2.대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결-주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의

[운영자]

대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결

[배당이의][공2007.7.15.(278),1061]

【판시사항】

주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기(=민사집행법상 배당요구의 종기)

【판결요지】

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>

[전문개정 2008.3.21]

■ 민사집행법 제84조(배당요구의 종기결정 및 공고)

① 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기(종기)를 첫 매각기일 이전으로 정한다. <개정 2022.1.4>

② 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 제91조제4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 제88조제1항의 채권자에게 이를 고지하여야 한다.

③ 제1항의 배당요구의 종기결정 및 제2항의 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다.

④ 법원사무관등은 제148조제3호 및 제4호의 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금ㆍ이자ㆍ비용, 그 밖의 부대채권(부대채권)을 포함한다)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다.

⑤ 제148조제3호 및 제4호의 채권자가 제4항의 최고에 대한 신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙(증빙)에 따라 계산한다. 이 경우 다시 채권액을 추가하지 못한다. <개정 2011.4.12>

⑥ 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다.

⑦ 제6항의 경우에는 제2항 및 제4항의 규정을 준용한다. 다만, 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 같은 항의 고지 또는 최고를 하지 아니한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조, 민사집행법 제84조

【참조판례】

대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결(공1997하, 3378)
대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결(공2006상, 238)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 주식회사 우리은행 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 김형석)

【원심판결】 서울남부지법 2007. 2. 1. 선고 2006나4835 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다 ( 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 등 참조).

원심이 같은 취지에서 원고가 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정의 기입등기 경료 전에 위 부동산을 인도받고 이에 대해 주민등록 전입신고를 마치고 이 사건 경매절차에서의 배당요구의 종기(2005. 3. 19.) 이후인 2005. 10. 17.까지 위 요건을 유지하고 있었으므로 주택임대차보호법 제8조 제1항의 소액보증금을 최우선 배당받을 수 있는 요건을 갖추었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

또, 원고가 이 사건 부동산의 다른 임차인인 소외인과 이종사촌간으로서 가정공동생활을 하는 경우에 해당하므로 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항의 규정에 의하여 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산하여야 한다는 주장은 상고심에 이르러 하는 새로운 주장으로서 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없고, 기록에 비추어 살펴보면 원고와 소외인이 가정공동생활을 하는 경우에 해당한다고 보기도 어렵다.

결국, 상고이유의 주장은 모두 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심)

■ 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결

[배당이의][공1997.11.15.(46),3378]

【판시사항】

주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기(=경락기일)

【판결요지】

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조

【전 문】

【원고,피상고인】 원고 1 외 1인

【피고,상고인】 기술신용보증기금 외 1인 (소송대리인 변호사 이건호)

【원심판결】 서울지법 1995. 8. 30. 선고 95나22268 판결

【주문】

원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다. 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각한다. 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 소외 1의 소유이던 이 사건 주택에 관하여 각 근저당권자를 소외 주식회사 제일은행으로, 채무자를 소외 화성휀스실업 주식회사로 하여 1992. 1. 27. 채권최고액 금 100,000,000원의, 1993. 1. 28. 채권최고액 금 50,000,000원의 각 근저당권설정등기가 경료된 사실, 그 후 이 사건 주택에 대하여 1993. 5. 22. 소외 2 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실, 원고 1은 같은 해 10. 20. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 10,000,000원, 기간 같은 달 26.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 26. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 6. 7. 서울 강서구 내발산동 672의 15 목화연립 4동 101호로 전출한 사실, 원고 2는 1993. 5. 30. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 13,000,000원, 기간 같은 해 6. 30.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 24. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 7. 26. 경기 화성군 향남면 발안리 130으로 전출한 사실, 한편 위 각 근저당권에 관하여, 1993. 12. 24. 피고 기술신용보증기금 앞으로 같은 달 20. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,837,670원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가, 같은 해 12. 30. 피고 신용보증기금 앞으로 같은 달 29. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,296,916원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가 각 경료된 사실, 피고 신용보증기금의 담보권 실행을 위한 경매신청에 따라 1994. 3. 25. 서울지방법원 94타경10048호로 이 사건 주택에 대하여 경매개시결정이 있었으며, 같은 해 4. 13. 이 사건 주택에 대하여 위 경매개시결정의 기입등기가 경료된 사실, 원고들은 1994. 4. 23. 위 각 전세보증금 반환채권에 기하여 위 각 전세보증금 상당의 우선 배당을 요구하는 배당요구서를 위 경매법원에 제출한 사실, 위 경매절차가 진행된 결과 이 사건 주택은 1994. 7. 22. 소유자인 위 소외 2에게 금 72,200,000원에 낙찰되었는데, 위 소외 2가 같은 해 8. 23. 위 낙찰대금을 납부하자, 위 경매법원이 같은 해 9. 8. 배당기일을 열어 배당을 실시함에 있어서 위 낙찰대금 중 배당할 금액 70,147,150원 전액을 원고들보다 우선하여 근저당권자인 피고들에게 동 순위로 각 금 35,073,575원씩 평등 배당하는 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 주택임대차보호법(이하 법이라고만 한다) 제8조 소정의 소액보증금 최우선변제권은 경매신청의 등기 전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춤으로써 족하고, 달리 배당기일까지 위 대항요건이 존속되어야 할 것을 요하지 아니한다고 할 것인데, 원고들은 이 사건 주택에 관한 경매신청의 등기 이전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마친 자들로서 위 법 제8조 소정의 우선변제를 받을 임차인에 해당하며, 따라서 원고들의 위 전세보증금 반환채권이 법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항 소정의 각 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들의 위 근저당권에 우선함에도 불구하고 위 경매법원이 원고들을 위 배당에서 제외한 채 위 배당할 금액 전액을 피고들에게 평등 배당하도록 작성한 위 배당표는 부당하다고 판단하였다.

법 제8조에서 임차인에게 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 법 제8조 소정의 임차인 이외에 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다 고 봄이 상당하다고 할 것이다.

그런데 원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 주택에 관하여 1994. 4. 13. 경매신청의 등기가 경료되고, 같은 해 7. 22. 낙찰허가결정이 선고되었는데, 원고들은 모두 법 제8조 소정의 임차인으로서, 원고 1은 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고되기 전인 1994. 6. 7. 전출하였으며, 원고 2는 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고된 후인 1994. 7. 26. 전출하였다는 것이므로, 원고 1은 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 없으나, 원고 2는 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 경매신청의 등기 전에 구비된 것만으로 족하다고 보고 원고들 모두 각 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 주택임차인의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법을 저지른 것이라 아니할 수 없는바, 원심판결 중 원고 1에 대한 부분은 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤음이 명백하므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있고, 원고 2에 대한 부분은 그 결론에 있어서 정당하여 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤다고 볼 수 없으므로 결국 논지는 이유 없음에 돌아간다고 할 것이다.

그러므로 원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각하며, 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   송진훈(재판장) 천경송 지창권(주심) 신성택