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시장이 불확실할수록 투자 원칙은 지켜라 |
나무만 보지 말고 숲도 봐야 |
필자가 아는 ‘성공한 지인’들과 대화를 하다보면 매번 느끼는 게 있다. 친숙한 아저씨처럼 상대가 말하기 편하도록 해주면서 자신의 말은 아끼고 상대의 말을 진지하게 경청해 주곤 했다.
‘이청득심(以聽得心), 즉 귀 기울여 경청 하는 일은 마음을 얻는 최고의 지혜인 것이다. 이 분들의 성공비결은 남의 말을 잘 경청하여 자신의 것으로 만드는 습관 때문인 것이고 남이 말하기 편하도록 리드해주는 것이 몸에 배인 것이어서 어렵지 않고 친숙하게 느껴지는 것이다. 필자는 '그만한 위치의 사람'이 친절하게 대해주어 영광이었는데, 오히려 그분은 자신에게 필요한 말을 해주는 '지식의 전달자’로 상대방을 예우하는 습관이 몸에 배인 것으로 보통사람이 잘 할 수 있는 일은 아니다. 위정자(爲政者)가 남의 말을 잘 듣지 않고 자신의 주장만하면 독단(獨斷)이 되어 국민들의 삶이 피폐해진다, 또한 부동산 사무실에 가서 전문가의 말보다 자신의 말이 많아지면 지역의 정보를 제대로 파악할 수가 없다.
‘남아수독 오거서[男兒須讀 五車書]’라는 성현의 말씀처럼 평생 다섯 수레 정도의 책은 읽으라고 했다. 대전 중문교회 장경동 목사는 크리스찬이 아닌 사람들에게도 강연하는 기회가 많아 들을 수 있었는데, 이 세상에서 제일 불행한 여자는, “이 세상에 태어나서 단 한권의 책만을 읽은 여자”라고 말했다. 사회의 근간인 가정의 중요한 영향력인 안주인이 사회활동을 할 기회가 적고 남의 말을 들을 기회가 적은데도‘간접적으로 들을 기회’인 독서(讀書)마저 소홀히 하여 ‘외곬의 독단’에 빠지는 것을 경계한 말씀으로 이해된다. 요즈음의 주택시장은 2007년 1.11대책발표이후 1년이 지난 지금, 많은 사람들이 부동산시장에서 투자 방향을 잡지 못하고 헤매고 있고 부동산 부자(富者)들보다 서민(庶民)들이 더 우왕좌왕(右往左往)하는 모습이다. 이는 투자자가 변하고 있기 때문이 아니라 투자환경이 계속해서 변하고 있기 때문인데, 향후 10년간 주택시장의 트렌드에 대해 미국발 서브프라임 모기지론, 일본 엔케리트레이드 정산에 대한 우려, 참여정부의 강한 대책 등으로 전체 주택시장에 대해 부정적으로 보는 시각과 인구구조조정의 변화, 수도권 핵심지역으로의 인구이동 및 이 지역에 대한 공급 부족, 전체 경제를 죽이지 않기 위해 어느 정도 완화할 수밖에 없는 정책 당국의 입장, 기업의 유동성 증가로 인해 물가 상승률을 상회할 것으로 보는 실물에 대한 인플레심리 등으로 주택시장이 양극화되는 양상으로 전개될 것으로 보는 시각 등 다양한 견해들이 피력되고 있어 혼란하지만 ‘나무를 보지 말고 전체 숲을 봐야한다’는 정석을 중시하되 국지적인 면을 간과해서는 안 되는 것이 주택시장의 속성이므로 3년, 5년, 10년 후를 내다보는 안목을 개개인 스스로가 다양한 의견을 제대로 습득하여 자신만의 ‘투자 마인드’를 갖는 역량을 기르는 것이 그 어느 때보다 중요하다고 사료되는 시점이다.[박상용] 생애주기 [라이프 싸이클= Life Cycle] 사람의 삶에도 “포(胞)태(胎)양(養)생(生)욕(浴)대(帶)관(冠)왕(旺)쇠(衰)병(病)사(死)장(葬)”의 12가지 인연되는 주기(週期)가 있어 “무명(無明)행(行)식(識)육입(六入)촉(觸)수(受)애(愛)취택(取擇)후유(後有)생(生)사(死)”의 과정을 거친다고 한다. “부모되는 인연을 만나 어머니 뱃속에서 10달을 자라 한국나이로 1살을 먹고 태어나 보고 듣고 느끼고 사랑하고 수련을 거쳐 어른이 되어 각 계통에서 왕성하게 활동하다가 약해지고 병들고 끝내는 죽어 내세의 인연될 업을 안고 돌아가게 되는 것인데 이 인생살이도 왕(旺)하고 성(盛)할 때의 생각, 행동, 습관의 결과[業]에 따른 삶을 살게 된다. 