협회 개정세법정리 (펌글)

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다주택자·법인 주택 취득세 중과 개요

□ 개정 배경

○ 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위하여 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등은 주택 취득에 따른 취득세율을 상향

□ 다주택자‧법인 주택 취득세 강화

○ 개인은 1세대 2주택 이상 취득시 8~12%로 인상, 법인을 이용한 우회취득 방지를 위해 법인은 1주택부터 12% 적용

* 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택은 현행과 같이 1〜3% 적용

○ (다주택자) 조정대상지역내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상시 12%로 인상

- 다만, 조정대상지역내 2주택의 경우 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세(처분기간* 內 종전주택 미처분시 차액 추징)

* 3년 이내(신규 주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우 1년 이내)

○ (법인) 개인을 제외한 단체는 법인으로 보아 중과세율 적용

< 적용 세율 >

구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
조정대상지역	1~3%	8% ※ 일시적 2주택 제외	12%	12%
非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

○ (중과제외주택) 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택

- 공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택 등

○ (사치성재산) 중과대상이 고급주택‧별장 취득시 세율 8% 가산

□ 증여 취득

○ 다주택자가 조세회피 목적으로 명의 분산하는 것을 방지하기 위해 조정대상지역 內 일정가액(3억원) 이상 주택 증여 시 세율 12%로 인상

※ 단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우는 제외

□ 1세대의 범위

○ (1세대) 세대별 주민등록표상 가족을 기준으로 하되 배우자 및 30세미만 미혼 자녀는 주소를 달리하더라도 같은 세대로 봄

- 단, 30세 미만 미혼이라도 소득이 있는 경우에는 세대분리 가능

※ (봉양합가) 65세이상 부모(부모 중 한명만 65세 이상이면 해당)를 봉양하기 위해 합가하는 경우, 부모와 자녀세대를 각각 별도의 세대로 봄

□ 주택수 산정

○ (원칙) 1세대가 취득하는 주택을 포함하여 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔의 수로 함

※ 신탁주택의 경우 신탁을 통한 회피를 방지하기 위해 위탁자의 주택 수에 가산

○ (상속주택) 상속개시일로부터 5년까지는 주택수에서 제외, 5년 이후인 경우로서 지분 상속시 주된 상속인(최고지분 등)의 주택수에 포함

○ (산정제외) 투기우려가 없거나 사업용으로 취득하는 주택 등은 주택수에서 제외(중과제외주택 중 일부, 주택신축업자의 재고주택 등)

□ 시행 및 경과조치

○ (적용) 8월 12일 이후 납세의무 성립분부터 적용하되, 7월 10일 이전 계약분은 종전 규정 적용

○ (주택수 판단) 조합원입주권, 주택분양권, 주거용오피스텔은 8월 12일 이후 취득분부터 주택수 산정(8월 12일 이전 계약분은 산정 제외)

○ (조정대상지역 경과조치) 조정대상지역 지정고시 이전에 계약을 체결한 경우 지정 전의 주택 취득으로 봄

○ (상속주택) 8월 12일 전에 상속이 개시된 주택은 5년간 주택수 제외

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다주택자·법인의 주택 취득 중과세율 (법 §13의2①)

󰊱 다주택자(세대별)

○ (대상) 1세대가 2주택 이상을 유상거래로 취득하는 경우 해당 주택

○ (세율) 세대별 소유주택 수 및 취득하는 주택이 조정대상지역* 또는 非조정대상지역 소재 여부에 따라 세율 차등 적용

*「주택법」제63조의2제1항제1호에 따라 국토교통부 장관이 공고하는 지역

- (8%) 1세대 2주택(일시적 2주택 제외)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 非조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우

- (12%) 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 非조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우

	< 중과대상 주택 >
󰋼「지방세법」제11조제1항제8호에 따른 유상거래로 취득하는 주택 ☞ 주택유상거래 특례세율(1〜3%)을 적용받지 않는 무허가주택(건축허가‧신고 없이 건축이 가능한 주택 제외), 주거용 오피스텔 등은 중과 적용대상이 아님(다만, 주거용 오피스텔의 경우 주택수 산정에는 포함) ☞ 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득하는 것으로 봄

󰊲 법 인

○ (대상) 법인*이 유상거래로 주택을 취득하는 경우

* 국세기본법(§13)에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법(§49①3)에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자 포함

