|
준공공임대주택 등록은 집주인과 세입자가 모두 상생하는 방법으로 세입자 입장에서는 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주할 수 있게 됩니다. 그렇다면 집주인에겐 어떠한 세제 혜택이 있을까요? 자주 묻는 질문들을 정리해보았습니다.
임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은
모든 주택이 적용받을 수 있는지요?
국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부 및 감면폭에 차등이 있으며,건강보험료는 연 2천만원 이하의 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면할 예정입니다.
구분 | 주택 유형 | 주택 규모 | 주택 가액 | 임대소득 규모 | 임대기간 | |
국 세 | 양도세 (중과배제, 장특공제 등) | 모든주택 | 제한없음 *준공공임대 장특공제 85㎡이하 | 수도권 6억, 지방 3억 이하 *준공공임대 장특공제 제한없음 | 제한없음 | 8년 이상 |
종부세 (합산배제) | 모든주택 | 제한없음 | 수도권 6억, 지방 3억 이하 | 제한없음 | 8년 이상 | |
임대소득세 (감면) | 모든주택 | 85㎡이하 *수도권외 읍면지역은 100㎡ | 전국 6억원 이하 | 제한없음 | 4년 및 8년 차등 | |
지 방 세 | 취득세 (면제・감면) | 공동주택 | 85㎡이하 | 제한없음 | 제한없음 | 4년 이상 |
재산세 (면제・감면) | 공동주택 *40㎡이하 다가구주택 | 85㎡이하 | 제한없음 | 제한없음 | 4년 이상 *일부는 8년 이상 | |
건보료 감면 | 모든주택 | 제한없음 | 제한없음 | 연 2천만원 이하 | 4년 및 8년 차등 |
현재 소득세가 비과세되고 있는
2천만원 이하 주택임대소득의 과세시점,
과세대상 소득 및 신고방법은?
(과세시점 및 과세대상 소득) 2018년12월31까지 해당 과세기간의 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세하므로 2019년1월1일 이후 발생한 주택임대소득부터 과세됩니다. 따라서, ’18년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 한 경우에도 ’19년 1월 1일 이후 과세기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상에 해당합니다.
(신고방법) 분리과세 주택임대소득도 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 과세표준 및 세액을 확정신고를 하여야 합니다. (예: ’19년 임대소득분은 ’20년 5월에 신고‧납부)
주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 분리과세되며 결정세액은 소득세법 제64조의2에 따라 계산합니다. 단, 2018년 귀속분까지는 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세하므로 분리과세 적용될 부분이 없습니다.
◇ 소득법§64의2【주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례】 ① 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음 각 호의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다. 1. 제14조제3항제7호를 적용하기 전의 종합소득 결정세액 2. 다음 각 목의 세액을 더한 금액 가. 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액(분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에는 400만원을 차감한 금액)에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액 나. 가목 외의 종합소득 결정세액 |
주택임대소득(월세+간주임대료)의
과세 대상자는?
(1주택 소유자) 부부합산 1주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세입니다. 다만, 기준시가 9억원 이하* 주택의 월세 소득은 비과세되고, 주택가액이 9억원을 초과하는 경우만 과세대상에 해당합니다.
* 국외 소재 주택의 경우 주택 가액과 무관하게 임대료(월세)에 대해 소득세 과세
(2주택 소유자) 부부합산 2주택 소유자의 경우 월세 소득만 과세대상에 해당되고 보증금은 비과세입니다.
(3주택이상 소유자) 부부합산 3주택 이상 소유자의 경우 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산하여 과세됩니다.
다만, 간주임대료 총수입금액 합산은 3주택 이상 소유하고 보증금 합계액이 3억원 초과하는 경우에만 적용되며 소형주택(전용면적 60㎡ & 기준시가 3억원 이하)은 2018.12.31.까지 주택 수에 포함하지 아니합니다.
간주임대료 : (주택 임대보증금 – 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년 366) × 정기예금이자율(’17년 기준 연 1.6%) - 임대사업부분에서 발생한 수입이자 및 배당금의 합계액* * 추계시 배제 |
주택임대소득 외 다른 종합소득금액이
2천만원 이하인 사람이
2천만원 이하 주택임대소득에 대하여
분리과세 방식으로 소득세를 신고할 경우 세부담 수준은?
주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 해당 소득은 다른 종합소득과 합산하지 아니하고 분리과세 합니다. 이때 주택임대소득에 대한 세액을 소득세법 제64조의2 제1항 제2호의 방식을 선택한 경우 아래와 같이 계산합니다.
◇ 분리과세* 적용 시 세액** : [(월세 소득 + 간주임대료) × 40% - 400만원***]× 14% * 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 해당 소득 ** 소득세법 제64조의2 제1항 제2호를 선택하여 세액계산한 경우 *** 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에만 차감 |
조세특례제합법시행령 제96조 제1항 및 제2항의 요건을 충족하는 소형주택임대사업자가 조세특례제한법 제96조의 세액감면을 신청하는 경우 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대 사업에서 발생하는 소득세의 30%(또는 75%*)를 감면받을 수 있습니다.
◇ 소형임대주택 감면요건 ① 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 내국인 1. 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 하였을 것 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것 ② 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 기업형임대주택 또는 준공공임대주택으로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 임대주택( 1. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)의 주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음 각 목에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외한다)일 것 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역의 토지: 5배 나. 그 밖의 토지: 10배 2. 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것 |
*임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 준공공임대주택의 경우
따라서 2019년 귀속* 주택임대 총수입금액이 2천만원이며 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 준공공임대주택 사업자가 소득세법 제64조의2 제1항 제2호의 방식을 선택하고 조세특례제한법 제96조의 세액감면 신청을 한 경우 부담할 세액은 14만원**입니다.
* 2018년 귀속분까지 주택임대 총수입금액이 2천만원이하인 경우 비과세하며 2017년 또는 2018년 귀속 주택임대 총수입금액이 2,000만원 초과하는 경우 종합과세 함
** (2,000만원×40%-400백만원)×14%×(1-75%)=14만원 (지방소득세 10% 별도)
양도세․종부세 혜택 임대기간 강화(5년→8년)의 시행시기는
’18.4월 이전에 등록한 5년 임대도 혜택을 받을 수 있는지?
‘18.4.1일 이후에는 양도세 중과배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록*하여 8년 이상 임대하여야 합니다. 다만, 이미 임대주택을 등록하여 임대하고 있거나 ‘18.3.31일까지 신규등록 하는 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
* 임대사업자 등록(지자체) 및 면세사업자 신고(세무서) 필요(원스톱 신청 추진)
국토교통부 소식에 의하면 2017년 12월에 임대주택 등록 활성화 방안이 발표되고 2018년 1월 한달동안 9,000명 이상 임대사업자로 신규 등록을 했다고 합니다. 임대주택사업자 등록, 모두의 상생을 위해 꼭 필요합니다!
[출처] 준공공임대사업자 세제 관련 자주묻는 질문 총정리!|작성자 누리우리