오피스텔도 주택수에 포함되나요.

[변호사 김덕은]

정부는 2020. 7. 10. 주택시장안정보완대책을 발표하였고 다주택자, 단기 거래에 대한 부동산 세제를 강화하겠다고 발표하였습니다.

이후 2020. 8. 12. 지방세법 시행령의 개정이 있었고 세대별 소유 주택수의 산정방법(제28조의4), 일시적 2주택의 기준(제28조의5)을 신설하였습니다. 주요한 내용은 다음과 같습니다.

1) 주택의 유상거래 취득에 대한 중과세 적용 기준이 되는 1세대의 주택 수는 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 주거용 오피스텔의 수로 함. 이 경우 1세대 내에서 세대원이 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로 보고, 상속으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 공동으로 소유하는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봄.​

2) 1세대의 주택 수를 산정할 때 유상거래 취득 중과세 대상에서 제외되는 주택, 주거용 건물 건설업자가 신축하여 보유하는 주택으로서 일정 요건을 갖춘 주택 및 1억원 이하의 주거용 오피스텔은 소유주택 수에서 제외하고, 상속으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속개시일부터 5년간 소유주택 수에서 제외함.

3) 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 중과세 적용을 제외 받는 일시적 2주택의 기준을 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 주거용 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우의 해당 신규 주택으로 함. 다만, 종전 주택 등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 이내에 처분하는 경우로 한정함.

개정된 지방세법 시행령과 관련하여 취득세 중과세의 경우 오피스텔의 주택수 포함여부에 대해 정리하면 다음과 같습니다.

1. 지방세법 시행령은 2020년 8월 12일부터 시행이 됩니다. 따라서 8월 12일 기준으로 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 되지 않고, 이후에 취득한 주거용 오피스텔만 주택수에 포함이 됩니다.

2. 오피스텔은 주거용과 업무용으로 나누어 집니다. 법은 주거용 오피스텔의 경우만 주택수에 포함하고 있습니다. 주거용 오피스텔인지 여부는 재산세 부과현황에 따라 판단이 됩니다. 주택분 재산세가 부과되는 경우 주택수에 포함이 되는 것입니다. 지방세법은 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택수에 가산한다고 규정하고 있습니다.(제13조의3)

3. 오피스텔 분양권은 주택수에 포함이 되지 않습니다. 오피스텔의 경우 주거용으로 사용할지 업무용으로 사용할지 알 수 없기 때문입니다.

4. 다주택자나 법인이 취득하는 주거용 오피스텔의 경우 주거용인지 업무용인지 알수 없을때 공부상 용도를 기준으로 합니다. 오피스텔은 기본적으로 그 용도가 업무용입니다. 그러나 주택분 재산세과 부과되는 오피스텔이나 주택임대사업자로 등록된 오피스텔을 포괄양수도로 취득하여 주거용으로 사용하는 사실이 확인이 된다면 주택수에 포함이 되게 됩니다.

5. 주택수를 산정할 때 다음의 경우는 소유주택수에서 제외가 됩니다.

가. 시가표준액이 1억원 이하인 주택

나. 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택, 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택, 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 건축물의 연면적이 60제곱미터 이하인 공동주택에 해당하는 주택으로 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택

다. 국가등록문화재에 해당하는 주택

라. 공익사업을 위하여 취득하는 주택, 도시및주거환경정비법등에 따라 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택

마. 건축물가액이 6천 500만원 이내에 해당하는 농어촌주택

광주부동산전문변호사 김덕은