광역論壇 [울산광역매일]아파트 관리비 대란

[광역매일]

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≪<font color=red>울산광역매일</font>≫ <광역 논단> 아파트 관리비 대란

아파트 30년 이후에는 공용관리비 갈등으로 위기를 맞을 수 있다는 신문 기사를 보았다. 아파트에 대한 나의 생각이며, 아직 아파트에 살지 않는 이유이기도 하다. 아파트가 쾌적한 생활 주거환경의 제공과 투자의 매력을 동시에 제공해주는 것임은 부인할 수가 없다. 단독주택보다 저렴한 관리비로 전문가의 관리를 받을 수 있다. 모든 시설은 입주민의 공동의 재산이라 혼자서 해결해야하는 단독주택의 고민을 공동으로 기금을 조성하고 전문가의 자문을 받을 수 있어 별 어려움 없이 주거할 수가 있다. 그래서 현재 많은 사람의 주거로 각광을 받고 있다. 여유자금이 있는 사람에게는 좋은 환경의 주거하는 혜택에 더하여 투자의 수단으로도 선호하는 것이다.

구입할 자금이 부족한 사람의 경우라도 전세라는 우리나라에만 있는 제도를 활용하여 아파트에 살 수 있는 반면에 여유자금으로 갭투자 방식의 투자가 가능하여 아파트 가격의 3~40%의 금액으로 투자할 수 있다. 그러나 한국도 요즘은 전세가 아니 월세의 아파트가 많이 늘어나고 있는 것은 은행의 이자율 보다 월세 수익이 높기 때문이기도 하다.

 하지만 아파트는 지은 지가 30년이 넘어서면 노후로 인한 관리비용의 증가 등의 여러 가지 문제점이 발생한다. 등기법에는 토지와 건물은 별도로 등기된다. 토지는 소멸하지 않기 때문에 감가상각비가 발생하지 않지만, 건물의 경우 차량의 경우와 마찬가지로 일정 시간이 지나면 잦은 고장으로 수리비가 많이 발생한다. 한때는 아파트의 전세 공급량이 많아 구매하기보다는 신축아파트만을 전세로 살다가 일정 기간이 지나면 다른 신축아파트에 전세하여서 항상 새 아파트에만 주거하는 부류의 사람들이 존재했다. 현재는 위치가 좋은 곳의 신규 아파트는 전세는 고사하고 매입하는 것조차 하늘의 별 따기처럼 어려운 실정이다.

2025년 6월 13일 일간지의 기사를 보면 한국의 아파트 15년 후에 충격적이라고, 2040년에 아파트 69%가 30년 이상 된 노후 아파트로 분쟁이 시한폭탄이 될 것이라고 한다, 

“누수 수리비 갈등, 이미 분쟁 원인 1위” 재건축으로 비용 부담과 노후화 해결의 수단으로 한계에 다다른다. 실효성 있는 분쟁 해결방안 마련이 시급하다.

아파트는 토지 위에 철근과 콘크리트 시멘트 모래 목재 등를 쌓은 것이다. 기술이란 단지 얼마나 높게 쌓느냐에 있다. 토지는 재건축을 해도 늘어나지 않는다.

일반적으로 아파트 보유를 자산으로 여기지만 기업회계처럼 감가상각 충당금을 적립하고 이를 비용으로 처리하였다가 노후된 아파트를 재건축할 때는 적립금을 사용하여야만 할 것이다. 그렇게 해야만 자산을 안정적으로 유지와 보유를 할 수 있다. 유럽에서는 집을 지을 때 지하실을 만들어 포도주를 저장해 두었다가 나중에 집을 헐고 다시 지어야할 시기에 포도주를 팔아서 재건축 비용을 충당한다는 말을 들은 적이 있었다. 

예를 들면 20억원 아파트(편의상 건물부문의 가격)의 경우, 내용연수를 50년, 잔존가치 0원(실재 재건축을 위하여 철거할 경우 잔존가치는 철거비만큼 -가 됨), 정액법으로 상각한다면 20억원의 50분의 1은 연 4000만원이 된다. 이는 년간 아파트 주거비용이 다른 관리비를 제외하고도 연간 4000만원이라는 것이다. 

그러나 지금까지는 매년 아파트 가격은 상승하였고 노후 아파트는 재건축을 통해서 자본 수익을 크게 했다. 지금까지 재건축이 가능했던 것은 저층의 아파트를 재건축하면서 모두가 선호하는 대단지의 고층 아파트로 변신하여 수익을 추구할 수 있는 조건이 되었기 때문이었다. 하지만 더는 선호하는 위치에 재개발이 가능한 저층의 아파트는 없다. 그래서 불가능할 뿐이다.

우리나라도 더는 전세 제도는 없어질 것이다. 따라서 갭 투자도 없어질 것이고 서민은 저층의 빌라 또는 변두리의 단독 주택에서 사는 삶이 재테크가 될 것이다. 토지는 부증성과 감가상각이 없지만 건물은 자동차와 마찬가지다. 노후하면 관리비가 증가할 것이고 종내에는 폐기처분하고 남아있는 땅에 다시 건축을 하는 방법 외에는 없다. 아파트의 층수가 높을수록 토지의 지분 즉 대지권은 적다. 재건축에 따른 이점은 없다. 평생을 영끌해서 아파트를 장만하고 불행한 삶이 되지 않기를 바랄 뿐이다.