보금자리 주택

[청청]

보금자리 주택은 

 "서민 주거 안정"을 위해 국가에서 추진하는 대형 프로젝트 입니다.

 보금자리 주택이란?(사전적 의미부터 시작합니다.)

보금자리주택은 공공이 짓는 중소형분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념으로 국민들이 저렴한 비용으로 원하는 위치에, 원하는 주택에서 거주할 수 있도록 하는 수요자 중심의 종합 주택이다. 공공이 재정 또는 기금의 지원을 받아 건설, 매입하여 분양 또는 임대하며 과거 공급자 위주의 일방적인 공급에서 벗어나 소득계층별 수요에 부응하는 다양한 주택을 공공이 신속하게 공급하는 수요자 맞춤형 주택입니다.

그렇다면, 목적은?

2018년까지 150만호를 건설할 계획인 보금자리주택은 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 무주택자의 주택마련을 촉진하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지 함을 목적으로 한다.

그렇다면? 보금자리 주택의 키워드는 무엇일까요?

1.주변 시세(분양가)보다 20~50%가량 저렴한 주택공급.

2.2018년 까지 수도권 100만호, 지방 50만호 공급.

3.국민주택규모 (85㎡ )이하의 분양주택을 70만호(47%), 장기임대주택을 80만호(53%)공급.

4.임대주택에서는 최저소득층을 위해 시중 전세가의 30%수준으로 저렴한 [영구임대주택]을 10만호 공급.

5.공공임대주택에 일정지분을 인정하여 점진적인 자가전환을 촉진하는 [지분형임대주택]을 도입.

6.[장기전세주택]도 서울등 도심내에 10만호 수준 공급하여 수요자들의 선택을 넓혀줌.

그렇다면, 서울, 수도권 보금자리 주택 예정지를 한번 그림으로 볼까요?

보금자리 주택이 진행되면서 가장 피해를 보는 사람들은 어떤 부류일까요?

1.신규 분양을 진행하는 건설사.

아마 가장 심각한 타격을 받을 것으로 보여집니다.

자신들이 분양하는 가격의 20~50%정도의 저렴한 가격으로 공급되게 된다면,

투자가 목적이 아닌 실수요자들은 "보금자리"로 몰릴것이기 때문입니다.

즉! 10년 전매금지 룰을 전혀 신경쓰지 않는 부류이기 때문입니다.

결국 건설사들은 자신들의 수요층을 "투자자" + "실수요자"에서

"투자자"로만 사진의 분양 물량을 팔아야 하는 아주 어려움에 직면해 있는 것이죠.

게다가 가격적으로 전혀 경쟁력이 없다는 것도 건설사들을 궁지로 몰아 넣고있습니다.

보금자리 주택으로 인하여 현재 일어나는 현상 중 가속화가 진행되는 내용은

"분양가 인하" 입니다.

2.부동산 관련 종사자(공인중개업자 등등)

"매매계약" 수요의 급감에 따른 "임대계약"으로 근근히 소득을 올릴수 밖에 없는 현시점에서.

주변지역의 매매는 "보금자리"로 몰리게 되고, 또한 보금자리는 10년간 전매제한에 따라

매매계약의 감소는 타 지역에 비해 훨씬더 심각하게 감소될것으로 사료됩니다.

민간시장의 위축은 지금도 지속되고 있으며, 민간시장의 장래가 위축되게되면

주택매매 시장의 규모가 작아지게되고, 결국 치열한 경쟁이 될것입니다.

보금자리 주택으로 인하여 현재 일어나는 현상 중 가속화가 진행되는 내용은

"수도권 거래전멸" 입니다.

3.주변지역 기존주택소유자.

주변지역 주택소유자들은 20~30%가 싼 가격에 공급되는 "보금자리"주택에 의해

거래가 경색됨에 따라 "현금환수성"에 타격을 받을 것으로 보입니다.

즉! 매도를 하고싶어도 매도를 할수 없는 상황에 도래하게 됩니다.

전세가의 상승역시 한계점에 다다를 것입니다.

또한, 보금자리 주택은 전매가 최하 5년이고, 개정안에 따라 강화되면, 7~10년이 될수도 있습니다.

보금자리 주택가격을에 대한 경우의 수를 본다면

1)보금자리 주택가격이 기존 주변 주택가격을 따라간다.

2)기존 주변 주택가격이 보금자리 주택가격을 따라간다.

3)보금자리주택과 기존주택의 가격은 다르게 책정된다.

