매일경제) 상전벽해 마곡, 가치투자로 우뚝 서다

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#서울 강남구 삼성동에 사는 자영업자 윤영재 씨(가명·45)는 요즘 강서구 마곡지구에 꽂혔다. 아파트 값이 계속 오르고는 있지만 올해 하반기부터 시작되는 기업 입주 일정을 감안할 때, 가격은 더 뛸 것이라는 기대감 때문이다. 윤씨는 "11·3대책 이후 집값이 떨어지고 있다고 하는데 마곡 일대 아파트는 계속 오르니 더 오르기 전에 지금이라도 사야 할지 고민"이라며 "꼭지(가격 정점)에 다다랐다고 보기에는 여전히 개발 초기 단계인 데다 교통 호재를 봐도 꾸준히 오를 것이라는 기대가 있다"고 말했다.

정유년 초 거래 한파가 이어지고 있는 서울 아파트 시장 한쪽에서 투자자들의 '주판알' 굴리기는 한창이다. 이들 관심이 쏠린 곳은 이제 거래가 묶인 강남권 재건축 단지가 아니라 강서구 일대다.

서울 아파트 시장 가격 상승을 주도하던 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 양천구가 하락세에 접어든 한편 마곡지구를 등에 업은 강서구 일대 아파트 시장은 나홀로 상승 가도를 달리고 있다.

마곡동 A공인 관계자는 "평일에도 시간활용이 비교적 자유로운 사장님과 강남·지방 복부인들이 아파트 '임장'(부동산 시장에서 현장답사를 일컫는 말)을 나오곤 한다"며 "연말연시에도 마곡을 비롯해 인근 방화·가양·등촌·염창동 일대 아파트까지 덩달아 가격이 오르는 중"이라고 말했다.

19일 부동산114에 따르면 11·3대책 발표 직후부터 올해 초까지 강동(-0.79%), 송파(-0.73%), 서초(-0.36%), 강남(-0.26%), 양천(-0.06%) 일대 아파트 매매가격은 줄줄이 떨어졌지만 강서구(0.75%) 일대는 서울 평균(0.02%)을 웃돌며 상승세를 이어가고 있다.

최근 들어 강서구 마곡지구 일대에 수요가 따라붙는 이유는 서울에서 드물게 개발 호재가 서서히 모습을 드러내고 있기 때문이다. 당장 올해 7월부터 LG그룹(LG사이언스 파크 1차)을 비롯한 SM그룹과 KTNF 등 기업체 수의 5% 정도가 먼저 둥지를 틀 예정이다. 10월에는 지금의 서울 지하철 9호선 마곡역(급행)에 공항철도가 추가로 개통된다.

이어 2018년부터 1036병상 규모 이화의료원과 롯데, 코오롱, 에쓰오일, 넥센 등이 2019년 즈음까지 줄줄이 이사올 예정이다. 이 시기에 맞춰 강서경찰서 등 관공서(이전)와 신세계, 이마트 등 대형 상업시설도 들어선다.

마곡지구는 59만1051㎡ 규모 땅에 70여 개 기업과 1만2015가구 규모 아파트가 들어설 예정이다. 예상 상주인구만 16만여 명에 유동인구는 30만명 이상이라는 것이 강서구청과 업계 추산이다.

호재가 바로 눈앞에 다가온 상황이다 보니 부동산시장 전반의 침체 분위기에도 불구하고 마곡지구 새 아파트(입주 5년 이내)와 인근 재건축 단지 몸값은 꾸준히 오름세다. 부동산114에 따르면 마곡동 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 2013년 말 평균 1168만원이었지만 지난해 말 1968만원으로 65%가량 뛰었다.

마곡지구 인기 단지로 꼽히는 '엠밸리7차'(전용면적 84.9㎡)는 매매 시세가 11·3대책 이후 현재 3000만원가량 올랐다. 인근 B공인 관계자는 "현재 평균 시세는 8억4000만원 선이지만 시세 상승 기대감 때문에 집 주인들도 가격을 높여 부르는 분위기라 호가가 8억9500만원까지 뛰었다"며 "기업들 입주는 하반기에나 시작되지만 이미 입주를 시작한 오피스텔만 해도 인근 여의도·공항 직원 등이 세입자로 들어오고 있다"고 말했다.

마곡지구에서 유일한 민간 분양 아파트로 꼽히며 인기를 끈 '마곡13단지힐스테이트마스터'는 올해 4월 입주를 앞두고 면적(전용 59~84㎡·5층 이상)별로 1억5000만~2억3000만원씩 웃돈이 형성됐다.

분위기를 타고 인근 재건축 단지 가격도 오르는 중이다. 등촌동 등촌주공3단지 전용면적 58㎡형은 평균 매매가격이 4억5000만원으로 지난해 말보다 1000만원가량 시세가 올랐다. 같은 기간 강남4구와 양천구 등 투자 수요가 몰리는 일대 재건축 단지들이 일제히 1000만~8000만원가량 떨어진 것과 대조되는 분위기다.

'시장 바닥론·하락장세'에 관한 예측이 오가는 가운데 강서구 약진에 대한 전문가들 분석도 잇따른다.

아파트 투자 재야 고수로 알려진 '아기곰(필명, 본명 문관식)'씨는 "부동산시장은 정책·심리적 영향이 큰 곳이지만 시장 분위기와 상관없이 워런 버핏이 말하는 '가치투자'가 기본 중 기본"이라며 "강남권 재건축 단지는 지난해 이후 급등해 너무 오른 감이 있어 올해 추격매수는 수익률이 기대치보다 낮을 공산이 크다"고 말했다.

'가치투자'란 싸게 사서 비싸게 팔아 시세차익을 내는 것을 말한다. 그는 "개발 호재가 가시화되는 지역이나 전세가 비율이 빠르게 오르는 단지, 재건축에 비해 상대적으로 가격이 덜 오른 입주 아파트를 고르는 것이 부동산 투자의 가치투자 방법"이라며 "하락세인 시장에서는 급매물을 잡는 것이 중요하지만, 개발 호재 등으로 상승세를 타는 곳은 발품파는 것 외에도 가격변동률 비교 분석이 필수적"이라고 지적했다. 지역별 옥석가리기가 활발한 시점에는 확실한 매력이 있는 지역에 대해 철저히 분석하고 매수 타이밍도 조절해야 한다는 것이다. 

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?no=47239&year=2017

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[포유-영찬]

아.. 좋은 기사 감사합니다. 마곡지구 서울에 마지막 대단위 지구이지요... 근데 SM 그룹과 KTNF는 무슨 회사일까요?

[권뿔]

작년 초부터 부동산 시장에 악재가 있었던 순간에도 꺾임 없이 꾸준히 올랐네요~
저런 걸 잘 골라내는 혜안이 있어야 할텐데^^;;
좋은 정보 공유 감사합니다ㅎ