스크랩 부동산 실거래가 신고제도 Q&A

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부동산 실거래가 신고제도 Q&A (Ⅱ)

목       차

1. 신고대상

2. 신고기한

3. 신고방법

4. 분양권

5. 대리신고

6. 외국인

7. 기 타

8. 인터넷 신고관련

    ㅇ 동 내용은 2006.1.1일부터 시행된 부동산실거래가 신고제도와 관련하여 그동안
        우리부 http://rtms.moct.go.kr/에 문의된 내용을 유형별로 정리한 내용임

    ㅇ 상기내용 이외의 새로운 내용은 우리부 콜센타(1588-0149), 사업단(031-436-2923～6) 및
        건교부(02-2110-8870, 75)으로 확인하시기 바랍니다.

      ※ 동 내용은 추후 법령 개정 및 지침 확정 등으로 변경될 수 있으며 이경우 공문 등으로
          별도 시행할 계획임을 알려드립니다.

건 설 교 통 부
부동산정보분석팀

 < 차 례 >

1. 신고대상

(1) 부동산거래계약 신고대상
(2) 부동산거래신고 대상이 아닌 사례
(3) 매매예약계약서
(4) 포괄양도양수계약서
(5) 한국농촌공사 매도·매수 토지
(6) 계약일로부터 30일전 해지시
(7) 국가, 공공기관 신고 대상여부

2. 신고기간

(1) 신고기간 산정

3. 신고방법

(1) 1물건 1신고서 작성원칙
(2) 다수 필지에 대지권 설정된 재건축 사업의 토지거래
(3) 공동중개 시 신고방법
(4) 직거래 시 신고방법
(5) 다수 매수인으로 각자 거래를 원할때
(6) 신고서 별지 사용
(7) 금치산 선고자 신고방법
(8) 미성년자 신고방법
(9) 거래계약해제 신고
(10) 재신고
(11) 중개업자 사고시 신고방법
(12) 부가가치세의 실거래가 적용여부
(13) 필증 재교부
(14) 면적 등에 소수점 표시
(15) 집합건물 관련지번 기재
(16) 국가와의 거래 입력방법
(17) 지목이 도로, 하천 등일 때 진단여부
(18) 중개업자가 신고하지 않을 경우
(19) 거래지분란에 대지권비율 기재 금지
(20) 등기 후 신고정보 오기 발견시 수정신고
(21) 토지와 건물이 각각 다른 지번일때
(22) 토지와 건축물의 거래 시 지분이 각각 상이할 경우
(23) 상가 매매시 권리금 등 신고여부

4. 분양(입주)권

(1) 분양 및 분양권 신고대상여부
(2) 재건축시 조합원지위양도관련
(3) 재개발 관련
(4) 조합원지위승계관련 추가세금

5. 대리신고

(1) 직거래시 신고위임
(2) 법인(비법인 단체) 신고위임

6. 외국인

(1) 위임장 작성방법
(2) 영주권자
(3) 외국인 거래

7. 기타

(1) 과태료 부과 관련
(2) 다수거래인의 과태료 부과
(3) 공동중개시 과태료 부과
(4) 과태료 적용 취득세율
(5) 이중처벌 금지

8. 인테넷 신고시 발생할 수 있는 문제점 및 조치사항

(1) 보안프로그램 설치가 안되어서 접속이 안 될 경우
(2) 시스템에 접속 로그인 하였을 때 보안경고창이 뜰 경우
(3) 보안인증서와 루트인증서가 설치되지 않을 때
(4) 보안인증서 설치시 "해당프로그램을 열수 없다"고 할 경우
(5) 공인인증서 로그인시 "개인키 정보를 읽는데 실패하였다"고 할 경우
(6) "Active X가 필요한 페이지“라는 메시지가 보일 경우
(7) "해당 세션이 존재하지 않는다“라는 문구가 뜰 경우
(8) 로그인시 " 인증이 유효하지 않다"라는 문구가 뜰 경우
(9) 로그인시 이동식 디스크에 저장된 인증서가 나타나지 않을 경우
(10) 필증이 출력되지 않을 때
(11) 모든 필증을 볼 수 없는 경우
(12) 물건소재지 조회가 안되는 경우
(13) 이전단계로 돌아가서 다시 로그인을 하여야 하는 경우
(14) 중개업자 추가, 실명확인, 소재지 지번추가 버튼을 클릭했을 때 입력창이 나타나지 않는 경우
(15) "본인확인 오류"라는 메시지가 나오는 경우

1. 신고대상

(1) 부동산거래계약 신고대상

    가. 2006.1.1일 이후 체결된 모든 부동산 매매계약 건

    나. 임대 주택을 일반 분양으로 전환하여 공급하는 경우

    다. 대물변제계약의 경우 매매로 보아 신고처리(답변1851, 02/20)
        ※ 채권확보 목적으로 법령에 의한 강제집행은 제외

    라. 무허가 건물이라는 것은 건축법상의 무허가를 의미하는 것으로 무허가 건물일지라도 매매계약을 체결한
         경우에는 부동산거래계약신고(답변52, 01/03)