선배 분들의 말씀을 들어보면 시간의 흐름이 20대~30대에는 시속20km~30km, 40대에는 시속40km, 60대에는 60km로 흘러, 나이 들어서는 어느 세월에 시간이 흘렀는지 빨라서 잘 모르게 되고 젊어서 현실에 충실했던 일들은 오래 기억된다고 한다. 젊어서 사랑하고 현실에 충실할 것을 경계한 말씀인 것으로 사료된다. 주택시장에도 성장싸이클이 있어 지역의 성장 싸이클은“개발기[전 발전단계]ㅡ성장기ㅡ성숙기ㅡ쇠퇴기ㅡ천이기(遷移期)”가 있어 개발되어 성숙되면 고급 커뮤니티가 구성되어 성장하고 노후 되면 떠나고 다시 재개발되는 과정을 거치므로 각 단계별로 투자의 방법 또한 다양할 것이다. 또한 주택시장의 성장 싸이클은 “회복기ㅡ상향기ㅡ쇠퇴기ㅡ하향기ㅡ안정기”가 있어 각 단계별 특성은 1.먼저 회복기에는 경기의 하향이 저점에 이르러 하향을 멈추고 다시 상승을 시작하는 국면으로 부동산 거래가 활기를 띠기 시작하고 금리가 낮아지며, 낮은 부동산 가격은 투자심리를 유도하고 부동산 투자자들이 투자에 나서게 되고 투기가 개입되어 부동산 가격은 왜곡되기 시작한다. 2.회복기에 이은 상향기에는 투자가 활발하게 이뤄지는 국면으로 정점에 이르기까지 부동산 가격은 상승일로에 있고 건축 허가량이 증가한다. 이때 투자자들은 가격오름세가 가파르면 일차 조정을 받는 안정기에서 다시 오르는 경우도 있으나‘오버슈팅’을 조심하여 군살을 미리 빼는 노력을 하는 것이 좋다. 3.쇠퇴기는 정점에 도달한 경기가 후퇴하는 국면으로 공급이 수요를 초과하여 가격은 약보합세를 형성하고 거래 또한 감소추세를 보이게 된다. 이때 주택 매도시기를 놓친 일시적 1가구 2주택자들은 ‘얼마 했던 물건인데’라는 과거회상을 과감히 버리고 장기적으로 끌고 갈 물건이 아니라면, 즉 가격을 선도하는 지역의 물건을 자금부담 없이 끌고 갈 물건이 아니거나 다른 지역이 오르면 조금 따라 오르는 지역의 물건이라면 과감히 정리하는 것이 좋다는 것이다. 4.하향기는 투자가 위축되며 공급 및 거래가 저조하고 공가 및 공실률이 증가한다. 즉 주택가격의 매커니즘으로 오른 주택가격은 수요를 위축시키게 되는 것이다. 특히 불황에 약한 중대형주택 등은 큰 폭의 하락을 보일 수 있다. 부동산투자는 크게 줄어들며, 과잉공급으로 미분양은 크게 증가하는데 전국적으로 미분양물량이 5만채 이하가 정상인데 반해 이때의 미분양물량이 심한 경우 10만 채를 넘게 되고 신규공급은 급격히 감소하게 되고 매수세는 관망세로 돌아서게 된다. 5.안정기는 부동산시장 특유의 국면으로서 회복, 상향, 후퇴, 하향기의 어느 시장에도 존재하는 시장으로 경기의 영향을 적게 받으면서 중`단기간 안정된 시장을 형성한다. 무주택자들이 안정기에 내집마련을 하는 것이 바람직하지만 현장에 있어보면 실제로는 유쥬택자들이나 투자자들이 선행(先行)으로 움직이는 경우가 많다. 무주택자들은 너무 올라 떨어질 것을 우려하고 또는 금융이자부담이 있는데 안 오를 것을 우려하여 망설이다 놓지는 경우가 태반이다. 더욱이나 어느 계층보다 많이 배웠고 부동산 시장의 흐름을 꿰뚫는 정보도 많은 금융기관 종사자, 기자, 공무원 등 우리나라 대표적인 엘리트 계층이 투자시기를 놓쳐 주택투자에도 실패하는 경우가 많다. 거시경제 지표를 너무 많이 아는 나머지, 시장의 흐름을 잘 받아들이지 않고, 아파트 값이 상승주기로 반전할 때에도 투기수요가 만들어 낸 비정상적인 가격이라고 흐름을 애써 무시하다가 가격이 ‘오버 슈팅’될 때 마음의 평정을 잃고 뒤늦게 시장에 뛰어들기 때문이다. 