종합부동산세(종부세) 단계별 개편 계획 | 바젤3 엔드게임

[힘힘]

공시가격 현실화 5개년 로드맵

1. 종합부동산세(종부세) 단계별 개편 계획

정부는 종부세의 패러다임을 기존 ‘주택 수’ 기준에서 ‘주택 가액 및 실거주 여부’ 중심으로 대폭 전환합니다. [1, 2]

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2. 재산세 및 공시가격 5개년 로드맵

보유세의 또 다른 축인 재산세와 과세 기준이 되는 공시가격 산정 방식도 함께 바뀝니다.

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3. 양도소득세(거래세) 개편 연계 (2029년 완결)

정부는 다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어주되, 궁극적으로는 실거주자가 아닌 경우의 양도 차익 환수를 강화합니다. [1]

이번 5개년 단위의 세제 개편이 완료되면 강남, 용산 등 주요 지역의 초고가 주택 및 비거주 다주택 보유자의 보유세 부담은 대폭 늘어나는 반면, 지방 이주나 실거주 1주택자의 부담은 상대적으로 보호받게 됩니다. [1, 2]

1. 핵심 세목별 개편안 요약

세목

구분

현행 / 과도기

개편안 (최종 적용)

2. 대상별 세 부담 영향 분석

• 실거주 1세대 1주택자 (보호·완화)

  종부세 기본공제가 14억 원으로 확대되고 거주 기간 중심의 세액공제가 유지되어 실거주 목적의 단일 주택 보유자는 세 부담이 경감되거나 기존 수준으로 보호받습니다.

• 비거주 1주택자 및 다주택자 (부담 대폭 증가)

  다주택자의 종부세 기본공제가 최대 4억~5억 원 수준으로 반토막 나며, 공정시장가액비율 상향(최대 80%)이 더해져 보유세 부담이 급증합니다. 정부는 2027~2028년 양도세 중과 한시 완화 기간을 통해 다주택자의 매도 퇴로를 열어주는 전략을 취하고 있습니다.

• 초고가 주택 보유자 (강남·용산 등)

  실거주 1주택자라 하더라도 종부세 세액공제 금액에 600만 원 한도가 신설되고 공시가격 현실화율이 끌어올려짐에 따라 고가 주택에 대한 과세 형평성 제고 차원에서 보유세 부담이 커집니다.

3. 단계별 이행 타임라인 (2026~2029년)

공시가격 5개년 로드맵 발표

하반기

평균 69% 수준인 공시가격 현실화율 목표 및 산정 방식 개편 로드맵 확정.

종부세 과도기 적용

내년

종부세 장기보유 세액공제의 보유 기간 인정 비율을 절반으로 축소하는 과도기 진입.

다주택자 양도세 중과 한시 완화

2027년 ~ 2028년

다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 양도세 중과 세율을 한시적으로 완화 (+5%p 수준).

종부세 개편 체계 완성

2028년

공정시장가액비율 80% 적용(조정지역/3주택 이상), 거주 중심 세액공제 완전 전환 및 세액공제 한도(600만 원) 신설.

양도소득세 개편 전면 시행

2029년

양도세 한시 완화 종료(중과 원상 복귀) 및 보유 기간 혜택을 폐지한 '장기거주 소득공제' 전면 시행.

강남 10억 낮춰도 절대 안 팔리는 이유

https://www.youtube.com/shorts/RkfNOmkxshc

바젤3 엔드게임

바젤3 엔드게임(Basel III Endgame)은 2008년 글로벌 금융위기 이후 바젤은행감독위원회(BCBS)가 제정한 은행 자본규제 기준인 '바젤3'의 최종 완결판(최종 개혁안)입니다.

대형 은행들이 내부 규정이나 자사 모형을 활용해 자본 적립 의무를 과도하게 줄이는 ‘규제 차익’을 막고, 손실 흡수 능력을 극대화하여 금융 시스템의 건전성을 높이는 것을 핵심 목표로 합니다.

1. 3대 핵심 개편 내용① 출구바닥(Output Floor)제도 도입

• 개념: 은행이 자체 개발한 내부모형(Internal Model)으로 산정한 위험가중자산(RWA)이, 규제 당국의 표준모형(Standardized Approach)으로 산정한 RWA의 일정 비율 밑으로 내려가지 못하도록 하한선을 설정합니다.

• 목적: 대형 은행들이 내부모형을 과도하게 낙관적으로 설정하여 위험가중자산을 낮추고 자본을 적게 쌓는 꼼수를 방지합니다.

• 이행 목표: 50% 수준에서 시작하여 단계적으로 상향되어 최종 72.5%까지 적용됩니다.

② 위험가중자산(RWA) 산정 방식 전면 개편

• 신용위험(Credit Risk): 대형 은행의 신용위험 내부모형 사용 범위를 제한하고 표준모형 적용을 확대합니다.

• 시장위험(Market Risk - FRTB): 거래 계정의 위험을 정밀하게 측정하는 '시장위험 규제 전면 개편안(FRTB)'을 적용합니다.

• 운영위험(Operational Risk): 내부모형 산정을 전면 폐지하고, 은행의 과거 손실 기록과 이익 구조에 기반한 단일 표준모형으로 통합합니다.

③ 레버리지 비율 및 자본 완충금 강화

• 글로벌 시스템적 중요 은행(G-SIB)에 대해 추가 자본 적립 의무(G-SIB Surcharge)와 레버리지 비율 규제를 강화하여 대형 금융기관의 연쇄 부실 위험을 차단합니다.

2. 주요국 시행 현황

국가/지역

규제안 명칭

주요 현황

3. 금융시장 및 실물경제에 미치는 영향

• 은행 자본 부담 증가: 위험가중자산(RWA)이 증가함에 따라 보통주자본비율(CET1)이 하락하므로, 은행은 영구채·후순위채 발행 등을 통해 자본을 추가 확충해야 합니다.

• 대출 공급 축소 및 금리 상승: 위험가중치가 높은 중소기업 대출, 프로젝트 파이낸싱(PF), 상업용 부동산, 고LTV 모기지 등에 대해 은행이 선제적으로 대출을 줄이거나, 추가 자본비용을 반영해 대출 금리를 인상할 가능성이 큽니다.

• 직접 금융시장으로 이동: 은행 대출 문턱이 높아짐에 따라 대기업 및 우량 차주는 회사채, 사모펀드(Private Credit) 등 자본시장을 통한 자금 조달 비중을 늘리게 됩니다.