    마. 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제117조의 규정에 따른 토지거래허가지역내의 토지거래는 동법 제118조
          제1항의 규정에 의거 '06.1.1 이전에 매매계약을 체결한 경우라도 토지거래허가일자가 '06.1.1이후이면 신고대상
          (민원회신68, 01/10)

    바. 분양(입주)권 관련 구체적인 사항은 4항〔분양(입주)권 참조)

(2) 부동산거래신고 대상이 아닌 사례

    가. 한국자산관리공사를 통해 위탁처분하는 부동산 공매, 법원에서 수행하는 압류재산에 대한 경매

    나. '05.12.31 이전 체결된 부동산매매계약

    다. 거래유형이 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 선분양에 대한 분양 및 분양권 전매 등

    라. 공유지분할계약서

    마. 합유를 공유로 전환하는 계약서

    바. 국가기관, 지자체, 공공기관(토지공사, 주택공사 등) 등이 공익사업으로 수용 또는 협의매수 할 때
        ⇒ "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률" 제4조의 공익사업으로, 동법 제3장에 의한 협의취득 및
             수용인 경우 신고대상아님

    사. 현물출자 내용의 계약서는 신고대상이 아님(공지51, 02/20)

    아. 순수한 가등기 목적의 매매예약서는 신고대상 아님
         ※ 단, 부동산등기특별조치법 상의 검인대상일 경우는 검인을 받아야 함

    자. 개인간에 토지 및 건축물과 비상장 주식간 교환의 경우 :  신고대상아님(답변3395, 03/13로 신고대상으로 안내)

(3) 매매예약계약서(공지15, 01/17)

    가등기란 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려
    할 때에 등기부에 기재하는 것으로 다음의 경우가 있음

    가. 단순히 가등기 목적으로 매매예약계약서를 작성한 경우 : 신고대상아님

    나. 채권확보에 따른 지급 보증을 받기 위하여 담보를 하고 지급 미 이행시 가등기에 기한 소유권을 취득하는 것으로
         일명 가등기 담보라 함 : 신고대상아님

    다. 매매계약을 전제로 하나 잔금지급일의 미확정으로 인한 가등기 또는 가, 나의 이유로 가등기 후 매매예약계약서로
         본등기를 하는 경우 : 신고대상
        ※ 매매완결일(계약효력 발생일)을 기준으로 30일 이내 신고
 

등기예규 제1057호 가등기에 관한 업무처리지침

<가등기에 의한 본등기>

등기원인 및 서면

가. 매매예약을 원인으로 한 가등기에 의한 본등기를 신청함에 있어서, 본등기의 원인 일자는 매매예약완결의 의사표시를 한 날로 기재하여야 하나, 등기원인을 증명하는 서면은 매매계약서를 제출하여야 한다.

나. 그러나 형식상 매매예약을 등기원인으로 하여 가등기가 되어 있으나, 실제로는 매매예약완결권을 행사할 필요 없이 가등기권리자가 요구하면 언제든지 본등기를 하여 주기로 약정한 경우에는, 매매예약완결권을 행사하지 않고서도 본등기를 신청할 수 있으며, 이 때에는 별도로 매매계약서를 제출할 필요가 없다.

(4) 포괄양도양수계약서(공지52, 02/20)

    가. 부동산과 동산(일부 기계류, 사무집기 등)을 일괄 매매 : 신고대상
       ※ 금액분리가 가능한 경우 동산은 신고금액에서 제외

    나. 기업의 인수·합병 등의 사유로 인한 포괄양도양수계약을 체결한 경우 : 신고대상 아님

(5) 한국농촌공사 매도·매수 토지(답변1698, 02/09)

   한국농촌공사(구. 농업기반공사)가 매도 또는 매수인이 되는 계약 중,

   가. 법령에 의한 협의취득 및 수용할 경우 신고대상 아님

   나. "농지매매계약서"는 신고대상
       ※ 지원금액이 있는 경우 거래금액에 자부담금액과 지원금액의 합산 금액을 기재하고, “계약의 조건 및
           기한란 또는 기타(참고사항)란”에 지원금액 ○○○원이 포함된 가격이라는 내용을 기재

(6) 계약일로부터 30일전 해지시(답변2831, 03/02)

     부동산 매매 계약을 체결하고 거래신고는 하지 않은 상태에서 계약일로부터 30일이 경과되기 전에 계약이
     해지 되었을 경우에는 별도로 신고할 필요가 없음

(7) 국가, 공공기관 신고 대상여부(답변3199, 03/08, 답변3837,3/19)

     신고대상여부를 구분하는 기준은 거래주체보다는 공익사업의 추진주체라고 보아야 할 것이며, 추진주체는 국가
     또는 지자체, "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에서 정하는 사업시행자 등이 됨

