[알아봅시다] 건축공무원이 풀어주는 건축허가 실무

[알아봅시다] 건축공무원이 풀어주는 건축허가 실무   종전에 도시계획법과 국토이용관리법이 ‘국토의계획및이용에관한법률’로 통합되어 금년부터 적용되고 있다. 그런데 토지의 활용 여부를 결정적으로 판가름하는 개정법에 대한 인식이 아직까지 일반인들에게는 부족한 듯하다. 이에 현직 건축공무원의 전문적인 식견을 빌어 전원주택의 건축과정과 관련된 인허가 사항을 알기 쉽게 풀어보고자 한다. 이번 연재 기획물은 크게 건축허가ㆍ착공ㆍ준공편으로 나뉘어 진행된다.   Ⅰ. 건축허가편     1. 이 땅에 건축물을 지을수 있나요?     2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?     3. 전원주택을 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?     4. 도시계획조례 분석을 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 설명     5. 개발제한구역에서의 건축허가 Ⅱ. 착공편     6. 착공신고 절차와 시공자 및 감리자 선정     7. 공사 중 건축허가사항 변경이 발생하였을 때 Ⅲ. 준공편     8. 건축물 준공 신청하기     9. 세금과 등기부등본 건축공사를 착수하기 전에는 착공신고서를 해당 관청에 제출하여야 한다. 그런데 어떠한 서류를 구비하여 신고서를 제출하여야 하는지, 시공자 및 감리자 선정은 어떻게 해야 바람직한지를 몰라 난감해 한 경험이 있을 것이다. 지난 호까지 건축물 입지 및 건축허가 과정을 상세하게 분석해 왔으나 이번 호부터는 건축허가를 받은 후 착공신고부터 입주까지의 절차를 소개하고자 한다. 개별 전원주택뿐만 아니라 대규모의 전원주택단지 사업까지 적용이 가능한 내용으로 일반인은 물론 건설업에 종사하는 관계자에게도 적지 않은 도움이 될 것이다. 허가 실무를 담당하면서 간혹 민원인으로부터 ‘착공계를 제출해야 할 의무는 건축주, 시공자, 감리자 중 누구에게 있는가?’라는 질문을 받곤 한다. 물론 건축설계사무소에서 실질적인 업무처리를 하는 것이 통례이지만 제출 의무는 건축주에게 있다. 특히 건축허가를 득한 지 1년이 지나서도 공사 착공신고서를 제출하지 않으면 건축허가가 취소된다. 만약 1년 이내에 공사를 시작하지 못한 정당한 사유가 있을 경우에 건축주는 착공연기서 (건축법시행규칙 별지 제14호 서식)를 제출해야 어렵게 받은 건축허가가 취소되지 않는다. 착공신고 준비사항 건축허가를 득한 후 일정 규모의 공사는 착수하기 3일 전까지 비산먼지ㆍ 특정공사 사전신고를 시ㆍ군ㆍ구 환경부서에 제출하여야 한다. 건축법 제8조 규정에 의한 건축허가대상 사업장인 경우에는 건축허가신청과 동시에 제출할 수 있다. 특히 토지형질변경 및 농지전용 공사의 경우 대지면적을 기준으로 산정하지 못하여 비산먼지 발생 신고를 하지 못하게 되면 과태료 처분을 받을 수 있으므로 주의해야 한다. 또 신고인(원도급자)의 변경이 있는 경우에 변경일 3일전(사업시행 3일전)까지 변경신고를 해야 한다. 신고서상 공사기한이 지났으나 연장신고를 이행하지 아니한 경우에도 과태료가 부과되니 주의해야 한다. (대기환경보전법시행규칙 제62조) 고용ㆍ산재보험의 가입 직영공사라 하더라도 일정 규모 이상의 공사를 할 경우, 근로자를 고용한 날 또는 사업개시일로부터 14일 이내에 보험관계성립신고서를 근로복지공단(<A class=con_link href="http://www.welco.or.kr/" target=_blank>http://www.welco.or.kr</A>) 관할지사에 제출하여야 한다. 가입대상 ㆍ총금액 2천만원(고용보험의 경우 3억4천만원) 이상인 건설공사 ㆍ개인 직영 건축공사의 경우, 총공사금액 2천만원 이상에 연면적 330㎡을 초과하는 공사 근로자 채용(이직)시 채용(이직)일로부터 14일 이내에 고용보험 피보험자격 취득(상실)신고서를 작성하여 노동부 관할 고용안정센터에 제출하여야 한다. 고용ㆍ산재보험 미가입시에는 고용안정사업이나 직업능력개발의 각종 지원금ㆍ장려금 혜택을 받을 수 없으며, 사고로 인한 재해 보상 시 급여징수금이 부과된다. 고용ㆍ산재 보험의 부담 ㆍ고용보험료는 근로자 총 급여액의 1.4~2.0%, 근로자 부담분(0.5%)은 매월 급여에서 사업주가 원천징수하고 산재보험료는 업종에 따라 요율이 달라지며 사업주가 전액 부담해야 한다. ㆍ보험료는 근로자의 총급여액에 보험요율을 곱하여 산정하며 연도초일(성립일)로부터 70일 이내에 납부해야 한다. 