다가구 종부세 대상, 사업자등록후 5/10년 임대후엔 개별과세로

[산내들]

 

1세대 2주택자의 경우 개인별 주택의 공시가격의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세를 부담하여야 합니다.

 

다가구 주택은 ‘1가구=1주택’으로 종부세 적용

2005.06.20

재정경제부는 5월 31일「종합부동산세법 시행규칙」을 제정·공포했다고 밝혔다.

이 날 공포된 시행규칙에 따르면 다가구 주택은 '1가구=1주택'으로 간주돼 5채를 10년 이상 임대했을 경우 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외된다.

다가구 주택은 건축법상 단독주택으로 3층 이하 1개 동의 주택면적이 200평 이하이고, 19세대 이하인 주택을 말한다.

재경부는 "한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 나뉘어진 부분을 별도의 주택으로 간주해 이 같이 결정했다"고 설명했다. 예컨대 10개의 가구로 구분된 다가구 주택은 10채를 소유하고 있는 것으로 간주되는 것이다.

이에 따라 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 임대주택법에 의한 임대사업자등록과 세법에 의한 사업자등록을 하고

▲매입 임대주택은 가구별로 국민주택규모(전용 25.7평) 이하 및 3억원 이하인 5가구 이상을 10년 이상 임대,

 ▲건설 임대주택은 45평 이하 및 6억원 이하인 2가구 이상을 5년 이상 임대하면

합산과세 대상에서 제외된다.

그러나 다가구주택 보유자로서 임대주택법에 의한 임대사업자등록 요건(2채 이상)에 미달하여 임대사업자등록을 할 수 없는 경우에는 예외적으로 사업자등록만 하면 된다.

올해에는 임대사업자등록(관할 시·군·구)과 사업자등록(관할세무서)을 12월 15일까지 하면 된다.

그리고 합산과세대상에서 제외되는 임대주택에 해당하는 경우에는 12월 1일부터 12월 15일까지 합산배제신청서를 제출하여야 한다.

한편 재경부는 "주택건설업자의 미분양 문제를 해소하기 위해 미분양기간이 3년 이내인 경우 종부세 합산과세 대상에서 제외키로 했다"고 밝혔다.

이에 따라 기존의 미분양 주택의 경우에는 올해 6월 1일(과세기준일)을 기준으로

미분양기간이 2년 이상이면 1년간('05년도) 종부세 합산과세 대상에서 제외하고,

미분양기간이 1년 이상∼2년 미만인 경우에는 2년간('05, '06년도),

1년 미만인 경우는 앞으로 3년간('05, '06, '07년도) 합산과세에서 제외된다.

예컨대 올해 5월에 사용승인을 받은 미분양주택은 과세기준일(6월 1일) 현재 1년 미만 미분양주택이므로 앞으로 2007년까지 3년간 합산과세 대상에서 제외되는 것이다.

이와 함께 일시적으로 임대 후 분양 전환하는 경우에도 인정하도록 하되, 건축법에 의한 허가를 받은 자가 보유하고 있는 미분양주택으로 자기 또는 타인의 거주기간이 1년 이상인 주택은 합산과세 대상에 해당된다

<질의>

다가구주택(4층)을 매입하여 제 명의로 등기 진행중인데

1층 상가는 와이프가 사업자 등록을 갖고 장사를 할 예정이고

2~3층 원룸~쓰리룸은 임대, 4층에 제가 살 계획입니다

9억원이하 1가구 1주택일 경우 임대사업자 등록을 할 필요 없고

임대 소득도 비과세라고 하는데 맞는지요?

<답변>

주택부분은 임대소득세 비과세가 되지만 

1층 상가부분은 임대소득세 신고대상이 됩니다.

임대사업자등록이 다가구의 경우 자칫 손해를 보고 5년간 매매등의 불익익이 있고 여러가지 번거로울 일이 생깁니다

행정관청의 감시및통제를 받게되고 예컨데 세금 사업자등록신고는  당연하고 매매계약서도 계약후 10일 이내에 건물 소재 관청에 보고해야하고

만약 임대사업자 등록후 매매시 징역형과 벌금을 물게되며 (단 임대사업자에게 매매시 만 가능)

저라면 도시형생활주택 아파트라면 모를까 다가구의 경우 종부세가 많이 나오지 않는다면

굳이 임대사업자 등록할 필요 없어요 ..