<취득 사례>

     가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법령에 의한 학교용지 확보(학교 신설에 따른 편입보상) : 신고대상 아님

     나. 공유재산및물품관리법령에 의한 부지 취득(기설 학교의 학교 용지 추가 매입) : 신고대상아님

     다. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법령에 의한 손실보상(도시계획 시설 사업 시행청의 편입보상에
          의한 처분) : 신고대상아님

     라. 공유재산및물품관리법령에 의한 처분(폐교 및 구외실습지 등 잡종재산의 매각) : 신고대상

<교환(취득, 처분)에 따른 계약시>

     가. 국,공유지 교환 : 신고대상아님

     나. 공유지(도교육감과 자치단체) 간 교환 : 신고대상아님

     다. 공유지와 사유지 간 교환 : 신고대상아님

2. 신고기간

(1) 신고기간 산정(공지39, 02/07)
 
    가. 30일 기간의 산정은 계약일 다음날을 1일로 하여 30일이 되는 날의 업무마감 시간까지
         (민법 157.조에의거 초일 미산입)

    나. 30일째 되는 날이 공휴일·휴무일인 경우 다음 업무일 마감시간까지
        ※ 예) '06.1.5일 계약을 체결하였다면, 1.6일이 1일째이고  30일을 세면 2.4일(토요휴무일)이 되나, 휴무일이므로
                  신고기한은 다음 업무일인 월요일(2.6일)이 됨

        ※ 인터넷 신고의 경우 마감당일 24시간 신고 가능 하지만 지자체 서버 점검 등으로 인한 신고해태에 대한 책임은
            신고의무자에 있음. 따라서 업무시간(18:00) 내에 신고하는 것이 바람직함

3. 신고방법

(1) 1물건 1신고서 작성원칙  (공지17, 01/19)

    가. 다수토지 거래 : 필지별로 각각 신고서 작성

    나. 다수건물 거래 : 건물별로 각각 신고서 작성

       ○ 집합건물 : 1개호에 해당하는 건물부와 토지부(대지권)를 하나의 단위로 함(건물의 면적은 전용면적 기재)
           ※ 건축물대장 상에 전유부분이 2개 이상 존재하는 경우, 하나의 물건으로 보고 전용면적을 합산하여 계약대상
               면적에 기재

       ○ 단독건물 : 1동의 건물부와 토지부를 하나의 단위로 함(건물의 면적은 연면적 기재)

            ※ 동일 필지내에 주건물과 부속건물이 모두 존재하는 경우, 하나의 물건으로 보고 연면적을 합산하여 계약대상
                면적에 입력

            ※ 동일필지내에 주건물이 2개 이상 존재하는 경우에도 하나의 물건으로 구분하고 연면적을 합산하여 계약대상
                면적 입력

            ※ 1물건 1신고서 작성원칙에서 1계약서 1신고서로 변경예정(물건별 가격은 현행과 같이 구분기재)

(2) 다수 필지에 대지권 설정된 재건축 사업의 토지거래(공지22, 01/23)

  재건축사업의 조합원이 입주권을 전매하는 경우 조합원자격승계를 위해 토지분에 대한 거래계약 신고를 하여야 하며, 이때 기존 건출물로 인해 다수 필지에 대지권이 설정되어 있는 경우에는 거래부동산의 종류는 “토지거래”를 선택하고, “관계지번 추가” 기능을 이용하여 대지권이 설정된 모든 필지를 입력

(3) 공동중개 시 신고방법

   가. 방문신고(답변933,  01/24)

       ○ 공동 중개한 중개업자 중 1인이 신고서를 작성하고 모든 중개업자의 서명 또는 날인을 받아 시군구청을 방문하여
          제출(방문은 신고서에 기재된 중개업자 중 누구나 가능)

       ○ 신고서식에는 대표 중개업자를 기재하고, 나머지 중개업자는 A4용지에 신고서에 있는 중개업자 정보항목의 내용을
          기재하여 신고서와 함께 제출

            ※ 2페이지 이상이 되는 경우에는 간인 처리
            ※ 건교부 부동산거래관리시스템 홈페이지 통계자료 5번 별지(비 법정 서식임) 참조

       ○ 대리 신고는 해당 지자체에 등록되어 있는 소속공인중개사만가능하며, 신분증과 위임장(중개업자의 인장 날인)을
          지참하여 신고

   나. 인터넷 신고(답변912,  01/24)방법

        ○ 각자의 사무실에서 처리가능
            ① 중개업자 1인이 부동산거래관리시스템에 신고내용을 입력하고, “중개업자추가” 기능을 이용하여 나머지
                중개업자 정보를 입력한 후 작성완료 버튼을 클릭하여 전자서명 단계로 진행

            ② 신고내용을 입력한 중개업자는 작성과 동시에 전자서명

            ③ 다른 중개업자는 동일한 시군구청의 부동산거래관리시스템 홈페이지에 접속/로그인 후, 신고이력조회에서 신고
                건을 확인

