“시장 이상현상이 나타나고 있다”는 궤변에 대하여

[케네디언(연구소)]

어제 네이버 부동산에 기고했던 '집값 떨어진 지금이 집을 살 적기라고?'라는 글이 조회수 23만여회를 기록했네요. 저도 아침에 조회수를 보고서는 깜짝 놀랐는데, 아니나 다를까 네이버 부동산 담당자가 조회수 신기록이라고 하는군요. 어쨌든 연재를 시작하고 나서 가끔 네이버 부동산에 들어가 보게 되는데, 그러다 보니 이른바 '부동산 재테크 전문가'들의 글들이 눈에 들어오게 됩니다. 대개의 경우 글을 읽지 않고, 제목 정도만 보게 되는데 얼마 전 박원갑씨가 쓴 글 제목이 눈에 띄어 그 글을 열어봤다가 결국 이 글을 쓰게 됐습니다. 무시하고 싶지만, 이런 식으로 자꾸 걸러줘야 그런 사람들이 저 같은 사람을 의식해서라도 함부로 글을 못쓰지 않을까 해서 써봤습니다. 박원갑씨 글은 퍼오고 싶지 않은데, 궁금하신 분들은 네이버 부동산에 들어가서 참고해보시기 바랍니다.

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2008년말~2009년 초 주택 가격 급락기가 끝난 뒤 정부의 막대한 부동산 부양책에 힘입어 주택 가격이 반등할 당시 상당수 언론들은 아파트 거래량이 전월 대비 수십 %씩 폭증했다며 거래가 매우 활발한 것처럼 기사를 쏟아냈다. 이는 통계를 잘못 이용한 전형적인 선동보도 사례 가운데 하나였다. 주택거래가 극도로 침체됐던 2008년 말과 2009년 초의 아파트 거래량과 비교해 거래량이 전월 대비 수십 %씩 폭증했다는 식으로 표현하는 것은 현실 인식을 오도할 가능성이 컸다. 가정적인 예를 들자면, 침체기여서 거래량이 100건에서 130건으로 늘었을 경우 ‘30%나’ 폭증한 것이지만, 원래 평균적인 거래량이 1000건 수준이었다면 이는 여전히 상당히 미약한 변화라고 할 수 있다. 

실제로 지난해 상반기에 상당수 언론들이 매번 폭증했다고 보도한 아파트 거래량이 가장 많이 늘었을 때가 수도권 기준으로는 2006년 말 폭등기에 비해 3분의 1 수준에 불과했다. 더구나 지난해 가계 부채가 집값 폭등기인 2006년 수준을 뛰어넘어 증가했지만, 아파트 최대 거래량이 이 정도 수준에 불과했던 사실을 알려주는 언론은 눈 씼고 찾아봐도 없었다. 오히려 대다수 언론들은 이 같은 ‘큰 그림’은 보여주지 않고, 매월 거래량이 큰 폭으로 폭증하는 것처럼 선동해댔던 것이다.

어쨌거나 지난해 4분기 이후 거래량이 급격히 줄면서 이 같은 선동보도는 자연스레 사라지게 됐다. 그런데 지난해와는 다르지만 여전히 거래량 통계를 가지고 주택시장 상황에 대한 일반인들의 인식을 오도하는 글이 최근 다시 등장했다. 한 부동산 정보 업체 관계자는 2010년 3월의 전국 및 수도권 아파트 거래량이 2월에 비해 20% 가량 늘었는데도 불구하고 주택 가격이 하락했다며 이를 두고 ‘시장 이상현상(market anomaly)’라고 표현했다. 그의 주장에 따르면 거래량이 늘어나면 가격이 뛰는 게 정상인데 이번에는 오히려 가격이 떨어졌으니 ‘아파트 시장에 이상현상이 나타나고 있다’는 것이다. 그러면서도 “가격 하락폭이 심하지 않고 거래도 많다. 이는 저가 매수자들도 여전히 많다는 얘기다”라며 얼마든지 주택 매수 세력이 대기하고 있는 것처럼 표현하고 있다. 하지만 이는 아전인수격의 해석이다. 

