[부동산] [공인회계사 유종오] 2007년 꼭 알아야 할 절세전략

[yaya21]

절세전략이 부동산 투자 수익성에 영향을 미친다?

해마다 연초가 되면 부동산보유자들은 직전 년도 말에 개정되거나 개정이 예정된 세법 내용에 관심을 두고 자신에게 해당되는 지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 세법 개정에 따라 부동산의 취득 및 양도 시기와 방법, 보유 여부 등에 수정이 가해져야 할 지도 모르기 때문이다.
세법 개정 내용을 모르고 과거에 했던 것처럼 안일하게 의사 결정을 했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 세금이 부동산 투자 수익성에 결과적으로 큰 영향을 줄 수도 있기 때문이다.
작년 말 개정된 부동산 관련 세법을 정리해보고 절세방안은 없는지 살펴본다.

우선 종합부동산세(이하 종부세)부터 살펴보자.
2008년부터는 종부세 납세방식이 납세의무자의 자진신고납부 방식에서 정부부과방식으로 바뀐다. 즉, 매년 11월 25일까지 관할세무서장이 납부세액을 결정하여 고지한다. 다만, 납세의무자가 자진신고 납부하고자 할 때는 12월1일부터 15일 사이에 신고납부도 가능하다. 정부고지금액이 실제보다 큰 경우에는 자진신고방식을 택함으로써 절세 및 유리한 현금흐름을 가져가도록 해야 할 것 같다.

또 지금까지는 모든 사업용 토지에 대해 종부세 과세기준금액이 일률적으로 공시가격 40억 원이었으나 올해부터는 서비스업용 토지(관광호텔, 유원시설, 휴양, 스키장, 대중골프장, 유통단지, 화물자동차공동차고지, 도심지역공장용지)에 대해서는 과세기준금액을 200억 원으로 상향하고 세율도 1.6%에서 0.8%로 낮춰진다. 사업용 토지의 공시가격이 40억 원이 초과할 경우 일부를 서비스업용으로 용도변경을 한다면 종부세를 절세할 수 있겠다.

다음은 양도소득세 부분이다.
우선 지금까지는 공익사업용으로 수용되는 부동산에 대해서는 채권보상분에 대해서만 양도소득세의 10%를 감면해주었으나 올해부터는 현금보상분에 대해서는 10%, 채권보상분에 대해서는 15% 양도세 감면혜택을 부여한다. 이는 2009년까지 적용되는 것으로 타의에 의한 양도에 대한 세제특례라 보면 되겠다.

또 자경농민이 영농자녀에게 일정규모 이하의 농지를 증여할 경우 증여세를 5년간 1억 원을 한도로 면제하되, 일몰 기한을 2011년 12월 31일까지로 하고, 이 농지를 양도할 때의 취득가액은 증여자의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하도록 하였다. 따라서 증여세와 양도소득세 총부담액을 비교하여 유리한 쪽으로 신고여부를 결정하는 절세방안이 필요하다.

또 지금까지 감면대상 신축주택에 대해서는 언제 양도하든 5년간 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 감면하고, 주택 수 계산에서도 제외하는 특례를 부여했으나 이 제도의 시한을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우로 일몰기한을 정하였다. 따라서 감면대상 신축주택 소유자는 올해 안에 신축주택을 양도하는 절세방안이 필요하다.

또 양도소득세 무신고자에 대해 실거래가액 추정근거를 마련하였다. 즉 양도소득세를 신고하지 않은 경우 납세지 관할세무서장이 등기부에 기재된 거래가액을 실거래가액으로 추정하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 하였다. 지금까지는 자진신고납부제도를 취하고 있어서 정부의 추계결정시 근거가 애매하여 다툼이 많았으나 이번에 근거를 명확히 함으로써 다툼의 소지를 없앴다. 따라서 등기부상의 실거래가액과 실제거래가액이 다른 경우에는 납세의무자 자신이 반드시 신고를 함으로써 부당한 세금부과를 피해야 한다.

그리고 국외 이주의 경우 1세대 1주택을 처분할 때 처분시기에 제한 없이 보유 및 거주요건을 갖추지 않아도 양도소득세가 비과세되었으나 앞으로는 출국 후 2년 이내에 양도한 경우에만 가능하다. 또한 법인이 보유한 비사업용토지에 대해서는 양도소득의 30%(미등기 시 40%)를 법인세특별부가세로 징수한다. 외국에 거주하는 비거주자로부터 부동산을 양수하는 경우 개인에게 양도소득세를 원천징수의무를 부여했으나 이를 면제하였다.

이제 지방세분야를 살펴보자.
기업도시 개발사업 시행자와 기업도시 개발구역에 입주하는 기업이 사업용 부동산의 취득 및 보유시 취득세와 등록세를 15년간 면제받고 재산세는 처음 5년간 완전면제, 이후 3년간 50% 감면받게 된다.

이외에도 특히 유의해야 할 사항이 있다.

올해부터는 양도소득세 등을 과소 신고하거나 무신고한 경우에 차등적으로 가산세가 부과된다. 고의적으로 과소신고 또는 무신고한 경우에는 해당세액의 무려 40%에 달하는 가산세가 부과되고, 단순 무신고는 세액의 20%, 단순 과소 신고는 세액의 10%로 차등화된다. 주로 다운계약서 또는 사실과 다른 증빙에 의해 과소 신고한 경우에는 무거운 가산세를 물게 되므로 유의해야 한다. 하지만 6개월 이내 수정신고를 하면 가산세의 50%를 감면하므로 사후적으로 발견되었다면 빨리 수정신고를 하는 게 낫다.

또 주택거래신고지역 안에서 6억 원 초과 주택 거래 시에는 자기자금 및 차입금(예금액, 부동산매도액, 대출액, 사채 등)으로 구별된 주택취득자금 조달계획서를 제출하고, 본인의 입주 여부도 기재해야 한다. 자금계획이 불분명할 경우에는 세무조사와 함께 증여세 또는 소득세가 추징될 수 있으므로 사전에 대비를 철저히 해야 한다.

올해부터는 모든 부동산 양도소득세를 실거래가로 계산하고, 1세대 2주택의 양도에는 중과세율 50%, 비사업용토지의 양도에는 중과세율 60%를 적용하는 등 양도소득세가 대폭 강화되었고, 종부세 과세표준도 점차 공시가격의 80%로 적용 비율이 높아져 부동산 관련 세금이 무거워질 전망이다.
이러한 상황에 더해 작년에 이뤄진 부동산관련 세법 개정 내용을 꼼꼼히 챙겨 자기도 모르게 불필요한 세금으로 돈이 흘러나가지 않도록 하는 지혜가 필요할 것 같다.
공인회계사 유종오(중원세무회계 대표)