(부산일보) [Hot 팁] 16. 부동산 수익률의 함정
기준금리 1.5%, 정기예금 금리 1.5%의 '장기 저금리 시대'가 지속되고 있다. 은행에 가지 못하는 부동 자금들이 쏠리는 곳이 부동산이다.
주택가격 상승세도 이어지면서 부산의 집값도 서울의 강북과 같은 수준까지 올랐다. 체감으로는 주택 가격이 많이 오른 것으로 느껴지지만, 실질적으로
돈의 가치가 그만큼 떨어졌기 때문이다.
이런 시기에 떨어진 돈의 가치를 살리기 위해 투자자들이 찾는 상품이 바로 수익형
부동산이다. 잠자고 있는 목돈을 굴려서 월세를 받고, 돈의 가치를 상승시키고자 하는 이유에서다. 얼마 전 만난 한 상담자는 2년 전부터 상가
투자를 위해 많은 매물을 검토해왔다. 하지만 결국 투자하지 못했고, 그사이 치솟은 상가 투자 비용을 후회하며 지금이라도 늦지 않았는지 문의했다.
투자자들이 부동산 투자를 위해 가장 먼저 살피는 것이 수익률이다. 통상적으로 사용하는 수익률 계산법은 1년간 월세의 합에서 매매
가격에서 임차보증금을 제외한 금액으로 나눈 비율이 수익률이 된다. 현재 부산에서 매매가 책정 시 기준이 되는 수익률은 3.8~4.2% 수준이다.
투자수익률은 월세의 합에서 대출이자를 제외한 금액을 매매가격에서 임차보증금과 대출원금을 제외한 금액으로 나눈 비율로 책정한다. 통상적으로
6~7%가량 된다. 대출 금액이 많고 이자가 적을수록 수익률은 올라간다.
이러한 수익률은 어떻게 계산하느냐에 따라 천차만별이다.
계산법에 따라 수익률이 2~3% 차이가 난다. 수익률은 대부분 공실과 관리비, 보증금에 대한 이자 등을 제외하고 계산한다.
최근
분양하는 상가나 오피스텔, 호텔의 경우에는 저금리 상황에 맞춰 일정 기간 높은 수익률을 보장해주겠다며 분양에 나서고 있다. 높은 수익률을 내기
위해서는 높은 월세가 필수적인데, 주변의 임대 시세대로 적용할 경우에는 수익률을 높이기 어렵다. 이는 곧 분양가격을 높게 책정하는 것을 어렵게
만들기 때문에 2~3년 동안 월세를 보장하는 마케팅 방법을 사용하고 있다.
대부분의 일반 투자자는 임대를 보장해 준다는 말에
그것이 사실인지 아닌지, 보호장치는 있는지만 확인하려 한다. 하지만 주변의 임대시세를 확인해 보장해주는 임대시세와 차이가 없는지를 반드시
비교해봐야 한다. 임대 보장 기간이 끝나 직접 임대를 놓아야 할 경우에는 그동안 보장받았던 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 임대할 경우가 대부분이기
때문이다. 이는 곧 수익률 하락으로 이어지고, 매매할 경우에도 분양받았던 가격을 받지 못하기 때문에 손해를 보고 매매하거나 어쩔 수 없이
보유해야 하는 경우가 부지기수다.
저금리 때문에 목돈을 굴리기 위해 많은 노력을 하지만, 상당수가 이러한 함정에 빠질 가능성이
높다. 수익률을 계산할 때도 대출이자와 관리비 수익이 있는지, 공실은 얼마나 되는지, 가짜 임차인은 없는지, 적정 임대가격은 얼마인지 등을
발품을 통해 확인해야만 올바른 수익률을 구할 수 있다.