            ④ 신고건의 접수번호 혹은 서명진행중 아이콘을 클릭하여 부동산 신고내역 상세조회화면에 표시된 신고내용의
                 이상 유무를 확인 후, 이상이 없으면 하단의 서명 버튼을 클릭하여 다자간전자서명란으로 이동

            ⑤ 다자간전자서명 화면에서 자신의 성명 옆의 서명버튼을 클릭

            ⑥ 모든 중개업자의 서명이 완료되면, 하단의 신고신청 버튼이 활성화 되며, 활성화된 신고신청 버튼을
                 클릭함으로서 신고서 접수가 완료 됨(접수증 자동발급)

               ※ 신고서작성 또는 전자서명까지만 진행하고, “신고신청”버튼을 클릭하지 않아 접수가 되지 않는 사례가 발생
                   하고 있음

(4) 직거래 시 신고방법(답변883, 01/23)

   가. 인터넷 신고방법

       ○ 공동중개 시 인터넷 신고와 동일

   나. 방문신고

       ○ 부동산거래계약신고서 작성 및 모든 거래당사자의 서명 또는 날인 후, 당사자중 1인이 시군구청을 방문하여 신고
          (필증은 즉시 교부받음, 즉시라 함은 통상 3시간이내)

       ○ 매도자·매수자 간의 직거래를 대리신고 할 경우, 대리인은 매도인 및 매수인 중 1인으로부터 위임장(인감날인)과
           인감증명서를 첨부하여 신고

             ※ 이 경우 대리인은 주민등록증으로 위임장에 적혀있는 대리인의 신상정보와 일치하여야함

(5) 다수 매수인으로 각자 거래를 원할때(답변1288, 02/02)

       <사례> 한 물건에 매수인이 2명이고 신고서 2부를 작성하여 각각 신고하고자 할 때, 매도자·매수자 지분을 각각 1/2로
                  표기하여 신고하여야 함(반드시 거래지분을 표기)

(6) 신고서 별지 사용(답변334, 01/12, 답변3176, 3/8)

   하나의 거래물건에 대하여 다수의 관계인(매도인/매수인/중개업자), 관계토지 등이 있을 경우에는 신고서에는 대표관계인
   1인 및 대표지번의 정보를 기재하고 나머지 관계인과 관계토지는 별지에 작성(통계자료실 5번의 샘플서식 참조)

(7) 금치산 선고자 신고방법(답변1678, 02/09)

    ○후견인 증명서를 첨부하여 대리신고

    ○매도인/매수인란에는 실제 소유자(금치산자)를 기재, 인터넷 신고는 불가능하고, 방문신고(중개거래인 경우에는
       중개업자가 인터넷 신고 가능)

(8) 미성년자 신고방법(답변1752, 02/13)

 거래당사자가 미성년자, 한정치산자인 경우, 신고서 상에는 실소유자(미성년자 또는 한정치산자)를 기재하고 신고의 대리는 법정대리인이 위임장과 인감증명서를 첨부하여 신고

(9) 거래계약해제 신고(답변1692, 02/09)

   가. 부동산거래계약해제 신고 안내
        ⇒ 부동산거래계약해제신고서를 거래당사자 또는 중개한 중개업자가 제출하는 경우, 위임장 및 인감증명서가 불필요

           ※ 거래신고와는 달리 해제신고는 중개거래라 하더라도 매도, 매수인의 서명 및 날인 반드시 필요

           ※ 중개거래한 경우라도 매도, 매수인이 직접 해제신고가능(거래당사자 모두 서명 또는 날인하여야 함)

   나. 부동산거래계약해제신고 시 대리인이 위임받은 경우, 신고 때와 마찬가지로 위임장과 인감증명서를 첨부

   다. 부동산거래계약해제등신고서의 계약해제 사유 구분란에 무효, 취소, 해제등의 각각의 의미

       ○ 무효: 법률 행위가 어떤 원인으로 당사자가 의도한 효력을 나타내지 못함

       ○ 취소: 하자(瑕疵)가 있는 의사 표시나 법률 행위의 효력을 소급하여 소멸시키는 일

       ○ 해제: 법률상 효력을 발생하고 있는 계약을 소멸시키는 행위

   라. 신고필증에 주소가 틀려 주소를 수정하려고, 해제등신고서를 작성할 경우에는, 무효, 취소, 해제 중 어디에 해당

       ○ 계약이 무효화되었거나 취소되었거나 해제된 것이 아니므로 해제신고 대상이 아님

         ※ 참고적으로 주소 등이 잘못 기재된 경우, 별도 재신고 없이 필증 상에 담당공무원이 수기로 수정한 후 수정의
             취지를 기재하고 날인하여 등기 가능