차라리 자녀에게 부담부 증여후에 양도하는것도 하나의 대안 ....

9억 이상 다가구주택도 사실상 종부세 면제

최종수정 2008.12.23

9억원 이상 다가구 주택에 대해서도 사실상 종합부동산세가 면제된다.

기획재정부는 23일 국무회의에서 의결된 종합부동산세법 및 관련 시행령 개정에 따라, “다가구주택은 원칙적으로 1주택이나, 납세자가 신청할 경우엔 합산배제대상 매입임대주택으로 보도록 했다”고 밝혔다.

통상 다가구주택은 실제 입주해 있는 가구 수와는 관계없이 법적으로 집 주인 명의의 단독주택으로 간주돼 공시가격이 9억원 이상일 경우엔 종부세 과세 대상에 포함된다.

그러나 만일 해당 주택에 모두 5개 가구가 입주해 있고, 집 주인이 이들 개별 가구에 대한 임대 사실을 신고한 경우엔 해당 주택의 ‘5분의1’만 보유한 걸로 보고, 그에 따라 종부세를 부과하겠다는 게 개정된 종부세 시행령의 골자.

이에 대해 재정부 관계자는 “공시가격 10억원 상당의 다가구주택에 5개 가구가 입주해 있을 경우 종전대로 라면 집 주인이 종부세를 내야 했으나, 임대 사실을 신고하면 2억원의 주택을 소유한 게 돼 종부세를 내지 않게 된다”고 설명했다.

이와 함께 재정부는 개정 종부세법의 공포 및 시행에 따라, 2008년도 종부세 신고 납부자 중 환급 대상자 40만명을 대상으로 개별 신청 없이도 국세청의 직권경정에 따라 환급이 가능토록 할 계획이라고 밝혔다.

다만 이 경우 “관련 전산프로그램 개발 및 검증을 위해 1~2개월 가량의 시간이 소용될 것”이라고 재정부는 전했다.

이에 대해 윤영선 세제실장은 “만일 개별적으로 종부세 환급을 원한다면 이달 26일 이후 국세청에 직접 신청해 납부세금을 돌려받을 수도 있다”고 설명했다.

아울러 재정부는 당초 경정 청구 대상이 아니었던 종부세 무신고 납부자에 대해서도 국세청의 직권경정에 의한 감액 결정이 있을 경우 신고 납부자와 동일하게 종부세 세대별 합산과세에 의한 세액과 개인별 합산과세에 의한 세액 간의 차액을 환급해주기로 했다고 밝혔다

다가구 임대주택, 사업자등록해야 종부세 비과세

2011-05-19

본인이 해당 다가구주택에 거주하며 임대사업을 하는 경우, 임대주택법상 임대주택에서는 제외되지만, 종부세법상에서는 사업자등록이 가능해 종부세비과세 혜택을 받을 수 있다.

본인이 해당 다가구주택에 거주하면서 일부를 타인에게 임대하는 경우에는 현행 임대주택법상으로는 임대주택에 해당하지 않아 지자체에 임대사업자등록을 할 수 없다.

국세청은 그러나, 임대주택법을 떠나 종부세법상에서는 임대주택 보유호수 요건을 충족하고 세무서에 사업자등록만 하면 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 입장이다.

다가구주택의 경우 임대주택법에서는 1동을 1호로 보며, 자기가 거주하는 경우 임대주택으로 보지 않으므로 임대주택법에 따른 임대주택에서 제외된다.

