부동산일반 아파트 공사 중 부도났을 경우 어떻게 되나요?

[머니비]

아파트 공사 중 부도났을 경우 어떻게 되나요?

미분양 고를 땐 재무안전성 따져라!

분양과 환급이행 중 선택

“네 맞는데요. 이미 전 전매했거든요”

몇 해 전 지인의 소개로 지방에 있는 미분양아파트를 계약금조로 700만원만 넣고 분양 받은 적이 있었다. 투자도 투자거니와 은퇴 이후 서울 생활 정리하고, 맘 편히 번잡하지 않은 곳에서 노후를 보낼 생각에서다.

하지만 아파트를 계약하자마자 얼마 되지 않아 시공사가 부도났단 소식이 들려왔고, 두 달여 후 대한주택보증에서 공사재계와 환급에 대한 설문지가 집에 도착했다. 다행이 전매가 가능했던 단지고 집사람의 성화 덕에 부도가 나기 전 프리미엄 없이 계약금을 다시 돌려받을 수 있었다. 주택보증과 시행사의 업무 착오로 설문지가 필자에게 잘못 배달되었지만 마음이 무겁기는 마찬가지였다.

재무건전성 따져라

신성건설과 C&그룹이 최근 다시 위기에 내몰리면서 C&우방의 아파트를 분양 받은 계약자들의 걱정이 이만 저만이 아니다. 불황이 깊어질수록 미분양아파트를 고르는데 있어 시공사의 재무건전성을 꼼꼼히 체크해야 한다.

시공사 부도에 대비해 민간이 20가구 이상 분양하는 공동주택은 모두 의무적으로 주택분양보증을 받도록 돼 있어 완공 전 부도가 나더라도 계약자들은 큰 피해를 보지 않는다.

지난 4년간 중견건설사 53개사 등 전체 건설사 1315개사가 부도 난 것으로 나타났다. 국토해양부의 국감자료에 따르면, 지난 2005년부터 2008년 8월까지 부도 처리된 건설사는 총 1315개사인 것으로 집계됐다.

이 가운데 시공능력순위 1000위 이내 중견 건설업체 53개사가 포함됐다. 올 들어 8월까지 중견업체 13개사 등을 포함해 255개사가 부도 처리됐다.

파격적인 계약조건은 일단 의심

통상적으로 주택을 전문적으로 건설하는 건설사들이 부도나기 전 미분양을 처리하기 위한 분양전략을 보면 계약조건이 파격적으로 바뀐다. 계약금 정액제에 중도금 무이자는 기본이고, 입주 후에 일정금액 정도 오르지 않으면 차액을 보상하는 프리미엄 보장제를 대대적으로 실시한다.

아파트 계약서가 있어야 차후 공사를 진행하는 데 필요한 공사대금을 금융권에서 쉽게 조달할 수 있기 때문이다. 이외에 회의가 잦을 때 핵심인력들의 이직이 많았을 경우 직원들의 급여가 밀렸을 경우 협력업체들의 대금결제가 늦어지는 경우 내장업체들이 현금결제를 요구한다는 소문이 돌 때도 부도징후가 있기 때문에 주의해야 한다.

과반수로 환급과 공사 이행 중 선택

통상 공사현장이 부도가 나면 보증사고 일로부터 3월(단, 위 ○○건설이 회생절차개시를 신청한 경우에는 보증사고일로부터 6월) 이내에 보증이행방법을 결정하고 세부절차를 분양계약자에게 다시 안내된다.

분양계약자는 보증이행방법을 ‘보증이행방법 선택에 관한 회신문’에 기재하고, 동봉한 회신봉투에 넣어 주택보증에 회신해야 한다. 회신이 없거나 기한을 경과한 경우 분양 계약자 보증보험에 회사에 보증이행방법 선택권을 위임한 것으로 간주되고 있다.

분양계약자의 3분의 2이상이 환급이행으로 선택한 경우 환급이행으로 결정하며, 그 이외의 경우주택보증에 위임된 선택권을 포함해 분양이행 또는 환급이행으로 결정된다. 다만, 시공자ㆍ공동사업주체 또는 회생절차개시를 신청한 시행자 등이 분양계약을 이행할 수 있는 경우 분양이행으로 주택보증에서 결정 할 수 있다.