부동산 정보업체들은 회원 부동산 정보업체들의 (매도)호가를 중심으로 가격 지수를 작성하는데 이는 거의 사기적인 조작에 가깝다고 할 수 있다. 이 같은 부동산 정보업체들의 가격 지수에 대해서는 추후 기회가 있을 때  설명하기로 하고 이번 글에서는 그 부동산 재테크 전문가의 거래량에 대한 해석에만 초점을 맞추기로 하자.

아파트 거래 침체가 매우 심할 때 전월 대비 거래량 증가 비율이 마치 매우 큰 의미가 있는 것처럼 주장하는 것은 통계를 제대로 읽는 능력이 없음을 입증하거나, 아니면 통계를 이용해 독자들을 속이는 것일 뿐이다. 결론부터 말하면 지금 같은 극심한 주택 거래 침체기에 전월 대비 20% 정도 늘었다고 해야 큰 의미가 있는 것은 아니고, 오히려 큰 틀에서 보면 여전히 침체가 지속되고 있다고 봐야 한다.

이 같은 사실을 좀더 구체적으로 보기 위해 아래 <도표1>을 참고로 살펴보자. 아파트 거래량을 월별로 나타낼 경우 이사철이 겹치거나 신규 입주 물량(유감스럽게도 한국의 아파트 거래량에서는 기존 아파트 매매 거래뿐만 아니라 신규 입주 물량도 입주 시점에 거래량으로 잡고 있어서 아파트 거래량 통계의 신뢰성을 크게 훼손하고 있다)의 증감에 따라서도 진폭이 나타날 수 있다. 따라서 이 같은 변수를 줄이기 위해 아파트 거래량을 분기 단위로 보면 아파트 거래량 추이를 상대적으로 좀 더 정확히 볼 수 있다.

<도표1> 

 (주)온나라부동산포털 자료로부터 KSERI 작성

<도표1>을 보면 알 수 있듯이 2010년 1분기의 아파트 거래량은 상당히 위축된 상태임을 알 수 있다. 3월의 거래량이 전월 대비 ‘20%나’ 늘어났다는 거래량이 사실은 크게 보면 전반적인 침체상황에서 나타나는 미미한 변화에 불과한 것이다. 따라서 해당 부동산 재테크 전문가가 ‘시장 이상현상’이라고 떠든 것은 사실은 전혀 이상현상이 아니다. 큰 틀에서 보면 주택 거래가 침체를 이어가는 가운데 주택 가격이 하락하고 있는 지극히 정상적인 상황일 뿐이다. 자신의 무지 때문인지는 모르겠지만, 지극히 정상적인 상황이 벌어지고 있는 것인데도 일시적으로 나타나는 기복을 대단한 변화인 양 멋대로 해석해 ‘이상현상’이라고 호들갑떨고 있을 뿐이다. 연장선상에서 “가격 하락폭이 심하지 않고 거래도 많다. 이는 저가 매수자들도 여전히 많다는 얘기다”라는 주장도 자신의 희망 섞인 기대일 뿐 전혀 사실이 아님이 드러난다.

왜 그런지 <도표2>를 참고로 현재의 아파트 거래량이 얼마나 위축돼 있는 상황인지 추가 설명을 해보자. 아파트 거래량은 2006년 아파트 실거래가 공표 시점 이후부터 집계됐으므로 그 이전의 거래량은 파악하기 어려웠다. 그래서 필자는 1996년 이후 아파트 거래량 추이를 자체적으로 추정해보았다. 대중적인 글에서 자세히 설명하기는 어려우나 가계부채와 아파트 거래량의 상관관계 함수를 이용해 한국은행의 가계부채 증감에다 주택 가격 수준을 감안해 아파트 거래량을 추정하는 방식으로 작성한 것이다.

<도표2>

(주) 한국은행 및 국토해양부 자료를 바탕으로 KSERI 추정, 작성

이 같은 추정 거래량은 국민은행이 가격지수 작성시 매월 조사하는 아파트 매도-매수세 동향과 매우 비슷한 흐름을 나타내고 있다는 점에서 상당히 적실성 있는 추정이라고 할 수 있다. 참고로, 도표에서 2006년 이전 분홍색 부분은 바로 이렇게 도출한 추정에 의한 거래량 추이다. 또 자주색 점선은 수도권 아파트 거래량 10만호를 기준으로 필자가 표시한 것으로 시계열상의 데이터 분석과 필자의 경험으로 짐작하건대, 거래량이 이 이하로 떨어질 경우 주택시장이 침체기로 빠져드는 것으로 볼 수 있다.

