 현실에서 땅투자처럼 안정적인 투자는 없다.

이제는 보다 현실적인 안목으로 부동산투자에 임할 시점이다.

그러기 위해서는 종목의 선택에 더욱 신중을 기하는 지혜가 요구된다.

문의전화   010  2944  2172   김영식   토지투자전문