반면, 종부세법에서는 1구(1가구가 독립해 구분사용할 수 있도록 분리된 부분)를 1호로 보아 주택 수를 계산하므로 해당 다가구주택 1구에 본인이 거주하고 나머지 구를 임대하는 경우에도 세무서에 사업자등록을 하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

□ 임대주택 분류 기준

임대주택유형	기 준
수도권 매입임대	- 매매등에 의해 소유권을 취득하여 임대하고 있는 주택 <비과세 요건>  - 공시가격이 6억원 이하이고 전용면적이 149㎡ 이하인 주택을 수도권 내에서 3호 이상 임대(의무임대기간 5년)
지 방 매입임대	- 비수도권(서울･인천･경기 제외) 소재 주택을 매입하여 임대하고 있는 주택 <비과세 요건>  - 공시가격이 3억원 이하이고 전용면적이 149㎡ 이하인 비수도권 소재 주택을 임대(의무임대기간 5년)
기존임대	- ’05.1.5일 이전부터 시․군․구청에 임대사업자등록을 하고서 임대하고 있는 주택 <비과세 요건>  - 공시가격이 3억원 이하이고 전용면적이 85㎡ 이하(비수도권 읍․면지역은 100㎡ 이하)인 주택을 지역에 관계없이 2호 이상 임대(의무임대기간 5년)
건설임대	- 임대를 목적으로 주택을 신축하여 사용검사일[보존등기일]까지 시․군․구청에 임대사업자등록을 하고서 임대하고 있는 주택 <비과세 요건>  - 공시가격이 6억원 이하이고 전용면적이 149㎡ 이하인 주택을 동일 특별시․광역시․도 내에서 2호 이상 임대(의무임대기간 5년)
미임대 건설임대	- 임대를 목적으로 신축하였으나 과세기준일 현재 임대된 사실이 없는 주택 <비과세 요건>  - 공시가격이 6억원 이하이고 전용면적이 149㎡ 이하인 미임대주택으로서 사용승인[검사]을 받은 날로부터 2년이 경과하지 않은 주택

시가 8억 다가구 주택 임대…종부세 줄이려면

5가구 이상 거주할 땐 세무서에 사업자등록을
과세기준 6억·세대별 부과로 법 개정
부인 명의 임대 아파트도 1채로 합산

 2006/11/19

시가8억원의 다가구 주택을 임대하고 있고, 시흥에는 아내 명의로 3억원 짜리 미분양 아파트 한 채를 분양 받아 월세를 놓고 그 수입으로 노후를 보내고 있습니다. 종합부동산세 신고기한이 다가와 걱정입니다. 올해부터 6억원이 넘으면 과세 대상이 된다고 하는데, 종합부동산세를 적게 내는 방법은 없을까요?

A> 문의자의 경우 지난해는 종부세 대상이 아니기 때문에 재산세만 내면 됐지만, 올해부터는 개정된 세법규정에 따라 종부세 대상이 됩니다.

과세 기준금액이 공시가격 9억원에서 6억원으로 인하됐고, 이전에는 개인별로 합산하던 것을 올해부터는 세대별로 합산 과세하는 규정이 신설돼 부인 명의 부동산도 합쳐 과세하기 때문입니다.

이에 따라 주택가격 11억원에서 6억원을 차감한 5억원에 대해 종부세 354만원(농어촌특별세 포함, 국세청 조견표 인용)을 12월 15일까지 납부해야 합니다.

그러나 종부세 과세대상에서 제외는 주택도 있기 때문에 관련 규정을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 종부세는 보유세로서 지방세인 재산세 규정을 원용하고 있으나, 과세대상에서 제외되는 합산배제주택을 별도로 규정해 임대주택, 사원용주택, 기숙사 등에 대한 세제지원을 하고 있습니다.

합산배제되는 임대주택의 경우 새로 지은 주택을 사 임대하는 건설임대주택, 기존 주택을 사들여 임대하는 매입임대주택, 기존임대주택사업자로 등록된 경우 등에 따라 적용 기준이 조금씩 다릅니다.

 일반인들이 가장 많이 보유하고 있는 매입임대주택의 경우에는 동일 시ㆍ도에 소재한 국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하 5채 이상(주택가격 3억원 이상)을 임대하는 사업자로 등록하고 10년 이상 임대하는 경우 종부세 대상에서 제외됩니다.

지방자치단체에 임대사업자 등록을 하려면 5채 이상을 보유해야 하기 때문에 문의자의 경우 보유한 주택이 2채 밖에 되지 않아 종부세 대상이 되는 것입니다.

