[건설경제] 주택정책에 대한 혜안이 필요한 때다

[마진가]

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권치흥(LH토지주택연구원 부동산시장분석연구센터장)

작년 부동산 시장을 간단히 정리해보면, 주택매매가격지수 변동률의 상승폭이 2015년보다 둔화되었고, 지역별로는 수도권 지역과 지역개발 호재 등의 수익성이 있는 지역을 중심으로 상승세가 지속되었다. 작년 말까지 전국 주택매매지수와 전세가격지수 변동률(한국감정원 기준ㆍ누적)은 각각 0.7%와 1.3% 상승하였지만 전년 동기 대비 2.8%p, 3.5%p 각각 감소하여 상승폭이 크게 둔화되었다. 지역별로는 수도권이 지방보다 다소 강세를 보였다. 수도권 주택매매 시장은 서울 강남 재건축 시장 활성화 등의 영향으로 비수도권보다 다소 강세를 보였으며, 지역개발 호재와 투자수요가 있는 제주, 부산 등은 전년 동기 대비 상승폭은 감소하였지만 여전히 높은 상승세를 기록하였다.

올해 주택 시장에 영향을 미치는 주요 변수는 국내외 정치·경제 여건, 가계부채, 금리, 금융 규제, 공급과잉 등이라 할 수 있으며 이를 중심으로 올 주택 시장을 전망해 보면 다음과 같다.

첫째, 올해 국내외 정치·경제 여건은 작년보다 더 녹록하지 않을 것으로 보인다. 우선 국내 정치의 불안과 美 트럼프 정부의 출범으로 인해 정치적 불확실성이 증가하였다. 또 美 연방준비제도의 기준금리 인상 전망과 국제 유가의 상승 전망 등은 시장의 불확실성을 확대시켜 우리 경제에 큰 부담으로 작용할 것이다. 그리고 산업과 기업의 구조조정이 본격화되면, 민간소비와 설비투자 위축은 불가피할 것으로 보인다. 특히 국제 유가 상승 전망은 중동지역에 진출한 해외건설업체의 수익성이나 미수금 회수에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상되지만, 국내 소비자물가 상승에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.

둘째, 올해 미국의 기준금리 인상 속도가 가파르면 가계부채 상환부담은 심화되고 연체율도 증가하게 될 것이다. 작년 말 美 연준 자료에 따르면 올해 미국이 기준금리를 3회 정도 인상할 것으로 예상하고 금리 수준도 최소 1.25%~1.50%까지 상승할 것으로 전망하였다. 따라서 올해 美 기준금리 상승이 현실화되면 1300조원을 넘어선 가계부채에 대한 실수요자들의 대출상환 부담이 심화될 것으로 예상된다. 최근 제1금융권인 은행보다 제2금융권 및 정책금융의 연체율이 증가하는 추세를 보이고 있다는 점에 주목하여야 한다. 특히 미국의 기준 금리 상승에 따른 국내 금리의 동반 상승은 소득수준이 낮거나 고정수입이 없는 저소득층, 고령층, 자영업자 등과 같은 취약계층의 대출상환 부담을 가중시킬 것이고 연체율도 증가할 가능성이 있다. 따라서 이러한 계층에 대한 추가적인 대책 마련이 필요한 시점이다.

셋째, 가계부채의 증가에 대한 우려 때문에 정부의 올해 부동산정책 기조는 가계부채의 증가를 억제하는 금융대출 규제를 지속할 것으로 보인다. 올 1월부터 바뀌는 제도에는 소득 증빙자료 강화, 비거치·분할상환, 가처분소득 대비 총부채원리금상환비율(DSR) 지표를 활용하는 잔금대출 여신심사 가이드라인 적용과 생애 첫 주택 구입에 이용하는 디딤돌대출 총부채상환비율(DTI) 기준을 기존 80%에서 60%로 축소하는 등과 같은 대출규제 내용이 포함되었다. 이러한 정책 기조는 시장을 실수요자 중심으로 개편하고 가계부채의 증가를 억제한다는 순기능도 있지만 주택 투자수요를 감소시켜 시장 전체를 위축시킬 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

넷째, 2015년 말부터 지적되던 공급과잉 문제가 올해부터 서서히 현실화할 것으로 예상된다. 올해와 내년 아파트 입주 예정물량은 각각 36만6000가구, 41만9000가구로 작년 입주물량인 29만 가구보다 각각 7만6000가구, 12만9000가구가 많은 수치이다. 향후 입주 예정물량은 올 하반기와 내년 상반기에 집중될 것으로 보인다. 이처럼 입주 예정물량이 집중되어 공급과잉이 된다면 역전세난과 준공 후 미분양물량 증가 등 수급불균형 문제가 발생할 수 있다. 더구나 주택소비심리의 위축과 맞물린다면 주택 시장의 침체를 가속화시키는 바퀴가 될 수도 있다.

올 주택 시장은 연착륙할 것이라는 긍정적인 전망도 있지만 시장 여건들을 고려해보면 위축될 가능성도 상존한다. 따라서 올해 주택 구입을 생각하고 있는 실수요자는 금리인상에 따른 대출상환 부담까지 고려하여 보수적인 관점에서 신중한 결정을 내릴 필요가 있다.

마지막으로 정부에서는 지역별 주택 시장의 지속적인 모니터링을 통하여 시장 변화에 선제적으로 대응할 필요가 있다. 금리 인상에 따른 가처분소득 감소로 인하여 주택 구매력이 하락할 수 있는 상황에서 공급물량까지 집중된다면 지역 주택 시장의 위축은 장기화될 수도 있기 때문이다. 올해는 정책적 실기를 최소화할 수 있도록 주택정책 수립에 대한 혜안이 필요한 시점이다.

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[cocodul]

잘보았습니다

[권뿔]

기사 내용이 다 한결같네요.
실수요자는 대출 확인하고, 투자하려면 잘 선별해야 한다~
시장 전체가 관망세니 기자들도 다른 목소리 내기가 쉽지 않겠죠ㅎ