공사이행으로 결정될 경우 당초 시행자 및 시공자가 분양촉진을 위해 알선(연대보증)한 금융기관의 중도금 대출은 시공사 부도 등으로 인해 대출이 불가한바 공사 진행시 납입해야 할 중도금은 분양계약자 각자가 부담해야 한다.

공사이행이란 주택보증이 분양계약자로부터 보증약관에서 정한 잔여분양대금 등을 납부 받고, 주택을 계속 공사하여 사용검사 및 소유권보존등기를 이행하는 것이다[잔여준양대금 = 총 분양대금 - (지정계좌 입금액 - 보증이행대상이 아닌 금액)］.

또한 환급이행이란 것은 납부한 계약금 및 중도금을 보증약관에서 정한 바에 다라 환급하는 것이다［계약자가 수령할 금액 (환급금액) = 입주금납입 지정계좌 입금액 - 보증이행대상이 아닌 금액］.

○ 분양이행시

분양이행은 주택보증이 분양계약자로부터 보증약관에서 정한 잔여 분양대금 등을 납부 받고, 잔여 공사를 완료해 사용검사(입주) 및 소유권보존등기까지 책임지는 것이다.

아파트 잔여공사는 주택보증이 선정한 승계시공사가 공사하거나 당초 시행자ㆍ공동사업 주체ㆍ시공자 등이 계속하여 공사할 수 있다. 이런 공사방법은 사업장의 상황에 따라 주택보증이 정하게 된다. 분양이행을 하는 경우 분양계약자에게는 환급이행을 요구할 수 없다.

다만 당초 시행자ㆍ공동사업주체ㆍ시공자 등이 계속 공사를 하는 사업장이 아닌 경우로써 아래의 경우에 해당되어 서면으로 환급을 요청한 분양계약자께는 주택보증의 심사를 거쳐 환급을 할 수 도 있다.

① 세대주 및 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우
② 분양 계약자가 사망한 경우
③ 세대주 또는 세대원중 1인이 취학ㆍ질병요양ㆍ근무상 또는 생업상의 사정으로 세대원 전원이 당해 사업장과 동일한 시.도에서 다른 시.도로 퇴거한 경우(다만 서울ㆍ인천ㆍ경기, 부산ㆍ울산ㆍ경남, 대구ㆍ경북, 광주ㆍ전남, 대전ㆍ충남, 강원ㆍ전북ㆍ제주를 각각 하나의 시ㆍ도로 보며 시ㆍ도를 달리하나 인접한 생활권은 동일한 시ㆍ도로 본다).
④ 신용불량 등으로 분양계약을 유지하기가 현저하게 어려운 경우(다만 상기 ③ㆍ④의 경우 보증사고 일로부터 3월 이내에 서면으로 환급을 요청하여야 한다).
※증빙서류: 재학증명서ㆍ요양증명서ㆍ재직증명서ㆍ사업자등록증명서ㆍ주민등록등본 등 위의 사실을 증명 할 수 있는 서류

○ 환급이행시

환급이행은 분양계약자가 분양계약 체결시 분양대금 납부일정에 따라 지정된 은행 계좌로 납부한 계약금 및 중도금을 보증약관에 따라 분양계약자에게 지급하는 것이다. 환급금액은 보증이행방법이 결정된 날로부터 1월 이내에 보증약관에 의거 심사한 후 분양계약자에게 지급한다. 다만 분양계약자가 환급이행 심사를 위해 필요한 서류를 제출하지 않은 경우 그 서류를 완비해 제출한 날로부터 1월 이내에 지급한다.

○ 중도금 대출(이자) 부담책임은 어떻게 되나

분양자가 대출받은 중도금 대출이자에 대해선 주택보증이 보증책임을 부담하지 않는다. 쉽게 얘기하면 금융기관으로부터 중도금 대출을 받은 세대는 그동안 중도금대출 이자를 시행자(건설업체)가 부담하였다고 하더라도 부도 등의 사유로 건설업체가 이자를 납입하지 못하는 경우 분양계약자가 이자를 납입해야 한다는 말이다. 중도금대출이자 납부에 관한 내용은 해당 금융기관에서 확인 분양자가 확인하고, 주택보증에서 별도의 입주금납부 통지가 있을 때까지 중도금 대출의 실행중지를 금융기관에 요청해야 한다.
참고적으로 보증보험회사 홈페이지(www.khgc.co.kr) 상단 메뉴의 ‘분양계약자’에서 <보증이행업무안내> 및<사고사업장 현황>을 참조하면 보다 자세한 사항을 알 수 있다.