2012.11.17. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800) 부제 : 둔촌주공에 긍적적인 영향을 줄 정비계획 변경안,초과이익환수법 개정안, 취득세 감면

[dream박대표]

2012.11.17. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800)
부제 : 둔촌주공에 긍적적인 영향을 줄 정비계획 변경안,초과이익환수법 개정안, 취득세 감면

요며칠 내린 가을비가 출근길 빨알갛고 노오랗고 울긋불긋 아름답게 채색된 단풍을 바라보는 즐거움을 앗아갔다. 오색 찬란했던 도시의 거리는 언제 그랬냐는 듯이 삭막한 회색빛 얼굴을 드리우고 있다. 앙상한 가지 끝에 붙은 노오란 은행잎은 늦가을의 아쉬움이 심한 몸부림을 치고 있다. 아쉬운데로 가을의 서정이 느껴지는 하루이다. 흐린 하늘의 구름만 걷어내면 뒹구는 제멋대로 낙엽과 함께 가을의 서정을 좀더 즐길 수 있을텐데...

11월을 중순을 지난 둔촌주공의 주말 시장 분위기입니다. 전,월세를 찾는 손님들의 발길만 간간히 이어질뿐 매매 손님들의 발길은 뜸한 편입니다. 연일 보도되는 기사가 재건축을 폄훼하는 글뿐이니 수요자의 구매심리가 더더욱 위축된다고 볼 수 있습니다. 하지만 현재 이슈로 떠오르는 기사도 100%로 믿을 것이 못되거니와 그렇다고 무시할 수도 없는 상황입니다. 투자 기간을 얼마만큼 할 것인가를 정하고 거기에 맞추어 거시안적 안목으로 바라보는 혜안이 필요합니다.

지난 13일 '재건축 초과이익환수법 개정안'이 국회 국토해양위원회 법안심사 소위원회를 통과함에 따라 앞으로 2년간 재건축 추진단지에 대해 재건축 부담금을 부과하지 않도록 했습니다. 이에 따라 서울 강남권 재건축 아파트 단지들이 초과 이익이 큰 수혜 대상으로 주목받고 있습니다.

개정안이 시행되면 그동안 하락세를 면치 못하던 강남권 재건축 단지들지 다소나마 활력을 찾을 것으로 전망하고 있습니다. '재건축 초과이익환수법 개정안'이 침체된 부동산 시장을 살리기 위하여 올해 수많은 대책 발표를 했음에도 불구하고 좀처럼 살아나지 않는 부동산 시장에 불쏘시개 역할을 해줄 것도 기대하고 있습니다. 2012년 한 해 동안 거래를 옥죄는 수많은 규제를 풀었음에도 살아나지 않는 부동산 시장에 가격 하락세를 제지 할 수 있는 최소한의 역할은 할 것으로 판단하고 있습니다.

하지만 일부 언론에서는 보수적인 투자를 권하고 있습니다. '재건축 초과이익환수법 개정안'은 부동산 시장의 견인차 역할을 하는 재건축 단지들을 겨냥한 것으로 판단되지만 거래활성화의 주역이 될지는 두고봐야 할 것이라고 조언하고 있습니다. 국토해양부의 의견에 따르면 현재 구역 지정이나 조합 설립 단계에 있는 단지의 경우 서울시의 일반적인 재건축 소요 기간을 감안할 때 2년 유예기간인 2014년 말까지 관리처분인가신청이 현실적으로 어려울 것으로 보인다고 합니다. 2014년말 기준 개정법 적용이 예상되는 단지는 전국 120곳에 달하지만 서울시의 경우 57곳이고 그중 강남 3구는 겨우 7곳에 불과하며 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘어서는 부담금 부과 대상은 단 한 곳에 그칠 것으로 전망하고 있습니다.