○ (세율) 법인이 소유한 주택 수 및 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하는지 여부와 관계없이 모두 12%세율 적용

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중과대상 주택 및 제외 주택 (영 §28의2)

󰊱 개 요

○ 공공성이 높은 주택, 저가(시가표준액 1억이하)주택 및 농어가주택 등 투기목적으로 보기 어려운 경우에는 중과대상에서 제외

󰊲 주요사항(중과 제외대상 주택)

○ (저가주택) 개별‧공동주택가격이 1억원 이하인 주택(지분‧부속토지만 취득하는 경우에는 전체 주택가격을 기준으로 판단함)으로서

☞ 다만, 다음 지역에 소재하는 저가주택은 중과대상에 포함

-「도시정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역*으로 지정ㆍ고시된 지역

* 종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함

-「소규모주택정비법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역

○ (공공매입임대주택 등) 공공매입임대주택 및 공공지원민간임대주택으로 공급목적 주택

- 다만, 취득일부터 2년이내 임대하지 않거나 3년 내 처분시 추징

○ (노인복지주택 등) 노인복지주택, 가정어린이집을 운영목적 주택

- 다만, 취득일부터 1년이내 사업에 미사용 또는 3년 내 처분시 추징

○ (환매조건부 취득주택) 주택도시기금, LH, 자산관리공사 등이 설립한 리츠가 환매조건부로 취득하는 주택 중 다음요건을 충족하는 주택

- 매도자(그 세대)가 해당 주택만 소유, 매도자가 해당 주택에 거주

- 5년 이상 매도자에게 임대 후에 그 주택을 재매입 권리부여

- 주택가격이 5억원(지분‧부속토지만 취득하는 경우에는 전체 주택가격을 기준으로 판단함) 이하인 주택일 것

○ (멸실목적 취득) 공공기관 및 지방공기업이 「토지보상법」 따른 공익사업을 위하여 멸실 목적으로 취득하는 주택,

-「도시정비법」,「소규모주택정비법」에 따른 사업시행자, 「주택법」에 따른 주택조합 및 사업자가 해당 사업을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택

- 다만, 3년 이내에 멸실시키지 않는 경우 추징

○ (대물변제주택) 주택의 시공자가 건축허가를 받은자 또는 주택사업계획승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양주택

- 다만, 타인이 해당 주택에 1년 이상 거주한 경우에는 제외

○ (저당권 실행) 금융기관이 저당권 실행 등 채권변제로 취득하는 주택

- 다만, 취득일부터 3년이내 처분하지 않은 경우는 추징

○ (농어촌주택) 법 §28②에 따른 농어촌주택 및 부속토지

- 대지면적 660㎡, 건축물의 연면적 150㎡ 이내일 것

- 건축물의 시가표준액이 6천500만원 이내일 것

- 다음 지역에 있지 아니할 것

‣ 광역시에 소속된 군지역 또는 수도권지역

‣「국토계획법」 제6조에 따른 도시지역 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

‣「소득세법」 제104조의2제1항에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역(지정지역)

‣「관광진흥법」제2조에 따른 관광단지

○ (기타) 국가등록문화재, 사원에 대한 임대용 주택 등

- 특수관계인(과점주주 등)에게 제공하는 사원 임대용 주택*은 제외

* 1구의 건축물의 연면적(전용면적)이 60㎡ 이하인 공동주택

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1세대의 기준 (영 §28의3)

󰊱 개 요

○ (1세대) 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표(주민등록법 §7) 또는 등록외국인기록표 및 외국인등록표(출입국관리법 §34①)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대

- 주택취득자의 배우자(사실혼 제외, 법률상 이혼하였으나 생계를 같이하는 경우 포함), 미혼인 30세 미만 자녀 또는 부모(주택 취득자가 미혼이고 30세 미만인 경우)는 주소지를 달리하더라도 1세대에 속한 것으로 봄

󰊲 주요사항

○ (소득이 있는 30세미만 자녀) 일정 소득이 있는 30세 미만의 자녀가 부모와 주소를 달리 둔 경우에는,

-「소득세법」에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득의 40% 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 (미성년자 제외)

※ 2020년 기준 중위소득(보건복지부 고시 2019-173호)

