■ 중개보조원의 실수로 매도인이 손해를 본 경우 공인중개사의 책임
중개보조원이란, 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반사무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 업무를 보조하는 자로, 그 자격이 공인중개사법에 따라 제한되며 관련 법령에 의해 일정 교육과정을 이수해야만 합니다.
뿐만 아니라 공인중개사법은 부동산 중개 과정에서 빈번하게 일어나는 사건 사고를 예방하기 위해, 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 공인중개사의 행위로 보고 공인중개사에게 책임을 묻고 있습니다.
공인중개사법 제10조제2항은 제1항 제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다. 라고 규정하고 있으며,
동법 제15조제1항은 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다. 그리고 제2항은 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. 라고 정하고 있습니다.
이에 오늘은 법원의 판결에서 중개보조원이 매도인으로부터 계약 특약사항의 변경을 요청받고도 이를 매수인에게 전달하지 않아 매도인이 손해를 입었다면, 이를 고용한 공인중개사도 배상할 책임이 있다. 는 판결에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
A씨는 B회사와 잠실에 있는 건물을 매도하는 계약을 맺고 계약금 2억 5,000만원을 받았습니다. 계약서에는 ‘2017. 7. 전에 A씨의 배우자가 소유하고 있는 일산의 ‘ㄱ건물’에 대한 매매계약이 해지(해제)된 경우, 이 계약은 계약금만 반환하고 해제한다.‘라는 특약사항을 넣었습니다.
그러던 도중 ‘ㄱ건물’에 대한 중도지급기일이 2017. 8. 경으로 변경되자 A씨는 중개보조원에게 이 같은 사실을 알리고 특약사항을 변경하겠다고 요청하였습니다. 중개보조원은 이 같은 사실을 전달하겠다고 하였지만 실제로는 알리지 않았고, 이후 ‘ㄱ건물’의 매매계약이 해지되자 A씨는 B회사와의 ‘매매 계약을 해제 한다’ 통보했습니다.
B회사는 ‘특약사항 변경에 대해 전혀 듣지 못하였으므로 위 계약을 유효하다’라고 주장하면서 소송을 냈고, 결국 A씨는 계약금 외 1억원의 손해배상금을 지급하였습니다.
이에 대해 A씨는 특약사항 변경을 전달하지 않은 중개보조원과 그를 고용한 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하였습니다.
법원은 판결문에서 “중개보조원이 고의 또는 과실로 매도인에게 재산상 손해를 발생시켰다면 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 설명하면서, “공인중개사법 제15조 제2항에 따라 중개보조원의 업무상 행위는 이를 고용한 공인중개사의 행위로 보고 있으므로 공인중개사도 A씨에게 손해를 배상해야 한다”고 판시하였습니다.
다만 “A씨의 특약사항 변경 요청이 B회사에게 전달되었더라도 매매계약의 해제기한이 변경됐을 거라고 단정 지을 수 없으므로 배상책임은 40% 제한”하였습니다.
법원은 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이는 위임계약과 유사한 계약으로 보며, 부동산중개업자는 선량한 관리자로 의뢰받은 중개 업무를 처리해야 한다고 판시하고 있습니다. 이 과정에서 부동산중개업자가 의무에 반하는 행위로 중개의뢰인에게 손해를 끼쳤다면, 당연히 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
이번 판결도 중개보조원이 특약사항을 전달하지 않은 것이 부동산중개업자의 선량한 관리자의 책임을 다하지 못한 것으로 보고 중개보조원 및 공인중개사법 제15조 제2항에 따라 공인중개사에게 손해배상책임을 부과한 것입니다.
이러한 판결이 중개보조원의 중대한 과실을 고용인인 공인중개사에게 일방적으로 물을 수 있냐는 점에서 다소 논란이 있지만, 우리 법원이 부동산중개 과정에서 중개의뢰인을 두텁게 보호하고자 한다는 점과 법조문에 따른 판결이었다는 점에서 타당하다고 불 수 있습니다.
다만, 이 경우에도 중개사나 중개보조인의 책임을 사안에 따라 제한하고 있는데, 사안의 경우는 B회사에게 전달되었더라도 매매계약의 해제기한이 변경됐을 거라고 단정 지을 수 없다고 보아 배상책임을 40%로 제한하였다는 점을 유의하여야 할 것입니다.
위 내용을 잘 숙지하여 중개보조원이 실수하는 일이 없도록 주의를 게을리하여서는 안될 것입니다.
※ 참조
■ 공인중개사법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
1. "중개"라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
5. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
■ 공인중개사법 제10조(등록의 결격사유 등)
①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다. [개정 2013.6.4, 2014.1.28, 2014.5.21, 2018.4.17, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률), 2023.4.18] [[시행일 2023.10.19]]
1. 미성년자
2. 피성년후견인 또는 피한정후견인
3. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
4. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자
5. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 자
6. 제35조제1항에 따라 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자
7. 제36조제1항에 따라 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간중에 있는 자
8. 제38조제1항제2호·제4호부터 제8호까지, 같은 조 제2항제2호부터 제11호까지에 해당하는 사유로 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년(제40조제3항에 따라 등록이 취소된 경우에는 3년에서 같은 항 제1호에 따른 폐업기간을 공제한 기간을 말한다)이 지나지 아니한 자
9. 제39조에 따라 업무정지처분을 받고 제21조에 따른 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간(폐업에도 불구하고 진행되는 것으로 본다)이 지나지 아니한 자
10. 제39조에 따라 업무정지처분을 받은 개업공인중개사인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 해당 개업공인중개사에 대한 업무정지기간이 지나지 아니한 자
11. 이 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 지나지 아니한 자
12. 사원 또는 임원 중 제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인
②제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다. [개정 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
③ 등록관청은 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원(이하 "개업공인중개사등"이라 한다)이 제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는지 여부를 확인하기 위하여 관계 기관에 조회할 수 있다. [신설 2013.6.4, 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]
■ 공인중개사법 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등)
①개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다. [개정 2008.2.29 제8852호(정부조직법), 2013.3.23 제11690호(정부조직법), 2013.6.4, 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]
②소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. [개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]
③ 개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원의 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여서는 아니 된다. [신설 2023.4.18] [[시행일 2023.10.19]]
[본조제목개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]