하지만 다가구주택의 경우는 사정이 조금 다릅니다. 주택임대사업을 위해 다가구주택을 보유한 사람이라면 본인이 보유한 주택의 규모, 가액 등을 꼼꼼히 따져보면 충분히 절세할 수 있는 방법이 있습니다.

다가구주택은 1구(출입문)를 1가구로 보아 합산배제 규정을 적용하고 있으며 호수요건(5채)을 충족시키지 못해 지방자치단체에 임대사업자등록을 할 수 없어도 세무서에 사업자등록을 하면 임대사업자에 해당하는 것으로 보아 합산배제 요건을 적용합니다.

즉 한 다가구주택이 5가구 이상이 거주할 수 있는 건축물이라면, 지방자치단체에 임대사업자등록을 할 수는 없지만 세무서에 사업자등록을 할 경우 5채에 해당되는 것으로 간주돼 종부세 대상에서 제외될 수 있습니다. 또 다가구 주택을 포함한 주택을 임대하는 경우에도 마찬가지로 다가구주택이 4가구에다 아파트 한 채를 보유하고 있다면 5채로 간주되는 것입니다.

문의자의 경우 보유하신 다가구주택이 4가구 이상 거주할 수 있는 건축물에 해당된다면 총 5가구 이상을 임대하는 것이기 때문에 세무서에 사업자등록만 하면 종부세 부과대상에서 제외될 수 있습니다.

하지만, 이 경우에도 물론 까다로운 합산배제 요건을 충족하여야 하며, 무엇보다 과세기준일(6월 1일) 현재 세무서에 사업자등록을 마쳐야 하기 때문에 올해는 어쩔 수 없이 종부세를 납부하여야 한다.

종부세 경감을 위한 세대분리

님은 종부세의 과세대상을 피하기 위해 세대분리를 고민하고 계십니다..

하지만 님의 설문상으로는 그 세대를 판단하는 근거가 없읍니다.. 따라서 정확하게 답변을 드리는 것은 무리가 있을 듯 보여집니다..

일단은 이것만은 아세요... 8.31대책으로 1세대 판정의 기준에 대하여....

간단하게 말하면 소득이 있는 30대이상, 기.미혼자는 '1세대'로 인정을 하겠다는 것입니다..

만약 30세 미만이라도 결혼을 하였다면 1세대로 구성이 가능합니다..

님의 경우 어느것인가요??

정부가 종부세의 과세 방법으로 선택한 것은 기존 인별합산에서 세대별 합산을 선택을 한 것입니다.

따라서 님의 주택의 공시가격을 합산시 아파트 5억과 다가구 7억 모두 12억이 되겠군요..

물론 님의 싯가로만 보는 것이므로 실질적인 공시가격으로 계산시에는 12억보다 낮은 가격으로 책정이 될것입니다.. 종부세의 과세표준은 12억 -6억을 차감한 6억에 대하여 종부세의 산정이 들어가겠네요.. 그럼 계산을 해보면 525만원정도 종부세의 산출계산 됩니다..

위의 글은 단순히 종부세의 계산만 한것이고 또다른 문제는 만약 님이 다가구로 세대분리를 할수 있는 자격자(1세대 구성자격요건)이고 세대분리를 다가구로 했을 경우 입니다.

님의 설문에선 다가구의 소유자가 어머님과 님 공동소유라 하였읍니다.

공동소유라면 님과 어머님이 공동지분 2분의 1씩 소유를 하게 됩니다... 따라서 님의 경우 1세대를 구성을 하고 그 다가구의 반을 소유하게 됩니다. 단순 가격으로만 따진다면 3.5억

님의 어머님 같은 경우 아파트 5억과 다가구 반인 3.5억 총 8.5억이 되겠죠.

그러면 님의 경우 종부세의 과세대상에서 배제된다 하여도 어머님은 일정세액인 종부세의 일부분을 과세하여야 할것입니다.

이렇게 계산을 하면 어머님에게 부과되는 종부세가 595만원.. 오히려 종부세의 증액의 결과가 도출이 됩니다..

이렇게 되면 세대분리를 하여도 좋은 결과가 도출이 되질 않습니다.  따라서 님의 다가구의 지분 모두를 가지는 방향의 세대분리가 되어야 할것입니다.