그동안 폐지를 주장했던 재건축 초과이익환수법 개정안이 빛 좋은 개살구로 전락한 데에는 이유가 있습니다. 최근 강남권 재건축 아파트 가격이 2008년 글로벌 금융위기 수준으로 최고가 대비 30% 정도 떨어진 곳이 대부분이며 최초구입자를 제외하고는 구입 당시보다 가격이 크게 떨어져 초과이익환수금 부과 대상이 될 수 없습니다. 그래도 중·장기적인 투자를 하는 수요자들에게 있어서는 꼭 필요한 제도이기도 합니다.

현실적으로 초과이익환수금 제도가 있으나마나 한 제도이지만 이 제도가 폐지될 경우를 생각하면 바닥권을 근접하고 있는 작금의 시기를 주시해야 할 것입니다. 변하고 변하는 것이 제도이고 규제는 시장이 침체되어 있을 때 풀어주는 것이므로 규제를 풀어줄 때를 기회로 삼는 것도 나쁘지 않다고 판단됩니다. 투자자의 입장에서는 잦은 규제 완화가 시사하는 바가 무엇인지를 캐치하여 투자의 타이밍을 캐치해야 할 것입니다. 더불어서 올해 연말까지 시행되는 취득세 한시적 감면을 이용해 절세의 효과도 이용하시면 되겠습니다.

다음은 지난 9일 둔촌주공재건축 조합 대의원 회의에서 결정된 서울시 도시계획위원회에 상정할 정비구역 및 정비계획 변경안의 내용입니다.

첫 번째 안	현행 2종주거지역의 용도지역을 유지하면서 (층수 제한을 적용받지 않고 최고 31층) 평균 용적률 250%유지. 소형주택을 30%로 확대
두 번째 안	그린벨트와 접해 있는 지역의 용적률은 250%, 종합상가와 인접한 지역의 용적률은 280%로 평균 용적률을 275%로 적용.(약 273.9%) 소형주택을 30%로 확대. 문화 시설 및 사회복지시설 기부채납 축소
세 번째 안	3종주거지역으로 종 상향 시켜 용적률 285%를 적용. 소형주택을 30%로 확대. 문화 시설 및 사회복지시설 기부채납

위의 3가지 안을 강동구청에 접수하여 서울시에 제출할 것입니다. 의견이 분분한 조합원들의 의견을 적극 수렴하여 결정된 사안이며 3가지 안중 결정이 있을 것으로 예상하고 있습니다. 당장은 실익이 없어 보이는

'재건축 초과이익환수법 개정안'이고 집값 전망은 예측할 수 없지만 조합에서는 차후 부동산 시장이 좋아질

것을 전망하며 빠른 재건축 추진에 박차를 가할 것입니다.

위에서 언급한 둔촌주공 재건축 정비계획 변경안,초과이익환수법 개정안, 취득세 감면 등의 영향인지 이번

주중에는 저가매물의 거래량이 늘었습니다. 지난주까기 대여섯 건이 고작이었던 것이 11월 17일 현재 거래

된 매물이 약 10여건이 넘었습니다. 철저하게 저가매물만 거래되고 있는 상황이지만 이러한 호재들이 둔촌

주공의 앞날에 긍적적인 영향을 줄 것은 분명해 보입니다.

대기 수요자들은 단골 중개업소를 통해 정확한 시장 상황에 대한 정보를 교류하며 부동산 매매타이밍을 잡아야 할 것으로 사려됩니다. 

다음은 둔촌주공 전 부동산에 출시되어 있는 저가매물입니다.

1단지 7.5평 2억9천5백만원   16평 4억9천만원        18평 5억3천5백만원

          22평 6억3천만원          25평(지분29.83평)6억9천5백만원

2단지 16평 4억8천만원         22평 6억2천만원         25평(지분 29.30평)6억8천만원

3단지 23평 5억원                  31평 6억1천만원         34평(분29.30평)6억8천만원

4단지 23평 4억8천만원         25평 5억3천5백만원   31평 6억원

          34평(지분28.66평)6억6천만원                       34평(지분29.83평)6억8천5백만원

둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의 바랍니다.

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