재건축으로 인해 늘어나는 용적률의 25%에 해당하는 만큼 임대아파트 건설을 의무화하되 임대아파트 건설 용적률 증가분에 대해서는 용적률 인센티브를 부여하는 내용을 골자로한 재건축개발이익환수제의 시행방안이 지난 7일 잠정 확정됐다.
당초 발표후 임대아파트 건설에 따른 조합원의 부담 증가로 인한 사유재산 침해, 위헌 소지 제기 등의 강력한 반발이 예상, 이에 대한 논란의 소지를 줄이면서 임대아파트 공급을 늘리는 방안으로 용적률 인센티브 적용 방안을 채택한 것으로 보인다.
당초 재건축 개발이익환수제 방안으로 용적률 증가분 25%에 대해 임대아파트 건설이 발표되면서 예상보다 수익성이 크게 감소할 것으로 예상된 강남권 저층 재건축 단지는 가격이 급속하게 냉각됐다.
강남구 개포동 주공4단지 저층 13평은 5월말 4억7천만~4억8천만원을 호가했으나 발표후 2천만원 하락한 4억5천만~4억6천만원으로 조정됐고 개포주공 3단지 저층 15평도 같은기간 7억~7억1천5백만원에서 6억8천만~7억원으로 하락, 평균 1천7백50만원 하락한 것으로 집계됐다.
한국감정원과 스피드뱅크가 분석한 결과 당초안대로 증가용적률의 25% 임대아파트로 건설될 경우 조합원 1인당 개포주공은 9천6백여만원, 잠실5단지는 1억2천7백여만원의 손실이 발생할 것으로 예상, 적어도 타격이 큰 강남권 저층 재건축아파트의 급격한 가격 하락이 불가피한 상황이었다.
이미 오를대로 가격이 올라있는 강남권의 경우 재건축 자체가 어려워지는 문제가 발생, 노후 불량주택의 슬럼화 및 향후 강남권의 신규 아파트 공급에도 막대한 차질을 빚을 것이라는 우려가 제기됐다.
따라서 정부는 재건축 아파트에 대한 견제와 현재의 주택시장 냉각에 따른 사회적 문제를 줄이기 위해 방안으로 인센티브 용적률제도를 제시했다. 또 시행지역도 과밀억제지역인 서울, 인천(강화옹진 제외) 및 경기도 의정부, 구리, 남양주(일부 제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안성, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(안산 제외) 등에 대해서만 우선 적용키로 했다. 다만 제도시행 이전에 이미 사업승인을 받은 재건축에 대해서는 용적률 증가분의 10%만 임대아파트로 짓도록 했다.
시행시기도 하반기 도시 및 주거환경정비법을 개정, 재건축 개발이익환수제를 연내에 입법절차까지 완료하되 시장상황을 보아가며 결정키로 해 집값 상황에 따라 오는 2005년 이후로 미뤄지거나 도입자체가 유보될 가능성도 있다.
결국 정부는 지난해부터 집값 상승의 진원지로 지목됐던 재건축 아파트 가격을 근본적으로 묶어두는 감시 장치를 만들면서 도심 알짜 부지에 임대아파트를 지속적으로 공급할 수 있는 방안을 마련하고 수익성 감소로 재건축 불가에 따른 도심의 아파트 공급 감소라는 우려는 막는 보완책이라는 1석3조의 혜택을 노린 셈이다.
이번 대책으로 하락하던 강남권 재건축단지 가격이 급상승할 가능성은 적어 보인다. 이미 올 1월1일부터 발효된 재건축 조합원 지위 전매 금지로 금융비용이 증가하는데다 10.29대책, 주택거래신고제로 거래세가 급격하게 증가하면서 실질적인 거래가 실종된 것이 근본적인 재건축 아파트 가격 하락의 근본적인 원인으로 작용하고 있기 때문이다.
향후 재건축 개발이익환수제의 향방은 순탄치만은 않아 보인다. 인센티브 용적률을 어느 정도로 적용할 지, 또한 같은 동에 건설되는 임대아파트의 관리를 어떻게 효율적으로 하느냐에 따라 조합원의 반발 또는 효율성에 대한 문제가 제기될 소지가 있어 재건축개발이익환수제는 한번 더 홍역을 치를 것으로 보인다.