거래량 추이를 보면 1차 폭등기 때는 전국적으로 집값이 뛰면서 전국 아파트 거래가 매우 활발했다. 2차 폭등기 때는 수도권에서만 집값이 뛰었고 이미 집값이 많이 뛴 상황이어서 거래량이 1차 폭등기 때에 비해 많지 않았다. 하지만 2006년 하반기의 거래량은 1차 폭등기 때를 능가하는 것으로 이 때 가격과 거래량이 단기간에 폭증했음을 알 수 있다.

이를 보면 2010년 1분기의 거래량이 얼마나 위축돼 있는지 더욱 여실히 느껴질 것이다. 문제의 부동산 재테크 전문가가 3월의 거래량을 두고 ‘이상현상’이라며 호들갑 떨며 ‘저가 매수자들이 여전히 많다’고 주장하는 것이 얼마나 허무맹랑한지 알 수 있는 것이다. 현재 아파트 거래량이 어느 정도 수준인지 제대로 파악할 능력도 없는 사람이 각종 언론에서 대표적인 ‘부동산 전문가’로 대접받는 한국의 현실 자체가 안타까울 뿐이다. 이는 이 같은 허무맹랑한 주장들을 걸러내는 제대로 된 전문가나 언론이 없다는 현실과도 직결돼 있다.   

[gingery]

저로서는 거래량은 추세를 계속하는 것으로 이해합니다. 즉 상승기에 거래량이 따라가틑 것은 상승추세의 계속. 반대로 하락추세에 겨래량은 이러한 추세를 계속하는 것으로 봅니다. 해서 진정 추세를 바꾸는 경우는 거래량이 폭발하거나, 반대로 거래량이 전무할 때가 되어야 추세가 전환한다, 는 것으로 거래량 지표를 활용합니다

[무술인]

부동산 중개업소들로부터 시작되는 정보를 모아서 통계를 내는것이 과연 신뢰성이 있을런지~~~~실거래가신고제도의 많은 미비점으로 인해 실거래가 신고로 통계를 작성하고 분석하는것이 신뢰성을 100%담보할수는 없을것 같습니다.그러나,김광수 경제연구소가 있어 현실을 직시할수 있도록 만들어 주는것에 대해 늘 고맙게 생각합니다.

[Changi]

박원갑 소장님의 블로그에 다녀왔습니다. 이런 말씀을 남기셨네요. " 거래량은 늘었는데도 불구하고 가격이 안정됐다는 것은 매물이, 그것도 싼 매물이 지속적으로 시장에 공급되고 있다는 뜻이다. 매도자들이 전 세계적인 주택가격 하락, 주택가격 버블 논란, 주택시장의 불확실성 등으로 시장을 다소 불안하게 보고 매도 물량을 늘리고 있다는 것이다. "

[악파트]

일단 저 문장이 꽤나 많은 모순 혹은 함정을 안고 있습니다. 어떻게 싼 매물이 지속적으로 시장에 공급되는데 가격이 안정됩니까. 당연히 하락해야지요. 부동산업자들은 절대로 '하락'이란 표현을 쓰지 않죠.^^ 매도자들만 시장을 불안하게 보는 게 아닙니다. 매수자들 역시 시장을 매우 불안하게 봅니다. 그래서 매수 물량이 줄어들고 말입니다. 전체적으로 수요측 요인을 무시하고, 매도자 중심으로 시장을 분석하는 저네들의 버릇은 어쩔 수 없나 봅니다. 엘리어트 파동을 보더라도 하락시에도 국지적 상승국면이 꽤 나타나지 않습니까? 다급한 매수자들이 점차 고갈되고 있을 가능성은 아예 언급도 하지 않지요.^^

[Changi]

위의 내용에 이어서 이런 말씀도 남기셨네요. " 하지만 가격 하락폭이 심하지 않고 거래도 많다. 이는 저가 매수자들도 여전히 많다는 얘기다. 그래서 지금 주택시장은 매수자와 매도자 간에 심한 힘겨루기를 하는 상황인 것 같다. 거래량 증가에는 3월로 빨라진 봄 이사철을 맞아 반짝 거래가 이뤄지는 계절적 요인도 일부 작용한 것으로 보인다.