       ○ 부득이한 사유로 필증을 재교부하여야 한다면, 주마감 이전의 경우에 한해 일마감 해제(사업단에 처리요청) 후
           이전 신고내용을 수정하여 필증 재교부 가능(방문신고한 건에 한함)

(10) 재신고(공지45, 02/14)

   가. 신고 후, 잔금지급일이 앞당겨지거나 미루어지는 경우 재신고할 필요 없음(4/3요청 : 행자부, 대법원, 국체청)

   나. 계약체결 및 거래신고 시, 매수인 명의를 부부공동으로 하거나 배우자명의로 변경하는 경우에는 반드시 재신고
        ※ 이 경우, 재신고하는 신고서 상의 기타(참고사항)란에 기존 신고필증의 일련번호를 기재하고, 명의가 누구로부터
            누구에게 변경되었다는 내용을 기재

   다. 거래대금이 변경된 경우 재신고로 처리하고 기타(참고사항)란에 기존 신고필증의 일련번호와 금액의 변경내역을 기재

   라. 분양받은 상가가 준공 후 면적 변동분이 생길 경우 재신고 할 필요 없음 (추후 변경될 수 있음)

        ※ 대지권이 설정되지 않은 경우 혹은 공급계약서에 기재가 되어있지 않은 경우, 시행사 또는 분양사에 문의 후 예정면적 기재, 기타사항에 대지권예정면적임을 기재함. 그러나 대지권확인이 불가능 할 시에는 계약대상면적에 임의수 1을 입력하고 기타사항에 대지권 미설정 등의 내용 기재

(11) 중개업자 사고시 신고방법(답변1858, 02/13)

 중개업자가 계약체결 후 부득이(국외여행, 입원, 사망)한 사유로 신고를 하지 않는 경우 사유서를 첨부하여, 거래당사자가 신고  (신고서에는 중개업자 정보가 포함되어 있어야 함)

(12) 부가가치세의 실거래가 적용여부(답변2012, 02/16)

 부가가치세는 세금으로서 매매대금과는 별도로 보아야 하므로, 거래대금에서 부가가치세 제외

(13) 필증 재교부(답변2014, 02/16)

 신고필증 재교부를 요구하는 경우, 거래당사자 또는 신고한 중개업자 본인인 경우에는 신분 확인 후  교부
 ※ 대리인이 교부 요구 시, 위임장과 및 인감증명서 첨부

(14) 면적 등에 소수점 표시(답변2076, 02/17)

   ○ 계약대상면적 및 지분입력 시 소수점 이하가 무한대로 반복되는 경우 소수점 이하 3자리까지 입력하고 나머지는 절사

   ○ 소수점 이하가 유한한 경우, 토지대장 등의 공부에 표기된 대로 입력

(15) 집합건물 관련지번 기재

 공동주택 등 집합건물 입력 시 해당 호와 관련하여 대지권이 설정된 관계지번을 모두 입력하고, 각 필지별 면적과 대지권비율을 각각 기재

(16) 국가와의 거래 입력방법(답변2099, 02/17)

 건교부 등 국가와 개인간의 거래에서 인터넷 신고 시 거래주체 구분을 기타로 하고 사업자등록번호 기재  

(17) 지목이 도로, 하천 등일 때 진단여부(답변2381, 02/22)

 지목이 도로, 하천, 묘지 등 개별공시지가를 산정하지 않는 지목의 경우 적정성 진단시 보류로 존치

(18) 중개업자가 신고하지 않을 경우(답변3100, 03/08)

 중개업자가 신고를 거부하는 경우, 사유서를 첨부하여 거래당사자가 신고(신고서 상에 중개업자의 정보도 함께 기재)

(19) 거래지분란에 대지권비율 기재 금지(공지70, 03/15)

    ○ 매도자 및 매수자의 거래지분란에는 목적부동산 전부를 거래하는 경우가 아니고, 일부(예를 들어, 아파트 전체에서
       1/2만 거래하는 경우 등) 지분거래인 경우에 한해 입력하는 것임

    ○ 신고서 작성시 거래지분과 대지권비율을 구분하여 주시고, 담당공무원께서는 승인처리시 거래지분란에 대지권비율이
       기재되었는지를 확인(대부분이 인터넷 신고건으로 승인처리 시 확인요망)

         ※ 거래지분은 모든 매도자의 거래지분의 합과 모든 매수자의 거래지분의 합이 일치하여야 함(예, 매도자가 아파트
             1채의 1/2를 매도하고, 이를 2명이 매수하는 경우, 매도자 거래지분(1/2), 매수자 각각(4/1)임

(20) 등기 후 신고정보 오기 발견시 수정신고(답변2853, 03/02)

   ○ 민원인이 신고서 작성 시 오기 등으로 인해 필증의 내용이 잘못되었더라도 등기가 완료된 건에 대해서는 신고서 및
      필증 수정 곤란함

   ○ 이는 수정방법도 없고, 이미 필증이 발급되어 타 기관에서 사용하고 있으므로, 원본을 수정하시게 되면 추후 문제가
      발생할 소지가 있음

