스크랩 투자가치가 높은 한계농지

[구은회]

투자가치가  높은 한계농지

   한계농지는 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15%(즉, 15동) 이상이거나 집단화된 농지의 규모가 2만㎡(2ha) 미만인 농지를 말한다. 주로 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농 조건이 불리하며 생산성이 낮은 농지를 뜻한다. 수도권에서만 약 2,000만 평, 전국적으로 1억 1,400만 평(전국 총 경지의 20%)이 한계농지에 해당되는데, 이른바 수도권 인근의 농업진흥지역 밖의 자투리땅 중 대부분이 이에 해당한다.

   그동안은 '한계농지정비 사업'을 통해 3만 평 미만의 땅을 개발할 수 있었으나 그 주체는 지자체나 농업기반공사, 농협 등으로 한정됐었다. 지난 노무현 정부는 개인의 한계농지 개발을 가능하게 하고 특히 택지나 공장단지, 관광시설, 체육·복지·청소년시설 등으로 다양하게 개발할 수 있도록 현 농지법을 대폭 손질한다고 예고한 바 있다. 보존 필요성이 높은 우량 농지는 보호하고 생산성이 떨어지는 비진흥지역 한계농지는 규제를 풀기로 농지개혁의 방향을 잡은 것이다.

   이명박 정부의 부동산정책. 특히 토지규제 완화 정책은 규제가 아닌 이용에 초점을 맞출 것으로 보인다. 이에 따라 생산성 낮은 한계농지의 용도변경이 가능토록 규제를 완화하는 방안이 빠르게 추진되고 있다. 부족한 택지, 공장, 물류부지 등의 토지 공급을 대폭 늘리기 위해 새 정부 출범 초기부터 한계용지와 관련한 각종 규제들이 풀리고 있는 것이다. 따라서 이제는 한계용지를 잘 살펴 보아야 한다. 이 경우 수도권 인근지역과 대규모 개발예정지 주변의 규제 완화 가능성이 높은 한계농지에 대한 투자를 적극 검토하자.

   또 최근 골프장이 부동산의 새로운 테마로 떠오르고 있어, 골프장 예정지 땅값이 큰 폭으로 오르고 있다. 한계농지에도 골프장을 건설할 수 있는 길이 열리기 때문이다. 이 경우 골프장이 이미 많이 들어서 있는 데다 새로 건설할 땅도 거의없는 수도권보다는 아직 개발 여력이 있고 땅값 역시 비교적 저렴한 충청권을 겨냥하는 것이 좋다. 투자자들의 입장에서는 대전을 정점으로 자동차로 2시간  이내 지역의 산지 가운데 골프장 입지로 괜찮은 곳에 선투자하면 장기적으로 큰 이익을 볼 가능성이 높다. 그렇더라도 무조건 덤비는 것은 곤란하다. 다른 토지와 마찬가지로 관련사항을 꼼꼼히 살펴보는 한편, 개발 가능성, 도로 여건, 자연 경관 등 제반여건을 충분히 고려한 후 투자를 결정해야 한다. 이 과정에서는 해당 지자체를 한계농지정비사업지구로의 지정 가능성 등을 통해 확인하는 작업이 필요하다.

한계농지 투자시 장점

① 대체농지조성비 부담이 없다. 수도권·광역시에 속하지 아니하는 읍·면 지역의 한계농지 개발시 대체농지 조성비가 면제되며, 임야의 경우 산림법에 의한 대체졺비가 면제된다.

② 인.허가 절차가 쉽다. 지방자치단체가 지역경제를 살리기 위해 사업을 적극 지원하므로 사업시행인가에 따른 농지전용허가, 건축허가 등 법적 인.허가 과정이 일괄처리된다.

③ 다양한 방식으로의 개발이 가능하다. 전원주택, 펜션 등의 소규모 건축이 가능하고, 한계농지정비사업지구로 지정받아 택지, 공장단지, 관광휴양단지, 체육시설 등으 3만 평 이내에서 조성할 수 있고, 전시장, 박물관 등의 문화시설이나 병원,실버타운 등의 복지시설 건립도 가능하다.

④ 농어촌정비법의 적용을 받는다. 한계농지정비사업으로 조성된 농지와 농촌주택(택지) 등에 부속된 농지를 분양 또는 임대할 경우 농지매매 등에 관한 제약을 받지 않는다.

⑤ 구입 자격 제한이 없다. 따라서 소자본의 공동투자로 적합하다. 공동투자 시 매입가도 낮출 수 있어 그만큼 투자가치도 높아진다.

출처:역세권명가 부사친카페/ http://cafe.daum.net/my1179     글쓴이:황박사

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