바뀌는 주택정책, 틈새는 있다 ② 신혼부부 주택공급

[세가지만트라]

2008년 하반기에는 신혼부부용 주택 공급, 신규 분양 오피스텔 전매제한, 재개발 구역지정 조건 완화 등이 시행된다. 새롭게 바뀌는 주택 정책에 대한 영향과 틈새시장을 알아본다. -편집자주

 

지난 7월 2일 국토해양부가 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’을 공포하고 7월 15일 이후 모집 공고하는 아파트에 ‘신혼부부 보금자리 주택 특별공급제도’를 시행한다고 밝혔다. 그동안 청약가점제에 절대적으로 불리했던 신혼부부들의 신규 주택시장 진입을 도우려는 것이 그 목적이다.

하지만 연내 신혼부부 주택 공급 물량은 당초 계획보다 줄어들어 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다. 무작정 신혼부부 주택 공급만을 기다려도 될까? 이에 대해 자세히 알아보자.

신혼부부 주택 청약자격은?

먼저 신혼부부 주택에 청약할 수 있는 1순위자는 결혼 기간이 3년 이내이고 그 기간에 출산해 자녀가 있는 자다. 결혼한 지 3년 초과~5년 이하이고 그 기간 내에 출산해 자녀가 있는 경우는 2순위자가 된다.

만약 순위가 같다면 자녀수가 많은 부부에게 우선 공급되며 자녀수가 같으면 추첨을 통해 우선순위가 부여된다. 공급되는 아파트와 청약자격은 아래 표와 같다.

 

<신혼부부 주택 입주요건 및 자격>  

 

당초 예상보다 공급 물량 줄어들 수 있어

국토부는 내년부터 연간 총 5만가구의 신혼부부 주택을 특별공급 할 예정이며 이중 임대주택은 2만5천가구, 분양 또는 분양전환 주택이 2만5천가구라고 밝혔다. 이 가운데 신혼부부들의 관심이 가장 많은 소형분양주택은 연 1만5천가구가 공급될 예정이다.

올해 하반기 중에는 신혼부부용 주택(공공기관 공급)이 국민임대 9천8백35가구, 전세임대 5백가구, 10년 임대 4백59가구, 소형분양주택이 2백37가구로 총 1만1천31가구가 공급될 것으로 예상하고 있다.

            

                                        <‘08년 하반기 공공기관 공급예정물량>  (단위 :가구)

이중 서울에서는 강동 강일지구에서 국민임대 3백69가구가 나오는 것을 제외하곤 공공이 공급하는 소형 분양은 전혀 없으며 민간에서 공급하는 주택에서 약 2천~3천가구가 나올 것으로 추정했다.

그러나 닥터아파트(www.DrApt.com) 조사에 따르면 수도권에서 하반기 중 전용면적 60㎡ 이하 물량이 공급될 단지는 총 20개 단지(서울 13곳, 경기 5곳, 인천 2곳)로, 이중 7월 현재 주택별 분양가구수가 확정된 소형주택 공급예상 단지는 7곳 3백44가구에 불과하다. 그마저도 신혼부부용으로는 규정(30% 이내)에 따라 1백40가구 정도만 할당될 것으로 보인다.

주택별 분양 가구수가 확정되지 않은 6개 단지에서 나올 신혼부부용 소형분양주택 물량을 감안하더라도 수도권에서는 모두 3백~4백가구 정도가 연내 공급될 것으로 보인다. 따라서 연내 신혼부부 주택 선호도가 높은 수도권에서 이 주택을 분양받기는 하늘의 별따기가 될 수 있다.

<하반기 수도권 민간공급 예상 신혼부부용 주택 중 가구수 확정된 곳>

시/도	시/구	동	시공사	총가구수	공급면적	일반분양	문의	분양시기
서울	강서구	공항동	동부건설	215	75	39	1588-1093	9월
	서대문구	홍은동	반석종합건설	89	76	6	02-814-5977	11월
	서초구	서초동	삼성물산	392	80	64	1588-3588	8월
	성동구	송정동	현대산업개발	241	84	4	02-466-6669	7월
	용산구	신계동	대림산업	699	76	15	080-783-3000	8월
	용산구	신계동	대림산업	699	79	12	080-783-3000	8월
	용산구	효창동	대우건설	307	78	123	02-539-4222	9월
	중구	회현동1가	롯데건설	386	46	27	02-2190-2096	9월
	중구	회현동1가	롯데건설	386	56	27	02-2190-2096	9월
	중구	회현동1가	롯데건설	386	62	27	02-2190-2096	9월
경기	남양주시	평내동	LIG건영	700	80	172	02-6900-5400	12월

※ 해당 업체 사정에 따라 물량은 조정될 수 있음.