(21) 토지와 건물이 각각 다른 지번일때(답변2860, 03/03)

   ○ 원칙대로 현 소유주에게 건축물대장 변경신청을 하여 일치시킨 후 처리하는 방법과

   ○ 현재의 건축물대장과 실제 소재지를 근거로 신고서를 하나로 받아 처리하는 방법이 있음

   ○ 즉, 소재지는 실제 소재지를 입력하고, 기타(참고사항)란에 건축물대장 상의 지번을 기재하고, 건축물대장의
      소재지는 토지대장상 존재하지 않는 필지라는 사유를 기재

   ○ 위의 경우, 건축물 대장 조회가 되지 않을 것이므로, 별도로 건축물대장을 공람 또는 열람하여 추가정보 입력
        (민원인의 인터넷 신고 경우도 동일함, 기타사항에 기재요망)

(22) 토지와 건축물의 거래 시 지분이 각각 상이할 경우

 토지와 건축물의 거래가 동시에 이루어지지만 토지, 건축물의 거래 지분이 상이 할 경우 매수자, 매도자의 거래 지분에 지분을 입력하지 말고 계약대상면적에 토지, 건축물의 실제거래면적을 기재하고 기타(참고사항)란에 각각의 지분을 표기

(23) 상가 매매시 권리금 등 신고여부(답변3099, 03/08)

   ○ 상가 매매 시 시설비 및 권리금을 포함하여 거래한 경우, 신고금액에는 시설비는 제외하고, 권리금은 포함

   ○ 위의 경우, 계약의조건및기한란 또는 기타(참고사항)란에 권리금 ○○○원 포함금액임을 명시

4. 분양(입주)권

(1) 분양 및 분양권 신고대상여부(공지65, 03/09)

    ○ 준공(사용승인)일 이전(준공일 포함) 선분양인 경우 최초 개인이 소유권등기가 되는 시점까지 체결된 계약에
        대해서는 신고대상에서 제외(검인처리)

    ○ 준공(사용승인)일 이후(준공일 미포함) 후분양과 선분양 시 미 분양된 부동산을 재 분양하는 경우의 최초분양 및
        분양권 전매 등 모든 거래계약건은 부동산거래신고 대상

    ○ 시군구청에 분양신고 및 승인 절차가 필요 없는 소규모 건축물의 경우에도 동일방법 적용(3/15이전까지는
        신고로 안내)

    ○ 건축물 및 토지 등 모든 부동산의 분양에 동일하게 적용

      ※ 분양권 및 입주권과 관련하여(신고대상으로) 별도 입법 추진중

(2) 재건축시 조합원지위양도관련(답변1627, 02/08)

    ○ 도시및주거환경정비법 이전의 주택건설촉진법 등에서 승인된 재개발, 재건축 사업의 경우, 감정평가금액이 없는
        경우에는 공급(분양)금액에서 추가분담금을 제외한 나머지 금액을 신고

    ○ 공급(분양)금액이 정하여지지 않은 경우, 매매금액에서 추가분담금을 제외한 나머지 금액을 신고

    ○ 재건축/재개발 사업에서 입주권 전매 시 조합원자격승계를 위한 토지 거래 신고시 다수의 필지상에 대지권이
        설정되어 있는 경우 인터넷 상에서 관련지번 추가기능 사용(필지별로 신고하지 말고, 하나의 물건으로 신고할
        수 있도록 하기 위함)

        ※ 토지만 거래 시 대지권이 설정된 관련지번 이외의 필지는 필지추가기능 사용 금지

(3) 재개발 관련

<질의사례1> (답변2833, 03/02)

- 시유지상 무허가 건물의 소유주가 재개발 사업으로 인해 아파트 분양을 받은 상태이며, 이 경우 관리처분시 시유지(서울시)는 20년 연부취득(토지는 미등기)
- 관리처분 이후 한번 매매가 이루어진 물건에 대해 다시 매매가 되는 경우에는 매도자가 연부취득 잔액을 일시불로 납부 후 등기를 하고, 바로 매수자에게 등기가 넘어가게 됨
- 또, 구유지(주로도로부지)는 관리처분시 일시납으로 해서 등기가 매도자 앞으로 되어 있을 경우

   ○첫 번째 계약은 우선 최초 분양은 시 또는 구 명의로 받게 될 것이며 즉, 매도자는 시행사, 매수자는 시청 또는
      구청(또는 공동명의)로 될 것임

   ○두 번째 계약은 시 또는 구로부터 명의를 매수하는 계약 즉, 나머지 금액을 시 또는 구로 모두 지급하고 명의를
      이전받기 위한 계약임(매도자는 시청 또는 구청, 매수자는 연부취득계약자)