투자적기는 하향·안정기에서 회복기로 전환되는 시점으로 분양물량 공급이 크게 증가하고, 수요심리가 점차 살아나는 시점으로 08년 하반기 강보합, 09년 상반기가 여기에 해당될 것으로 보는 견해가 많다. 하향기의 안정기에서 회복기로 가는 사이에 지엽적으로 일시 기술적 반등[일시 상승하는 주식시장의 용어]이 있을 수 있는데 이를 본격적인 회복세로 오판해서는 안 된다.[박상용] 향후 10년의 주택시장 트렌드 필자가 경험한 주택시장의 흐름은 86년의 주택가 폭등을 88올림픽 후 주택200만호건설 발표로 잠재울 수 있었던 이후 ‘1986년~1996년’과 1997년 외환위기 직전의 주택가 상승 이후 ‘1997년~2007년’의 10년 주기의 싸이클과 10년에 2~ 3번 있는 2~ 5년주기의 소싸이클이다. 주기를 반복할수록 지역은 양극화, 대량화되고 질적 욕구가 강해지고 소득에 비해 고가화 되어 가는 것이 특색이다. 07년1.11대책이후 2017년까지 향후 10년간 주택시장 환경의 변화는 강남재건축시장억제 및 부분적 완화, 건축연한 15년으로 대폭 단축시킨 리모델링시장의 각종 건축법· 주택법의 규제완화, “용산-성수, 용산ㅡ아현ㅡ은평, 뚝섬ㅡ청량리ㅡ도봉, 미아, 길음으로 이어지는 뉴타운, 도촉지구로 명명되는 u-턴 프로젴트”, 분양가 상한제, 5~10년간 전매제한, ‘동탄2신도시’발표로 완성된 참여정부의 공급지도는 서울을 중심으로 동북쪽으로 “양주신도시를 시작으로 시계 방향으로 송파신도시, 동동탄 분당급 신도시, 김포를 거쳐 파주까지 이어져 부챗살 모양으로 이어지는 신도시 연합”으로 나타나는 등과 ‘2016년까지 수도권 8개축으로의 인구 600만명 증가’, ‘중국, 러시아, 동남아등으로부터 인구유입’, ‘전후세대인 베이비부머들의 중대형수요 욕구강한 연령대 도달’ 등의 인구 구조변화의 변수가 유동성증가와 화폐가치감소와 최대로 맞물리는 10년간의 흐름을 자신만의 투자마인드에 접속시켜야하고 전체경제의 침체를 막기 위해 종부세공제상한선 확대, 세제완화 등 ‘어느 정도 정책을 완화할 수밖에 없는 신정부의 대책발표’ 등 주택시장이 광범위하여 혼란한 것 같아도 내집마련을 하려는 매수세는 부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며, 이때 지역적으로 투기가 개입되어 가격이 왜곡되는 것이므로 개발호재가 많고 역세권 내재가치기 풍부한 곳을 지정하여 그 중에서도 대표성 있는 단지를 찍어 유념할 필요가 있다. 그러므로 향후 10년의 트렌드를 읽기위해 과거의 흐름을 읽을 필요가 있고 이해를 돕기 위하여 분당S아파트 37평형을 예로 들면 88년 올림픽후 주택200만호 건설로 92년에 입주한 7,400만원에 분양받은 아파트가 95년경 바다모래 운운하여 분당의 모든 아파트가 곧 무너질 듯이 언론에서 연일 대서특필하여 매수세가 실종되다시피 하였지만 2년이 채 못 된[95ㅡ97] 1997년∼2007년 97년말 IMF직전 1억9천만원 시세를 형성했던 것이 IMF직후 98년 1억6,500만원으로 15% 하락되고 전세가는 상승하였으나 1년만인 99년9월 23,000만원으로 가격이 회복되고 4년후인 ①[97ㅡ03]
2003년10.29직전까지 4억2천만원으로 올랐다가 03년10.29대책으로 4억원으로 5% 하락되고 전세가는 상승하였고 14개월동안 침체하였다가 ②[03-05] 05년1월 6억원에서 06년12월까지 8억5천만원까지 상승하였다가 07년1.11대책으로 7억8천만원으로 8.2% 하락되고 전세가는 인상 되었고 ③[05ㅡ07]
09년상반기 회복내지는 완만한 상승세로 예상되는 것이다.