구분	1인 가구	2인 가구	3인 가구	4인 가구	5인 가구	6인 가구	7인 가구
금액 (원/월)	1,757,194	2,991,980	3,780,577	4,749,174	5,627,771	6,506,367	7,389,715
40%	702,878	1,196,792	1,512,231	1,899,670	2,251,108	2,602,547	2,955,886

○ (동거봉양 합가) 주택 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)와 자녀*가 주소를 같이 두고 있는 경우

* 30세 이상의 자녀, 30세 미만인 경우 혼인 또는 소득이 있는 자녀

- 65세 이상 부모와 자녀 세대를 각각 다른 세대로 봄

○ (해외체류신고) 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우 별도세대로 봄

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주택 수 산정 방법 (영 §28의4)

󰊱 개 요

○ 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은 취득세 과세대상은 아니지만, 이를 보유하고 있는 경우 세대별 소유 주택 수에 가산

※ 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산

󰊲 산정 대상

○ (조합원입주권) 도시정비법상 관리처분계획의 인가 및 소규모주택 정비법상 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위(승계조합원 포함)

- 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산 (해당 주택이 멸실되기 전까지는 주택으로 간주)

○ (주택분양권) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위

- 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것 포함

○ (오피스텔) 제105조에 따라 주택분 재산세가 과세*된 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산

* 주택 취득일 현재 오피스텔에 대해 일정절차(납세자 신고, 과세관청 확인 등)에 따라 주거용으로 보아 주택분 재산세가 과세된 경우를 말함

※ (예) 주거용 오피스텔을 소유한 상태에서 조정지역내 주택을 취득하면 8%세율 적용. 일시적 2주택이 되기 위해서는 기한내 오피스텔(종전주택)을 처분해야함

󰊳 산정 제외 대상

○ (중과제외주택) 중과세가 제외되는 주택은 주택 수 산정시에도 제외

- 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 주택(재개발 구역내 주택 등 제외)

- 노인복지주택, 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위해취득하는 주택, 가정어린이집, 사원임대주택

※ 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있어야 함

- 국가등록문화재에 해당하는 주택

- 주택건설사업자가 주택건설사업을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택

- 공사시공자가 대물변제로 취득하는 주택 (취득일부터 3년 이내 한정)

- 제28조제2항에 따른 농어촌주택(주택수 산정일 현재기준 가격요건 충족)

○ (주택신축판매업자) 주택 건설업자가 신축하여 보유하는 주택(재고자산). 다만, 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외

○ (상속 주택) 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속개시일*부터 5년간 주택수에서 제외

* (특례) 영 시행(20.8.12.) 전에 취득한 상속 주택 등은 이 영 시행 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외

○ (저가 오피스텔) 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔

※ 지분이나 부속토지만 취득한 경우는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액

󰊴 산정 방법

○ (산정방법) 다주택자 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 “주택 취득일” 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 산정

- 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 입주권 또는 분양권의 취득일*을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정

* 분양사업자로부터 주택 분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일, 분양권을 승계취득하는 경우는 계약서상 잔금지급일

※ 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 이 영 시행 이후 조합원입주권 또는 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용(부칙2조)

○ (동시취득) 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차 취득으로 봄

○ (공동소유) 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 봄

○ (상속취득) 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우

- 지분이 가장 큰 상속인, 거주하는 사람(주택‧오피스텔 한정), 연장자 순으로 소유자를 판정

※ 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 봄

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일시적 2주택 (영 §28의5)

󰊱 개 요

○ 조정대상지역내에서 주택을 소유한 1세대가 이사 등의 사유로 취득한 주택이 일시적 2주택이 되는 경우에는 중과세율(8%) 적용 배제

○ 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 종전주택등)을 1개 소유한 1세대가 그 종전 주택등을 소유한 상태에서,

- 이사 등의 사유로 다른 1주택(신규 주택)을 추가로 취득한 후 3년* 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말함

* (일시적 2주택기간) 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 1년

󰊲 주요내용

○ (종전 주택등) 종전주택의 범위에는 주택뿐 아니라 주택수 산정시 주택으로 간주되는 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함됨