   ○세 번째 계약은 연부취득계약자가 제3자에게 분양권을 전매하는 계약이며, 이때 매도자는 연부취득계약자,
      매수자는 제3자임

   ○2번째와 3번째 전매계약 건은 조합원 자격이 있는 경우, 토지등기를 우선하여야 하므로, 전매계약서와는 별도의
      토지거래계약서를 작성하여 등기를 하여야 하며, 이때에 한해 분양권 상태라도 실거래가 신고하고 거래금액은
      관리처분계획상의 종전의 토지와 건물에 대한 평가금액, 나머지 건축물 등기 시에는 전매계약서에 검인을 받아
      등기신청

<질의사례2> (답변1859, 02/13)
 

- 기존주택은 무허가 건물이고 토지는 시유지이며, 현재 재개발로 인하여 건물은 철거하고 아파트를 신축 중임
- 토지는 시유지로 서울시에서 20년 연부취득 상태(현재, 계약금+2회납부)이고 그중 도로일부분(구유지)은 일시불로 납입상태임
- 관리처분시 토지 5천만원, 건물 1천만원, 추가분담금 1억원이고, 5천만원 납입한 상태이며, 프리미엄 5천만원이라면 실거래가 금액은?
- 또한 토지 매도자는 조합원인지 서울시인지?

   ○신고금액은 관리처분시 평가한 토지5000만원+건물1000만원으로 하여 6000만원으로 신고

   ○시유지 부분에 대해서 조합원이 취득완료한 상태이면, 구유지를 포함하여 조합원이 매도자, 그러나, 시유지
      부분에 대해서 취득완료 상태가 아니라면, 서울시가 매도자

   ○구유지 부분에 대해서는 취득완료한 상태이므로 조합원 명의로 소유권이전 등기 후 매도가능

(4) 조합원지위승계관련 추가세금(공지66, 03/09)

   ○조합원지위승계를 위해 토지거래신고를 하는 경우, 관리처분계획상의 감정평가금액 즉, 종전의 토지 및 건축물에
       대한 평가금액을 기재하여 신고를 받도록 하고 있음

   ○ 토지의 평가금액만을 기재하여 신고받은 건이 인지되는 경우 다음과 같이 처리

      1. 재신고를 받음

      2. 취,등록세 추가징수(지방세법 제26조의2 에 해당하는 사안으로 보고, 기간연장)

        ※ 세금과 관련한 사항은 행정자치부 지방세정팀으로 문의

5. 대리신고

공동주택 분양등과 같이 매도자(매수자)가 법인 등으로 대단위 분양으로 여러 건의 신고서를 대리인에게 위임 신고하는 경우, 매 신고시마다 1건의 위임장과 인감증명서로 위임이 가능토록 조치하고, 위임장에는 각 신고서상의 물건내역(소재지 지번, 건물명, 동, 호 등)을 기재하고 전체 몇 건의 신고서 제출을 위임한다는 내용이 포함되어 있어야 함(3/28 공문시행)

(1) 직거래시 신고위임(답변26, 01/02)

   ○직거래한 경우, 제3자(대리인)에게 신고서 제출을 위임할 수 있음(시행규칙제17조제7항)

   ○공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행규칙 제17조 제6항에서 규정하는 위임을 받은자는 법인이
      아닌 개인임

     ※ 따라서, 위임장에 수임인을 ○○○법무사(사무소)로 하고, 법무사 사무원증을 소지했다는 이유로 신고를
         대리할 수 없음

   ○대리인에게 위임하는 경우에는 거래당사자 중 1인으로부터 위임장(인감날인)과 인감증명서를 받아 제출하고
      대리인은 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 신분증을 제시

   ○대리인이 위임받는 사항은 신고서작성이 아닌 신고서 제출 및 필증 수령임

   ○또한, 위임장은 정해진 서식은 없으나 누가, 누구에게, 무엇을, 언제, 위임한다는 내용을 포함하고, 인감도장을
      날인하여 인감증명서를 통해 동일인을 확인

(2) 법인(비법인 단체) 신고위임(답변1617, 02/08)

   ○법인이 거래주체인 경우 법인인감증명서를 첨부

   ○비법인인 경우 대표자 인감증명서를 첨부하여야 하며, 공동대표인 경우 대표자 1인의 위임장과 인감증명서만 제출
    ※ 비법인인경우 대표자를 증명할 수 있는 공적증명서, 공적증명서가 없는 경우 대표선임의결서, 납세증명서 등을 제출

