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주택 순환 모형은 주택 가격과 거래량으로 주택 시장의 흐름을 파악한다. 현재의 위치를 알면 다음에 어느 방향으로 나갈 것이라는 것을 짐작할 수 있다. 따라서 투자자나 사업자들에게는 판단의 기준이 된다. 이론적으로는 6각형의 형태를 보이고 대략 순환 기간은 7-12년 정도이고 평균 10년 정도의 순환 기간을 갖는다고 본다. 그러나 현실 세계에서는 모양이 일정하지가 않아 그림을 보고도 해석하기가 어려울 때가 많다. 이러한 주택 순환 모형도 왜곡되는 경우가 대표적으로 두 가지가 있다.
첫째는 공급 부문에서 문제가 발생해 과잉 공급이 지속적으로 일어나는 경우이다. 이런 경우는 다양한 양상이 있을 수 있겠으나 가장 큰 것은 가격 메카니즘이 망가진 경우이다. 분양 가격에 규제가 생기면서 과잉 공급이 발생하는 경우이다. 예를들면, 우리나라의 경우에 1990년대에 분양가 상한제로 가격 규제가 있었다. 신규 분양하는 주택은 기존 주택(재고 주택)에 비하여 낮은 가격에 공급되었다. 특히 신도시를 분양하는 초기에는 조금 보태서 복권 당첨(지금은 로또)에 비유될 정도가 시세와 가격 차이가 컸다. 당연히 청약률이 치솟을 수밖에 없었다. 이런 현상은 주변 시세와 신규 분양가의 차이가 거의 없어질 때까지 지속된다. 1990년대 200만 호 주택 공급을 하면서 초기에는 분양 지역 시세와 분양가격의 차이가 커서 불티나게 분양이 이루어졌다. 91년부터 주택 가격(시세)이 하락하기 시작했지만 그래도 시세와 분양가의 차이(당시에는 프리미엄이라 불렀음)가 존재해 분양이 지속적으로 확대되어 당시 50-60만호 공급이 이루어질 수 있었고 분양가 상한제가 없어져가던 97년쯤에는 시세와의 분양가 차이는 10-15% 정도 유지되었다. 이 정도 가격 차이면 건설 기간동안에 이자 플러스 알파 정도로 생각하고 추가로 더 하락하지 않으면 살 수 있다고 생각했다. 과잉 공급이 이루어진 것이다. 따라서 이 기간 동안에 주택 가격은 지속적으로 하락 또는 약보합세를 유지했다. 흔히 200만호 공급 효과가 나타난 기간으로 보는 시기이다. 이런 시기에는 보합 국면인 6국면이 지나치게 질어진다. 현재 지방 주택 시장이 결과적으로 이와 유사한 양상을 보이고 있다. 한편으로 보면 분양가상한제 도입 전에 밀어내기를 너무 많이 해 가격 규제에 대한 두려움 또는 이를 회피하려는 행동이 지나쳐 공급 과잉을 불러 왔다고 볼 수도 있고, 혁신도시, 기업도시 등에 따른 기대심리로 공급 과다가 원인이라고 볼 수 있지만 어째든 조정국면이 너무 길어지고 있다.
둘째는 수요 부문에서 문제가 발생한 경우이다. 지나친 저금리가 너무 오래갈 때 수요 과잉 상태가 나타난다. 주택은 연간 소득에 비해 적어도 몇배가 넘기 때문에 쉽게 구입할 수 있는 것은 아니다. 그러나 금리가 낮아져 주택 구매 능력이 커지면 주택 구입이 용이해진다. 거기에 가격까지 상승하면 금상첨화이다. 수요가 폭발하는 것이다. 금리가 어느정도가 적정한가에 대해서는 여러가지 분석이 있을 수 있다. 통상 거시경제 경상성장률(물가+실질성장률) 정도를 기본 수익률로 본다. 이보다 금리가 밑돌면 주택 수요가 증가한다. 외환위기를 극복하는 과정에서 2001년부터 금리가 본격적으로 낮아지기 시작했다. 물론 이 시기는 외환위기시 공급 부족으로 아파트 입주량이 부족하던 시기와 겹쳤다. 이후 금리는 경상성장률을 지속적으로 밑돌았다. 아마 작년 하반기를 제외하고는 거의 7년간 밑돌았을 것이다. 주택 가격은 추세적으로 7년간 계속 올랐다. 이런 시기에는 가격이 상승하는 제1-2국면이 길어진다. 수도권은 2001년 이후 지속적으로 가격이 상승했고 2004년 잠깐 쉬어간 적은 있으나 2008년 상반기까지 상승했다. 지방은 2005년 이후에 점차적으로 조정기에 접어들었다. 참여정부가 부동산과 사투를 벌였던 시기였다. 수없이 많은 부동산 대책을 만들어냈으나 재생산되는 수요 팽창의 힘을 이기지는 못했다. 첫번째 가격 규제는 공급 왜곡 사례이고, 두번째 지나친 저금리에 따른 수요 왜곡 사례이다. 물론 이런 대표적 왜곡 사례 외에도 정책적인 요소나 개발 계획, 지역 인구 및 가구, 산업 측면 등 다양한 요소들이 관련되어 있다.
이외에도 주택수환모형을 이용할 때에 또다른 한계가 나타난다. 우선 가격은 거래된 실질 가격이어야 하는데, 우리나라 가격 통계는 거래된 실질 가격이 아니다. 몰론 추세는 어느정도 반영하겠지만 호가 위주의 가격 체계이다. 현재 국토해양부에서 실질 거래 가격을 파악하고는 있지만 이용하기가 쉽지 않다. 다음으로는 거래량이 또 문제이다. 우리나라 거래량 통계는 실질 주택 거래량보다는 소유권 이전에 맞추어져 있다. 아파트 입주 물량, 조합원들의 신탁 물량도 거래량으로 잡힌다. 여기에서도 왜곡이 생긴다. 따라서 이론적으로는 이해만 하면되지만, 실제 적용에서는 어려움이 많다. 그러나, 이러한 한계에도 불구하고 주택순환모형을 분석하는 것은 개발 사업은 타이밍이 가장 중요하고 어느 시점에 변화가 있을까를 미리 파악하고 움직이는 것이 가장 중요하기 때문이다. 개발 사업 부문에서는 이런 말이 있다. 잘될 때에는 빗자루를 세워두어도 팔리고, 안될 때에는 벽에다 금칠을 해도 안된다는 말이 있다. 타이밍이 그만큼 중요하다는 것이다. 그 타이밍이 개발사업, 또는 한 기업의 명운을 가른다. |
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