이를 자세히 보면 하락하여 침체기일 때마다 정책당국이나 언론에서 “이제야말로 주택투기는 끝이 났다‘고 공언하지 않은 적이 없었고 또한 인상폭이 크게 오버슈팅 되면 5%~ 8%정도의 미미한 조정을 거치게 되면서 침체기에 반드시 전세가 인상이 있고 14~ 20개월 정도의 기간이지나면 가격회복과 동시에 상승하고 억눌린 강도가 클수록 인상폭이 큰 것에 유념할 필요가 있다. 하향·안정기 내지는 회복기 초기에 구입한 주택은 상향기를 거치는 동안 10~20% 이상 상승효과가 있고 쇠퇴기에 5~ 8%이하 정도의 조정를 받는 것이 시기적절한 매수 양상으로 보여 진다. 이로 미루어 지금의 주택시장도 침체기속에 매수세는 실종되고 전세가가 인상되는 상황이므로 적어도 부루칩 지역에서는 07년1.11대책으로 1년여가 지나는 08년 구정까지는 침체가 이어질 것이고 08년 구정을 기점으로 상반기 중에 바닥이 아닌 무릎에서 매수타이밍을 잡는 것이 좋아 보이고 08년 하반기 강보합, 09년 상반기를 완만한 회복세로 보아 중장기적인 계획으로 똑바른 내집 한 채 마련이 부자가 되는 시대에 진입해있음을 알아야한다.[박상용] 불확실한 시장이지만 주택투자 원칙은 있다 1.제일 중요한 것이 입지의 선택이다. 첫 단추를 잘 꿰야 한다. 주택투자는 지역연고나 직장 등의 사유가 아니라면 마음씨 좋게 거주의 개념으로만 접근해서는 안 되고 투자를 겸해 ‘따질 것은 다 따지는’보수적인 투자를 할 필요가 있다. 주택은 고가의 상품이므로 부동산의 특성인 지리적위치의 고정성으로 한번 잘못 선택하여 거주하게 되면 남보다 수년간 늦게 되는 것이다. 필자도 젊은 시절 강동구 비선호 지역에 잘못 입지하여 강남이 3~4배오를 동안 필자의 주택은 40%밖에 오르지 않아 속상했던 적이 있다. 선호되는 입지로는 용산ㅡ 강남 ㅡ 분당·정자로 연결되는 신분당선 역세권, 용산 ㅡ 성수로 이어지는 한강변 9호선라인 왕십리, 흑석동 등 도심 역세권, 인천자유구역, 도심 접근성이 좋은 ‘뉴타운’‘도촉지구’,지역 랜드마크화 되는 택지, 인지도 높은 지역의 시범단지 등에 투자하는 것이 좋다. 2.추가 상승여력이 있는지, 자금의 확대 재생산이 가능한 지역인지를 한번 더 생각해 봐야한다. 인구가 줄어드는 지역, 더 이상 뻗어가지 못하는 지역은 돌아보지도 말아야 하는 것은 물론이고 단순히 구청이 들어온다, 지하철역이 생긴다는 정도의 개발호재로는 추가상승여력이 있다고는 볼 수 없다. 그 지하철역세권에 지역을 대표할만한 대형 쇼핑센타 등 지역 인지도를 높일만한 대형호재로 사람이 모이고 외부자금이 유입되는 정도라야 추가상승여력이 있다할 것이다. 3.철거주택의 물딱지, 전매제한지역의 복등기, 불황기의 틈새시장인 팬션, 전원주택, 수익형 오피스텔 등은 장기적으로 보는 주택투자에는 돌아보지 말아야할 물건이다. 4.일본형 노인인구의 도심회귀현상에 대하여 미리부터 ‘저수지 이론’에 대하여 묻는 질문이 많다. 