※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환산해 소수점 이하를 절사한 값으로 실제 공급면적과 다를 수 있음.

혼인 건수 대비 공급 물량 턱없이 부족

게다가 최근 늘어나는 혼인 건수를 살펴보더라도 신혼부부 주택을 공급받기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

통계청 발표에 따르면 혼인건수는 2003년 이후 꾸준히 증가하고 있다. 2007년 혼인건수는 34만5천5백92건이며 최근 5년간 혼인이 이뤄진 건수는 총 1백61만5백95건이다.

또한 통계청의 ‘2007 출생통계 잠정결과’에 따르면 최근 5년간 3년 이내 아이를 낳는 평균비율은 전체 혼인 건수의 91.7%다. 5년 이내 출산은 96.9%.

혼인자의 대부분이 5년 내 출산한다는 점을 고려할 때 2007년 기준 1순위자는 1백47만6천9백16쌍, 2순위는 8만3천7백51쌍으로 전체 1백56만6백67쌍이 청약 자격을 가질 수 있다.

국토부에서 발표한 연간 신혼부부용 소형 분양주택 공급예정물량은 1만5천가구. 무주택자격과 소득기준을 고려하면 실제 청약자 수는 이보다 줄어들 수 있다. 1백56만쌍 중 절반만 청약을 한다고 해도 평균 경쟁률이 52대 1이 넘는다는 계산이다.

지난 2006년 판교신도시 중대형 평균 청약경쟁률이 43대 1이었던 것을 고려 할 때 판교신도시 보다 경쟁이 더 치열하다는 얘기다. 그러므로 신혼부부용 특별공급은 신혼부부의 주택시장 진입에 큰 도움이 되긴 어려울 것으로 보인다.

 

 

 신혼부부 내집마련 전략, 어떻게 짤까?

따라서 무턱대고 신혼부부용 주택공급만을 기다릴 수는 없는 현실. 그렇다면 신혼부부들은 내집마련 전략을 어떻게 짜야 할까?

 

① 소형아파트

일단 소형아파트를 매입하는 방법을 생각해볼 수 있다. 자금력이 부족한 만큼 10~20형대, 2~3억원 정도로 매입할 만한 단지를 추천한다.

그중에서도 고양시 행신동, 수원시 영통동처럼 기반시설을 잘 갖추고 있는 택지지구로 진입하는 것이 좋겠다. 교통여건이나 주거환경개선의 여지가 높은 곳이면 매입을 시도할 만 하다.

올 들어 이미 소형아파트가 한차례 강세를 보인 만큼 단기간의 급등세를 기대하긴 어렵지만 수요층이 두터운 만큼 안정적인 시세상승을 기대할 수 있다.

② 소형빌라

두 번째로는 빌라를 매입하는 방법이 있다. 준공 2~3년 내 빌라라면 주차공간을 갖추고 있고 발코니면적이나 평면구조가 아파트에 비해 크게 떨어지지 않는다. 대신 역세권으로 진입해야 수요층을 확보하기 쉽고 매매가 상승도 기대할 수 있다.

같은 빌라를 구입하는 방법이지만 재개발구역를 구입하는 방법도 생각할 수 있다. 그러나 이 경우 주차공간이 부족하고 주거환경이 열악한 것은 감안해야 한다.

물론 재개발구역 내 빌라를 매입했다고 해도 전용면적이 60㎡ 이상은 돼야 향후 재개발시 청산될 가능성이 낮다. 이와 같은 곳으로는 장위뉴타운, 신길뉴타운 등이 있다.

③ 오피스텔

 

마지막으로 오피스텔을 매입하는 방법도 있다. 오피스텔은 전용면적이 아파트에 비해 작고 환기가 어려운데다 바닥 난방에도 제한이 있어 아파트에 비해 선호도가 떨어진다.

하지만 아파트에 비해 상대적으로 적은 자본으로 마련할 수 있고 최근 오피스텔의 선호도 상승으로 차후 시세차익도 기대할 수 있다.

서울 강남이나 마포, 분당신도시 등 업무시설이 밀집돼 있는 지하철 역세권 오피스텔을 추천한다.

[출처] 닥터아파트 - [기획] 바뀌는 주택정책, 틈새는 있다 ② 신혼부부 주택공급/윤송희 전임애널리스트/2008-07-11