※ 통계자료 38번(2006.3.29) 참조

법인형태	신고서 제출자	처 리 방 법
1인 대표 (일반적)	대표자(본인)	○ 본인확인 : 주민등록증, 대표자임을 증명할 수 있는 공적서류(법인등기부등본 등)
	직원	○ 대리권 증명    - 법인인감증명서, 위임장, 대리인 주민등록증       (위임장에는 법인인감증명서로 확인이 되는 인감 날인)
	법무사 등 제3자
공동대표	대표자(본인)	○ 본인확인 : 주민등록증, 대표자임을 증명할 수 있는 공적서류(법인등기부등본 등)
	직원	○ 부동산실거래가 신고에 관하여 권한 있는 대표자로부터 대리권 수임    - 법인인감증명서, 위임장, 대리인 주민등록증      (위임장에는 법인인감증명서로 확인이 되는 인감 날인)
	법무사등 제3자
※ 특정법인으로부터 동일 유형의 신고건수가 여러 건 접수될 경우에는 법인등기부등본 및 인감증명서를 매건     제출하지 아니하고 사용인감계 제출로 갈음하는 것도 가능

6. 외국인

(1) 위임장 작성방법(공지38, 02/07)

<질의사례>

- 매도인이 외국인일 경우 그 외국인이 A 라는 사람에게 대리권한을 부여하였는데 신고서 붙임서류에 A의 인감증명서가 첨부되어있음

- 그리고 신고서상에 매도인란에 외국인 본인의 인적사항을 기재한 후 맨 아래쪽 신고인 서명날인 하는 곳에 A의 인감도장이 찍혀있는데 바르게 된 것인지

   
   ○위와 같은 경우에는 신고처리가 불가하고, 매수인 측에서 매도인(외국인)의 서명 또는 날인을 생략하고, 사유서를
      첨부하여 신고처리

(2) 영주권자(답변1410, 02/06)

   ○인터넷 신고시 거래주체 구분에서 개인이 아닌 외국인을 선택하고, 외국인등록번호를 기재한 후 국적은
       대한민국을 선택

   ○방문신고를 위한 신고서 작성 시 주민등록번호 대신 외국인 등록번호를 기재하고 국적은 대한민국 기재

(3) 외국인 거래(답변1550, 02/08)

  통상적으로 외국인이 부동산을 취득하고자 하는 경우, 외국인 부동산등기용 등록번호를 부여받아야 함. 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고번호(재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제7조 제1항에 의한 국내거소신고번호)로 이에 갈음할 수 있음

  ※ 여권번호로는 신청이 불가

7. 기타

(1) 과태료 부과 관련(통계24, 02/08,  답변1583,1584 02/08)

   ○거래 당사자간 직거래인 경우 매도자/매수자 모두에게 각각 동일한 과태료를 부과하며, 중개업자에 의한
      중개거래인 경우 관련 중개업자 모두에게 각각 동일한 과태료를 부과

   ○(시행령제38조제4항)의 경우 가중하여 부과하는 경우 500만원을 초과할 수 없다는 조항은 법률제51조1항에
      국한된 것이며, 법률제51조3항의 경우에는 취득세의 3배를 초과할 수 없다는 의미임

       ※ 시행령 제38조제4항에 가중이나 감경규정은 당해 지자체장이 결정

   ○과태료 처분시 기준이 되는 취득세의 산정은 실제 확인된 거래가격의 2%에 해당함(면세, 감면 등의 혜택 미적용)

(2) 다수거래인의 과태료 부과(공지64, 03/06)

   ○매도자가 2명이고 매수자가 1명인 경우, 매도자 2명은 거래지분에 따라 과태료를 분담하여 부과하고,
      매수자 1명은 매도자 2명에게 부과된 과태료의 합을 부과

        ※ 예를 들어, 과태료처분대상자가 매도자(2명, 거래지분 각각 1/2)/매수자(1명)이고, 취득세가 1000만원이라면,
            매도자 2명 각각 500만원씩 과태료부과, 매수자 1명에게 1000만원 과태료 부과

(3) 공동중개시 과태료 부과(공지67, 03/09)

   ○공동중개를 한 경우 해태, 허위 등에 따른 과태료는 매도자/매수자의 경우와는 달리, 확정된 과태료 전부를 각각의
       중개업자에게 동일하게 부과

      ※ 예를 들면, 계약체결일로부터 35일째 되는 날에 공동 중개한 중개업자 A,B가 거래신고를 하였다면,
          취득세 1배에 해당하는 과태료를 각각에게 부과

(4) 과태료 적용 취득세율(공지68, 03/09)

   ○부동산거래신고와 관련하여 각종 과태료 처분시에는 지방세법 제112조 제1항에서 규정한 취득세율을 적용

   ○지방세법 다른 조문 또는 다른 법 등에서 취득세율이 경감되더라도 과태료 처분시에는 경감 전의 취득세율을 적용

     ※ 예를 들면, 지방세법 제273조의2(개인간 거래에 대한 등록세 감면)의 규정에 따라, 취득세율이 1.5%로
         0.5%경감되었더라도 과태료처분은 경감전인 2%를 적용

(5) 이중처벌 금지(공지3510, 03/14)

   ○동일한 신고건에 대해 허위신고와 지연신고 2가지 모두에 대해 각각 과태료 처분하는 것은 이중처벌금지 규정으로
       인해 불가하므로, 2가지 위반사항 중 과태료 금액이 큰 것을 부과