전매가 일정기간 금지된 보금자리 주택가격 상승이 일어나려면 적어도 10년이라는 시간이 필요할 것이고,

확률적으로 2번 안으로 흘러갈 확률이 훨씬 높다는 것이죠.

보금자리 주택으로 인하여 현재 일어나는 현상 중 가속화가 진행되는 내용은

"급매물 급증" 입니다.

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몇몇 보금자리 주택의 실패에 대한 주장하는 글을 읽어보면,

보금자리 주택은 절대 성공할 수 없는 정책이라고 비판하곤 합니다.

"양극화"된다, "주택가격은 그 구성원이 결정된다" 등등 의견이 있죠.

또한, "보금자리 주택이 말과 수치 뿐"이라는 주장도 있습니다.

"보금자리가 될까?" 라는 보금자리 주택에 존재 자체에 대한 부정적인 주장도 있습니다.

위와 같은 의견을 종합해 볼때, 보금자리는 중단되거나 실현 불가능할 것처럼 주장하죠.

하지만, 지금 문제가 되는 것은 위에서 언급한 세가지 입니다.

"분양가 인하", "수도권 거래전멸", "급매물 급증" 이죠.

위의 효과와 더불어 파생되는 효과가 있습니다.

분양가 인하에 파생되는 현상은 "미분양 쑈크 이어 입주대란 온다"

수도권 거래 전멸에 파생되는 현상은 "중대형아파트 찬밥아닌 쉰밥"

급매물 급증에 파생되는 현상은 "경매 물량 급증"입니다.

보금자리 주택이 잘못됬다 라는  주장이 설득력을 얻으러면, 최소한 아래와 같은 기사는 나지 말아야 하지 않을까합니다.

쏟아지는 보금자리 주택 민간분양시장 "위축" 논란.

건설업계는

건설업계는 정부가 보금자리주택을 계속해서 쏟아낼 경우 민간 주택시장이 고사할 것이라고 주장합니다.

정부는

수요층이 겹치지 않으며 목표 공급량을 맞추기 위해서라도 공공 물량을 늘려야 한다고 주장합니다.

그렇다면, 보금자리 주택을 실행하는 이유를 보겠습니다.

수요자 맞춤형 주택으로써, "무주택자"를 위한 정책입니다.

그런데? 왜 기존 "유주택자"들이 보금자리를 반대할까요?

어차피 수요층이 겹치지 않은 보금자리주택을 말입니다.

여러가지 이유야 많겠지만 결국 자신이 "피해"를 볼수 있기때문에

여러가지 비난을 행하며, 안될것이다 라는 "추측성"글로 사람들의 마음을 선동하려고 하죠.

즉! 기존 "유주택자"분들만이 보금자리 주택의 존재 자체를 반대하고 있습니다.

보금자리 주택 자체 존폐를 거론하는 사람들은 대부분

보금자리 주택에 청약자격이 없는 부류라고 보면 되겠습니다.

일부 전문가, 일부 언론 혹은 무주택자 분들은 보금자리 주택에 대한 실질적인 불만을 표시합니다.

3억짜리 집이 무주택자들이 살수있는 가격이냐?(가격적인 측면)

혹은, 분양 비율을 낮추고 임대 비율을 높여야 한다!(분양이 아닌 임대로의 요구)

등등의 실제 주거에 대한 실효성을 높이는 정책을 요구하지

보금자리 자체의 존폐까지 언급하지 않는다는 것입니다.

즉! 그것을 사용하려는 사람들이 더 저렴하게, 실효성있게 공급받기 원하는 것이죠.

보금자리 주택의 활성화가 진행되면 피해받는 부류들인 

 "건설사", "부동산 종사자", "기존 유주택자"들은 존재 자체에 대한 불만을 토로하고

실제 자격이 되는 "무주택자"분들은

보금자리 주택 공급에 대한 세부적인 불만을 토로하는 것 입니다.

중요한것은 100만가구가 서울 및 수도권에 건설되게 되면, "인천광역시"인구 전부가 주거할수 있는 물량입니다.

결코 "공급 부족"은 아니라는 얘기입니다.

무주택자여러분들은 "기다림의 미학"이 필요한 시점입니다.

혹시 오를지도 모른다는 불안감 , 대한민국은 건국이래 부동산이 내린적이 없다는 생각이

2006~7년 분양된 물량이 "입주대란"사태가 어떻게 흘러가는지 지켜본 후

보금자리 분양상황을 지켜본 후, 향후 부동산의 흐름을 충분이 지켜본 후에

판단하셔도 늦지 않습니다.

