2020.6.7 부동산대책 - 주택시장 안정화를 위한 관리방안중 법인 관련 내용 정리

[브로커리(이민철)]

2020.6.17 부동산대책 - 주택시장 안정화를 위한 관리방안중 법인 관련 내용 정리

3. 법인을 활용한 투기수요 근절

(1) 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화

① 주택 매매‧임대사업자 주택담보대출 금지

 (현행) 규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%,

          비규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 규제 없음

 (개선) 모든 지역* 주택 매매‧임대 사업자**에 대하여 주담대 금지

           * 규제지역·비규제지역 모두 포함 ** 법인·개인 사업자 모두 포함

        *** 주택 매매‧임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주담대 이용 가능

 (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한

       차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

(2) 법인 등에 대한 세제 보완

① 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상

 (현행) 개인ㆍ법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과

 (개선) 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용

* ｢주택시장 안정화 방안(‘19.12.16)｣을 통해 종부세 세율 인상을 발표
①2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함): 0.6% ～ 3.0%
②3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함): 0.8% ～ 4.0%

※ 법인의 사원용 주택, 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 현행 유지

 (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

② 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지

 (현행) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)

    ㅇ 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액 확대 가능

      * 예) 개인이 3주택 단독 보유 → 공제 6억원
  법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 → 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)

 (개선) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지

 (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용

③ 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세

 (현행) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세

    * 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에
   신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세

(개선) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세

④ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등

 (현행) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)

   ㅇ 단, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세 제외

  (개선) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 

           법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

 (적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

(3) 부동산 매매업 관리 강화

① 부동산 매매업 관리체계 구축

  (현행) 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별 법률에 따라  등록요건, 보고의무 등을 두어

            법정 업종으로 관리 중이나,

          ㅇ 부동산 매매업은 시장 교란 가능성에도 불구, 자유업으로 영업 중

 (개선) ‘부동산매매업’을 법정 업종으로 관리

ㅇ ‘부동산의 매매’를 주된 사업으로 영위하는 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련하여

     체계적으로 관리

 (적용시기) 법 개정 이후 ’21년말 시행

(4) 법인거래 조사 강화

① 법인 대상 실거래 특별조사 (旣 추진 중)

 (내용) 최근 과열이 관측된 경기 남부 등 자조서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로

             특별조사를 추진

< 특별조사 추진내용 >

□ (조사대상) 자조서 없는 거래신고분 중 법인, 외지인, 20대 이하 등 거래주체별로 주택구입자금 조달의 적정성을 판단할 필요가 있는 거래

특이 거래주체	특별조사 대상거래 추출기준(안)	주요 조사사항
법 인	① 부동산매매업 법인 설립 후 6월내 주택 매수	․법인세 탈루여부 조사 ․목적 외 사용 등 대출 규정 위반여부 조사
	② 과밀억제권역 외 법인 설립 후 주택 매수
	③ 주택을 매수한 둘 이상의 법인 대표자가 동일
20대 이하	④ 6억원 이상의 주택 매수	․증여세 탈루여부 조사
외지인	⑤ 6월내 2회 이상 타 시도 소재 주택 매수	․양도세 탈루여부 조사

※ 거래주체별 추출기준안은 관계기관 의견을 반영하여 세부 조정 可

□ (대상지역) 신규 규제지역, 비규제지역 등 자조서가 제출되지 않는 거래가 많은
지역 중 과열우려가 있는 곳을 선별하여 실시

② 법인거래 조사 강화 (旣 추진 중)

 (현행) 개인과 법인 구분 없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상

        지역*도 동일

        * (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출

      ㅇ 법인 주택매수는 단기 매매 등을 통한 투기 활용 가능성이 높음에도 불구하고, 이상거래 조사 추진 곤란

 (개선) 법인 주택거래 시 별도의 “법인용 신고서식”을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화(개정 진행 중)

(적용시기) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙｣   개정 후 즉시 시행(’20.9월)

[브로커리(이민철)]

부동산 매매법인(개인 임대사업자)는 신규 주택담보대출이 안되고 종합부동산세 6억원 공제가 안되고 최고세율(3 or 4%)로 부과한다고 하면 기존 공시가격 5억인 경우 공제로 비과세 되었는데 21년(공시율 95%)에는 4% 적용하면 1년 1,900만원의 종합부동산세가 나오게 되겠네요. 그 이후는 2,000만원씩 또한 양도시 법인세외에 추가 10% 인더 세율을 추가 20%로 바뀌니 매매법인으로 주택 투자는 상당히 애로가 많아지겠습니다.