거래가 활발하면서 가격이 안정되는 시장. 이것을 두고 일부 전문가들은 ‘진정한 의미의 시장 안정의 필요조건과 충분조건’이라고 말한다. 시장 시스템이 살아 움직이는 정상적인 구조라는 것이다. 이 통계만으로 봐서는 정부가 바라는 이상적인 주택시장이 아닐까 하는 생각도 해본다.

[악파트]

이런 매수실종 상황을 "심한 힘겨루기"라고 표현해야 하는지 모르겠네요.^^ 보통 '기세'란 꽤 넓은 매수/매도 호가간극을 보이며, 어느 쪽도 쉽사리 가격을 양보하지 않는 상태, 이 결과 거래가 수반되지 않는 상태를 말하지 않나요? 지금은 매도자들이 계속 가격을 낮추며 매수자들의 기대가격을 타진해오고 있는 상태로, 전형적인 하락장세입니다. 이게 하락이 아니라면, 도대체 저 양반의 눈에 하락이란 뭐란 말입니까. 이게 '힘겨루기'라면 박원갑 씨가 진정한 폭락론자가 아닐지.^^

[악파트]

그나마 박원갑 이 양반 글은 김선덕 소장과 함께 조금이라도 관심을 갖고 보는 편인데, 저 글을 보고 그냥 웃고 말았더랬습니다. 부동자금이 여전히 많은 게 사실이고, 상당수의 사람들이 바닥을 확인하려고 주시하고 있는 것이 또한 사실인 상태에서, 시장의 미묘한 변화가 모종의 시그널로 파악되어, 적어도 찻잔 속의 태풍쯤을 만들 수도 있겠다 싶었습니다. ... 그런데, 딱히 시장상황이 변한 것도 없는데 갑자기 시장이 죽는 소리를 하니 이건 또 어찌된 형국인지.^^ 부소장님의 그래프에도 나타나듯이 시장이 여전히 큰 진폭을 갖고 움직이고 있습니다. 낚시질의 재미가 여전히 남아 있는 것이 아닐까 합니다.

[악파트]

아무래도 보금자리주택이 주는 심리적 안정 효과는 인정해야 할 듯도 싶네요. 그게 진실이든 아니든, 본질가치 측면에서 여전히 폭탄이더라도 거품가격을 낮추는 역할을 하고 있으니까요. 이렇게 매수세가 실종되고, 이 여파로 호가가 하락하고, 호가가 하락하는 만큼 보금자리주택의 성공을 위해 정부는 보금자리 분양가를 더 낮춰야하는 압박을 받고... 나름 선순환구조가 작게나마 만들어지고 있다고 봐도 되지 않을까 싶습니다. 떨어지는 칼 날을 잡는 바보가 있다면, 피를 봐야만 하겠죠.

[☆최고의꿈☆]

케네디언님의 도표 활용 능력은 정말 대단한것 같습니다...제가 일하는 반도체쪽도 항상 수치 그래프를 활용하여 분석하는데 경제 연구소에서 뿐만 아니라 업종이 다른쪽이었어도 촉망 받으셨을듯...

[lthljh]

열심히 수고하고 일해주시는 것 같아 정말 고맙다는 말 씀 드리고 싶네요^^

[사운드키]

잘 읽었습니다. 좋은글 늘 감사합니다.~

[달동네달푼이]

11월 중순-->눈 내림
11월 하순-->며칠간 가랑비 내림
===>박원갑 ~왈(봄이 시작되고 있어요~/겨울 웃 다 벗고 다닐 생각하세요~)
저 사람의 절기예보 믿는 사람들은 다 얼어죽게 될겁니다
박원갑 저사람은 큰 그림의 계절을 맟춰낼 능력은 없고
겨우 오늘의 날씨가 어쩌구 저쩌구 왈~하는 수준으로 보입니다

[Ryu.]