- 종전 주택등이 있는 상태에서 조정지역에 추가로 주택을 취득하는 경우 8%가 적용되지만 종전주택을 처분하면 일반세율이 적용됨

○ (신규 주택) 일시적 2주택이 적용되는 해당 주택으로 주택뿐 아니라 분양권으로 취득하는 주택도 신규 주택이 될 수 있음

- 조합원입주권은 향후 원시취득 세율이 적용되고, 오피스텔은 취득시 업무용으로 과세(4% 세율)되어 신규 주택에 해당되지 않음

○ (신규 주택의 종전 주택 포함) 입주권이나 분양권을 보유·취득하는 경우 미완성 주택에 대한 납세자의 선택권을 보장하기 위해

- 신규 주택이 입주권 또는 분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 입주권 또는 분양권인 경우에는 신규 주택을 종전 주택에 포함

󰊳 일시적 2주택 기간 (법 §21①3, 영 §36의3)

○ 종전주택등을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득하는 경우 일시적 2주택이 되기 위해 3년*이내에 종전주택등을 처분해야함

* 신규 주택과 종전 주택이 모두 조정지역에 있는 경우 1년

○ 입주권·분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 입주권·분양권에 따른 주택을 취득한 날부터 기간 기산

예) 주택(종전 주택)을 소유한 상태에서 분양권에 의한 주택(신규 주택)을 취득하는 경우 종전 주택을 신규 주택 취득일부터 1년(3년) 내 처분

󰊴 추징 (법 §21①3, 영 §36의3)

○ (추징) 취득일로부터 일시적 2주택 기간(3년)* 내에 종전 주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우 부족세액 추징

* 신규 주택 취득당시 종전주택등도 조정대상지역이면 1년

○ (적용) 추징대상인 경우 8%를 적용하여 계산한 세액에서 당초 신고한 세액을 차감하고 과소신고가산세 및 납부불성실 가산세를 합하여 과세

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주택 무상취득 중과세 기준 (법 §13의2②)

󰊱 개 요

○ 조정대상지역에 있는 주택으로서 시가표준액 3억원* 이상의 주택을 상속 외의 원인으로 무상취득하는 경우 12%세율 적용

* 주택공시가격을 말하며, 지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액)이 3억원 이상인 주택

󰊲 중과 제외 주택

○ (1세대 1주택자의 증여) 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우

- 수증자(취득자)의 주택 소유 수와 관계 없이 증여자의 주택 소유수를 기준으로 판단

○ (적격합병으로 인한 취득) 「법인세법」 제44조제2항 또는 제3항에 해당하는 법인의 합병으로 인한 취득

- 다만, 법인의 합병으로 인하여 취득한 과세물건이 합병 후에 「지방세법」제16조에 따른 과세물건에 해당하게 되는 경우* 또는 합병등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제44조의3제3항**에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 제외

* (「지방세법」 제16조에 해당하는 경우) 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 같은 법 제13조에 따른 중과세 대상에 해당하게 된 경우

** ①합병법인이 피합병법인으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우

②피합병법인의 주주등이 합병법인으로부터 받은 주식등을 처분하는 경우

③합병등기일 1개월 전 당시 피합병법인과 합병법인에 각각 종사하는 근로자 수의 합의 100분의 80 미만으로 하락하는 경우

○ (재산분할로 인한 취득) 이혼에 따른 재산분할로 인한 취득

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경과조치 및 적용례

󰊱 중과세 일반 경과조치

○ 정부 부동산 대책발표일(7.10.)이전 매매 계약자는 종전 세율 적용

- 해당 계약에 대한 계약금 지급 사실 등으로 확인되는 경우에 한하되, 7.10.이전에 부동산 실거래 신고를 한 경우에는 실거래 신고서 제출시 별도 확인 절차 생략

󰊲 입주권, 분양권, 오피스텔 적용례

○ 개정법령 시행(’20.8.12.) 이후 취득하는 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 경우부터 주택 수에 산정

○ 다만, 개정법령 시행(’20.8.12.) 이후에 매매 계약을 체결한 경우에 한함(법 부칙 제7조)

󰊳 非조정대상지역에서 조정대상지역으로 변경시 경과조치

○ 조정대상지역 지정 고시일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 체결한 경우 非조정대상지역으로 간주하여 세율을 적용

- 반대로 조정대상지역에 非조정대상지역으로 변경된 경우에는 변경된 非조정대상지역 세율 적용

󰊴 상속 주택에 대한 특례

○ 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속개시일부터 5년간 주택수에서 제외

- 영 시행(’20.8.12.) 전에 상속받은 경우에는 영 시행 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외(영 부칙§3)