제생각은 이렇습니다.

실제 보금자리 주택의 분양가격 역시 주변 시세보다 저렴할 뿐이지,  전혀 저렴한 가격이 아니라 생각합니다.

분양가 선정 이전에 가장 시급한것은 분양원가를 공개하는것 입니다.

거주할 주택이 필요하여 무주택자 분들이 신규청약을 하신다고 할때,

1.보금자리 주택의 장기전세 또는 임대주택을 활용하시어, 시간적 금전적인 여유를 갖는것이 가장 좋다고 생각합니다.

2.현재 자금사정이 좋지 않은 건설사 , 분양가가 높은 주택등을 청약하시는것 보다

부도의 위험이 없고 그나마, 주변 분양가보다 싼 "보금자리주택"청약이 훨씬 안전한 선택일 것입니다.

3.보금자리 주택이 어느정도 분양된 시점에서 "기존 주택시장이 버티지 못하고 가격이 내릴것이다 "

라는 전제조건을 믿으신다면,  여유시간을 개인적으로 설정하여(최소 1~3년 이상)

전매제한에, 최소 주거기간 까지있는 보금자리 주택보다

가격이 많이 떨어진 일반 주택청약 시장을 선택하시는것이 더 현명하다고 생각합니다.

<결론>

최소 1년이상 부동산의 흐름을 관망하신다면, 현재 2010년보다 더 좋은 조건의 선택이 가능할 것이라 판단되며,

지금 필요한것은 "신중함" 이라는것을 다시한번 강조합니다.

건설사들의 특징은 "투자 자본금"의 비중이 현격하게 낮다는 것입니다.

현금의 흐름이 막히게 되면, 부도의 위험성이 급격하게 올라간다는 뜻입니다.

사채시장에서도 일부 건설사의 어음을 받아주지 않는 경우가 발생하고 있습니다.

건설사는 부도나면 전화기하고 책상만 남는다. 다 남의 돈으로 하기때문에 건지는거 없다

라는 말도 있습니다.

마지막으로 분기별 건설사 부도 현황을 끝으로 글을 마치도록 하겠습니다.

<표-1.분기별 부도 건설업체 현황>

년(분기)	2009년(2/4)	2009년(3/4)	2009년(4/4)	2010년(1/4)	합계
업체수	83	59	78	80	300

건설업체 부도상황이 생각보다 심각하지 않습니까?

장문의 글 읽어주셔서 감사합니다.

P.S : 밴드웨건 효과를 잊지 마십시오.(무주택자여러분들께(4편)에 설명되어 있는 3가지 효과중 1가지 효과)

       거래가 활성화 되지 못하면 가격은 절대 오를수 없습니다.

[뽀루꾸]

보금자리주택이 주택시장에 미치는 영향에 대한 글, 잘 읽었습니다,, 비록 기대만큼 저렴하지는 않지만 이나마도 없으면 시장이 어떻게 흘러갈까 하는 생각에 보금자리 공급은 쭈욱 이어졌으면 하는 바램입니다,, 케네디언님 의견처럼 턴키 방식에서 탈피해 보다 저렴한 가격으로 공급되기만 한다면 더할 나위 없이 좋겠지만요 ^^

[namucross]

청청님 의견에 공감합니다. 반값이라는 표어를 걸고 있지만 상대적일 뿐입니다. 거품이 잔뜩낀 가격 기준으로 반값이라.. 서민들 1가구 1주택이 목표라면 분양원가 공개가 선행되어야 한다고 봅니다. 그린벨트에 세운 보금자리가 거품낀 주변 가격 대비 저렴하다...?! 이게 진정 저렴한 걸까요? ^^

[청청]

건설사들의 부실화를 막기 위해서는 건설사들의 자산으로 건축물을 짓고, 후분양 하는 방식을 택해야 한다고 생각합니다. 이와 같은 방법을 실행할수 있는 자본을 가진 건설사가 많지 않지만 주택역시 치열한 가격경쟁, 품질경쟁을 해야 더 많은 발전이 있을것이라고 생각됩니다. 지금 까지 우리나라 부동산의 거품을 이끌고온 "선분양제도" 폐지와 "건축원가공개" 등 혁신적인 정책이 실현되어야 할것입니다.

[희망싼타]

기다림의 미학~ ^^ 수요자 중심의 시장에서는 여유있는 마음으로 기다려보는것도 좋은방법입니다