스크랩 전매가능 한 아파트에 인기 집중

[김창환]

지역조합아파트가 다시 인기를 끌고 있다. 지역조합아파트가 최근 각광을 받는 이유는 분양가상한제를 피할 수 있는 대안으로 떠올랐기 때문이다. 건립 가구 수만큼 조합원을 모집하거나 일반분양가구수를 20세대 미만으로 하면 분양승인이 필요 없어 분양가 상한제 대상에서 제외된다. 그러다보니 일반 아파트 사업지나 재건축 사업지에서 지역조합 방식으로 사업방식을 변경하는 예도 자주 나타나고 있다.

사업시행자와 지역조합아파트 수요자의 이해가 맞물리면서 올해 지역조합 방식으로 공급되는 아파트가 지난해보다 40% 가량 늘어날 예정이다. 이는 전체 아파트 공급예정량이 18.8%가 줄어든 것과 대조적이다. 사업시행자는 분양가상한제를 피할 수 있어 분양가를 올릴 수 있다. 또한 미분양이 늘어나고 있음에도 불구하고, 조합원 모집이 완료되면 이는 곧 분양완료와 연결되어 미분양에 따른 리스크를 줄일 수 있다.

수요자들은 청약통장이 필요 없이 아파트를 분양받을 수 있고, 주변시세보다 저렴한 금액으로 분양받을 있으며, 서울 등 투기과열지구에서도 등기 후 전매가 가능한 장점이 있다. 또한 일반분양분 공급가격을 높여 수요자들의 시세차익 욕구를 실현시키기도 한다.

하지만 지역조합아파트가 장점만 있는 것은 아니다. 지역조합아파트는 재개발이나 재건축 등과 같이 매수청구권이 없어 토지를 100% 매입해야만 사업이 가능하기 때문에 사업이 지연되거나 불가능해 질 수도 있으며, 조합원 모집 기간에 따라 사업이 지연되고 추가 분담금이 늘어날 가능성도 배제할 수 없다.

지역조합아파트의 근거법령은 주택법이며, 사업주체는 지역주택조합과 공동으로 사업을 시행하는 대행사로 민영개발방식이다. 조합설립요건은 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설 예정세대수의 2분의 1 이상의 조합원(단 조합원은 20명 이상)을 확보해야하며, 해당 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서가 있어야 한다.

조합원 자격은 주택조합설립신청일 당시부터 입주 시까지 무주택세대주 또는 60㎡이하의 주택을 소유한 세대주로 해당지역에 6개월 이상 거주한 자이며, 올 9월부터는 1년 이상 무주택자로 강화된다. 세대주와 세대원 모두를 포함해 무주택 요건을 갖춰야 한다. 공급되는 아파트는 전용면적 85㎡이하만 가능하다.

지역조합아파트 조합원이 되기 전에 체크해야 될 사항은 토지사용승낙서 확보율과 노후도 충족을 살펴봐야 한다. 기본적으로 토지사용승낙서는 기본적으로 80% 이상이 되어있어야 하며, 계획부지 내 건축물 중 2분의 1이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및다가구주택이 해당 지역 안에 건축물수의 30% 이상이 되어야만 한다.

최근 신길동에서 조합설립인가도 되지 않는 지역조합아파트에 대출 해줬으나 노후도가 충족 되지 않아 사업추진 자체가 불가능한 경우가 생겨 문제가 되기도 했다.

또한 조합원 모집기간을 예측해 사업 지연으로 인한 피해에 대비하는 것이 좋다.

여러 가지 단점을 피하기 위해서는 지역조합아파트의 사업방식에 대해 주목할 필요가 있다. 신길5동 지역주택조합이 추진하고 있는 지분율에 의한 1:1 교환방식이다. 토지 평수와 향후 아파트 배정평형을 1:1로 바꾸는 것이다. 이 경우 동의서 징구가 80%를 넘기면 조합원 모집 등에 큰 문제가 발생되지 않아 사업지연에 따른 피해를 최소할 수 있는 방법으로 거론된다.

최근 상도동에 분양한 한 지역조합아파트 일반분양가가 주변 시세보다 월등히 높아 이슈화 된 적이 있다. 하지만 동작구청에서는 분양가상한제 대상이 아니라 허가를 내줄 수밖에 없었다는 원론적 답변만 했다. 이렇듯 분양가상한제를 피하면서 조합분보다 일반분양가를 높이면 주변 아파트 가격을 올리는 것은 물론, 일반분양분은 대부분 1층이나 저층이기 때문에 상대적으로 로열층을 배정받은 조합분은 가격이 더 올라갈 수밖에 없다.

지역조합아파트가 단점에도 불구하고 사업진척이 속도를 낼 경우 상당한 시세차익을 거둘 수 있고, 특히 투기과열지구의 경우 분양가상한제 대상이 아니어서 전매가 가능해 환금성에 제약이 없다는 점에서 시세차익을 노린 투자자와 내 집 마련을 위한 실수요자들에게 인기를 끌 것으로 예상된다.

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