즉 미분양 대량 발생이 외곽지부터 가격이 먼저 빠지는 조짐이 아니냐는 것이다. 우리나라는 인구구조의 변화로 전국은 2016년까지[수도권은 2022년까지] 질적욕구가 강한 중대형 수요층 40~50대 인구가 최대로 증가하여 2022년까지는 중대형 아파트의 수요가 계속 증가하지만 대략 2025년 이후 이들 노인인구는 농촌에서 자란 과거 노인인구와 달리 도시에서 자란 분들이라 전원주택을 선호하는 세대가 아니므로 도심 가까운 대단위 고급 택지지구의 쾌적성, 편리성, 환금성을 선호하여 도심에서 30분~ 1시간이내의 거리를 추구할 것으로 사료된다. 참고로 용인 수지, 풍덕천동·성복· 상현· 신봉동 일대 중대형에 은퇴한 장·노년의 입주가 많다. 5.청약가점이 높은 무주택자들은 서두를 이유가 조금도 없다. 분양가 상한제시행으로 분양가의 급격한 인상도 없을 것이므로 대규모 공공택지의 청약이 과열될 지역의 인기평형을 노리는 것이 좋다. 청약저축 금액이 적거나 전용면적 85평방m[분양면적 33평]이하에 청약 가능한 청약예/부금 가입자들은 청약의 기회가 적고 당첨 가능성이 낮으므로 중대형에 청약 가능한 청약예금으로 갈아타는 것이 좋다. 또한 청약가점이 낮은 청약예/부금 가입자들이나 1주택 소유자들은 역시 중대형 추첨제 물량50%에 청약할 수 있는 통장으로 갈아타는 것이 그나마 유리하다. 6.청약가점이 낮은 젋은 무주택자들은 도심 접근성이 좋은 뉴타운이나 도촉지구의 재개발, 재건축이나 리모델링의 가능성이 높은 20평형대의 소형주택을 구매하거나 상반기 중에 역세권 급매를 노려 지역부동산의 도움을 받아 부지런히 발품을 파는 것이 좋다. 7.소왈 버블세븐지역은 가격 선행성이 있다. 오를 때에는 먼저 오르고 내릴 때에는 늦게 내린다. 특히 07년 10%정도 빠진 금액이 회복만 되더라도 중대형의 경우 1억에서 수억 원이 되므로 무서운 것이다. 또한 강남 재건축도 가격 선행성이 있지만 투기세력이 많이 개입되어 있어 오를 때에는 먼저 오르고 내릴 때에도 먼저 내리므로 유념해야 하는 것이다.[박상용] 무자년 새해는 미국발 경제의 부정적인 면과 밀려드는 신자유주의 세계화의 거센 도전을 극복하고 향후 10년을 먹고 살 새로운 성장동력을 추진할 모델을 찾아내어 경제를 활성화 시킬 신정부의 역할이 강조되고 급변하는 투자환경의 불확실성 속에서 많은 생각을 하겠지만 그 선택은 순간이다. 그 순간의 선택이 배우자라면 평생을 좌우하겠지만, 그 선택이 부동산이라면 2세에까지 영향을 미친다. 그러므로 이웃이나 지인들의 말만 믿고 즉흥적으로 결정할 수는 없는 일이고 반드시 지역 부동산의 도움으로 직접 발품을 팔아 자신의 형편과 자신의 투자마인드에 맞는 옳은 선택이 되어야한다. 대체로 계획성 있고 투자목적이 뚜렷하고 접근방법이 좋아서 첫 번째 똑바른 내집마련에 성공하면 그 다음부터는 계속 탄력을 받아 투자성과가 좋고 만족도가 높은 편이다. |