늘 감사히 잘 읽고 있습니다. 그런데 위 <도표1> 밑에 첫번째 줄에 "2010년 1월의 아파트 거래량은..."은 "2010년 1분기의 아파트 거래량..." 의 오기가 아닌지요?

[케네디언(연구소)]

그렇군요. 수정했습니다. 감사합니다.

[아이포드]

자료 자체에 대한 질문인데요, 온나라의 아파트 거래 통계 자료라면 실거래 아파트 수가 아닌 증여, 상속, 입주 등이 모두 혼재 되어 있는 자료를 활용하여 도표를 그려서 실제 거래를 추정하는 것으로는 부적절하지 않나 생각됩니다. 또 하나 1996년부터 2005년까지 추정한 거래량을 뽑으실 때 연도별로 아파트 세대수를 반영하신 것인지, 그리고 가계대출에서 주택대출 부분만 활용하신 것인지 모르겠습니다. 그렇게 하여 추출한 자료라면 어느 정도 추정치에 대한 신뢰도를 가질 수 있도록 볼 수 있지만, 만약 앞서 언급한 변수들의 특성을 고려하지 않은 것이라면 해석을 하는데 있어 오류의 가능성이 상존할 수 있을 것 같습니다.

[케네디언(연구소)]

좋은 의견입니다. 국내의 경우 가격 통계뿐만 아니라 거래 통계까지도 문제가 많습니다. 지금 거래 통계는 국토부가 매월 보도자료로 내는 거래량 통계와 온나라포털상의 통계가 있습니다. 둘 다 장단점이 있습니다만, 온나라포털상의 거래량에서 매매에 의한 아파트 거래가 매월 60~70% 정도의 꾸준한 비율을 차지하기에 큰 흐름을 보는데는 별반 차이가 없습니다. 그리고 주택담보대출이 아닌 가계대출 자료를 사용했는데, 주택담보대출 통계는 집계 자체가 2005년경부터 이뤄져 과거의 거래량 추정에 사용할 수 없습니다. 2006년 이후 주택담보대출과 가계대출 두 가지 모두의 상관관계를 살펴봤는데, 둘 다 상당히 유의미한 상관관계가

[아이포드]

설명을 잘 읽었습니다. 제가 보기에는 주택담보대출과 주택거래(특히 아파트에 한정할 경우)간의 상관관계가 유의미하다고 결론 내리기에는 한국은행의 대출관련 자료나 국토해양부의 거래 관련 자료가 그 속성에 대한 상세한 분류가 되어 있지 않아서 둘 사이를 관계가 있다고 가정하고 어떤 추론을 하는 것에 무리가 있지 않을까 봅니다. 일례로 주택담보대출에는 신규주택에 대한 집단대출과 자영업자 또는 개인의 사업자금, 가계자금에 대한 대출로 주택이 담보설정된 것도 있는데, 이는 주택거래와는 관계 없는 대출이라고 봅니다.

[케네디언(연구소)]

나타났습니다. 그래서 가계대출을 통한 상관관계로 살펴봐도 별 무리는 없는 것으로 봅니다. 거래량 자체를 보는 것이기에 매년 아파트 세대당 거래량 비중을 따지는 것은 큰 의미가 없다고 봤습니다.

[아이포드]

저도 이들의 양이 얼마나 되는지 알 수 없어서 실제 상관관계가 있다고 가정하고 추론할 때 오차를 어느 정도 가지는지 알 수 없어 좀 답답한데, 2008년 하반기 이후의 주택대출에서 주택거래 목적 이외의 대출도 상당히 있었던 것으로 추측할 수 있어서 민감한 시기에는 주택대출과 거래간의 상관관계에 왜곡을 낳을 수 있다고 봅니다. 따라서 장기적인 예측이나 해석을 할 때는 어느 정도 설명력을 가질 수 있을지 모르나, 단기적인 해석을 하려고 할 때는 좀 조심스럽게 하여야 하지 않을까 봅니다.