↑위에 질문하신 강원도 강릉시 노암동 양우내안애아파트 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경7231*

 이 물건은 강원도 강릉시 아파트경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과

2009.11.09 국민은행의 근저당이 말소기준권리가 되어

전부 소멸 하므로 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 확인한 결과 

가압류권자인 양우건설주식회사에서 유치권을 행사 하고 있는데 법원

기록상으로는 현재 양우건설(주)의 직원 양강석이 점유하고 있습니다.

3.최종결론: 본건은 한 번 더 유찰된 뒤에 유치권자에 관한

사전 조사후 입찰참여 여부를 신중히 결정하시기 바랍니다.

이유: 본건은 강릉중앙시장과 홈플러스가 도보7~8분 거리에 소재하고

 2009년9월 입주하여 약2년이 경과한 총456가구(10개동)중소형단지입니다.

양우내안애아파트는 재개발로 신축된 아파트 인데 아파트 진입로가 경사가 져서

조금 불편하고 43평형 치고는 다른 건설사 아파트에 비해 내부가 좁게 설계된

약점을 가지고 있습니다. 또한 본건은 102동 에서도 남향이 아닌 동향이라

이점도 감점 요인으로 작용 합니다.

또한 물건과 물건지 주변에 특별한 개발호재가 없어 미래가치는 낮은 편입니다.

그리고 또 하나 본건 입찰추천을 망설이는 결정적인 이유는

잘 아시겠지만  양우건설주식회사의 유치권 문제입니다.

양우건설은 아파트 공사대금조로 추정되는 78,391,400원의 유치권신고를 하였는데

반드시 입찰 전 현장 방문하여 유치권자를 면담하고 유치권 주장에 대한 근거와

협상 가능성(유치권 합의 금액 결정)에 대해 알아보신 후 경매 전문가나 변호사님과

상담하여 철저한 사전 준비로 유치권 해결 방법을 찾아본 뒤 유치권 깨기에

확신이 설 경우에 한하여 신중히 입찰 참여를 고려하시기 바랍니다.

하지만 양우건설 유치권을 낙찰후 소송을 통해 깨더라도 문제의 핵심은 대출입니다.

현재 금융기관에서는 일단 유치권이 신고된 물건은 성립여부를 떠나 아예

대출 자체를 기피하고 있으며 금리가 비싼 특수물건 대출을 받더라도 현재 최저

입찰가 126,000,000원을 기준으로 원래 대출 가능액 80%선(약 1억 원선)에서

양우건설 유치권신고금액 7,800만원을 공제한 나머지 금액만 대출이 됩니다.

즉, 1억2천6백만원에 낙찰을 받으면 단 2,000만원만 대출이 될 뿐이고

나머지 1억원이 넘는 돈을 우선 현금으로 납부 한 뒤 유치권을 소송으로 정리하고 나서

아파트를 담보로 대출을 받아야 하는 고달프고 힘든 과정을 거쳐야 한다는 것 입니다.

결국 이러한 대출 문제와 유치권해결(소송)비용/유치권 해결기간(약6개월~1년정도 소요)을

감안하면 굳이 이번에 입찰해야 할 매력이 없어 보입니다.따라서 본건은 한 번 더 유찰된 뒤에

유치권자에 관한 철저한 사전 조사후 입찰참여 여부를 신중히 결정하시기 바랍니다.

 ^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[다하누 9호점]

잘알겠습니다 감사합니다

[러브정/정의덕]

다하누 9호점회원님 댓글 감사 하구여...성투를 빕니다.^^러브정/정의덕 올림.

[트이앵글/윤정균]

크~ 명쾌한 답변 같에~요

[러브정/정의덕]

트이앵글/윤정균회원님의 칭찬 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.