감리자 선정 일정 규모 이상의 건축물은 건축물의 미관과 안전을 위하여 건축사가 설계를 하여야 한다. 또한 건축사가 설계를 해야 하는 대상 건축물에는 감리자가 선정되어야 하므로 사업계획 시 설계비와 감리비에 대한 산정이 요구된다. ▷ 도시지역 및 제2종 지구단위 계획구역 안에서 허가ㆍ협의 또는 승인을 얻어 건축하여야 하는 용도ㆍ 규모 및 구조의 건축물 설계 ▷ 도시지역 및 제2종 지구단위 계획구역 외의 지역에 건축하는 3층 이상이거나 연면적이 2백㎡이상인 건축물 ▷ 다음 구역(지역)에 건축하는 건축물 ㆍ고속국도법에 의한 고속국도의 경계선 및 철도법에 의한 철도의 겅계선으로부터 각각 양측 1백m이내의 구역, 도로법에 의한 일반국도의 경계선으로부터 양측 50m 이내의 구역. 다만, 고속국토 등으로부터 눈에 보이지 아니한 곳으로서 허가권자가 지정 공고한 지역은 제외ㆍ지역의 균형적 발전 또는 지역계획 등을 위하여 허가권자가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 지역ㆍ기반시설부담구역(국토의계획및이용에관한법률 제2조제19호) ▷ 연면적의 합계가 1백㎡를 초과하는 단독주택, 다가구주택 ▷ 사용승인을 얻은 후 20년이 경과되어 리모델링이 필요한 건축물 위와 같이 건축사가 설계해야 하는 대상은 감리자 역시 선정해야 한다. 공사감리자는 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부 등 다음 업무를 하게 된다. ▷ 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부 ▷ 공사 시공자가 사용하는 건축자재가 관계법령에 의 한 기준에 적합한 건축자재인지 여부 확인 ▷ 건축물 및 대지가 관계법령에 적합하도록 공사시공자 및 건축주를 지도 ▷ 시공계획 및 공사관리의 적정여부의 확인 ▷ 공사현장에서의 안전관리의 지도 ▷ 공정표의 검토 ▷ 상세시공도면의 검토ㆍ확인 ▷ 구조물의 위치와 규격의 적정여부의 검토ㆍ확인 ▷ 품질시험의 실시여부 및 시험성과의 검토ㆍ확인 ▷ 설계변경의 적정여부의 검토ㆍ확인 ▷ 기타 공사감리계약으로 정하는 사항 참고로 공사비 1백억원 이상의 관람집회시설, 전시시설, 공용청사, 공동주택 건설 시는 책임 감리대상이다. 바닥면적 합계 5천㎡ 이상인 건축공사ㆍ연속된 5개 층 이상으로 바닥면적의 합계가 3천㎡ 이상인 건축공사ㆍ 아파트의 건축공사는 건축, 토목, 전기, 기계분야 건축사보를 배치하여야 한다. 시공자 선정 일정면적 이상은 건설업자를 반드시 선정하여 착공신고서에 서명을 받아야 하고 건설기술자, 품질관리계획서 및 안전관리계획서를 작성하여야 한다. 건설업자를 선정하면 건설기술자를 배치하여야 하는데, 공사예정 금액별로 건설기술자 배치 기준이 있다. (건설산업기본법제40조, 령 별표5) 관계기술자 협력 건축물 규모가 다음 규모 이상일 경우, 착공신고서상 관계기술자 서명을 받아야 된다. 차후 감리 중간보고서ㆍ 감리 완료보고서에도 서명을 받아야 사용승인을 받을 수 있으므로 주의해야 한다. 안전관리계획서 작성 안전관리계획서와 품질관리계획서를 작성하여야 한다. 물론 소규모 건축공사의 경우에는 해당되지 않지만 전원주택단지 개발이나 일정규모 이상의 공사에는 필요하다. ▷ 안전관리계획서 상 포함되어야 할 사항 ㆍ건설공사의 개요 및 안전관리조직 ㆍ공정별 안전점검계획 ㆍ공사장 주변의 안전관리대책 ㆍ통행안전시설의 설치 및 교통 소통에 관한 계획 ㆍ안전관리비 집행계획 ㆍ안전교육 및 비상시 긴급조치계획 ㆍ공종별 안전관리계획(대상시설물별 건설공법 및 시공절차를 포함한다) 또한 안전관리계획을 수립하여야 하는 건설공사가 산업안전보건법 제48조의 규정에 의한 유해ㆍ위험방지 계획을 수립하여야 하는 건설공사에도 해당하는 경우에는 안전관리계획과 유해ㆍ위험방지계획을 통합하여 작성할 수 있다. 공사장 주변의 안전관리대책에는 건설공사 중 발파ㆍ진동ㆍ소음이나 지하수 차단 등으로 인한 주변지역의 피해 방지 대책이 포함되어야 한다. ▷ 안전관리비에 포함되는 비용 ㆍ안전관리계획의 작성비용 ㆍ정기안전점검비용 ㆍ발파와 굴착 등의 건설공사로 인한 주변건축물 등의 피해방지대책비용 ㆍ공사장주변의 통행안전관리대책비용 품질관리계획 수립 대상 품질시험계획서는 대부분의 공사에 해당되는데, 그 작성방법을 모르는 시공업체가 많은 형편이다. <A class=con_link href="http://www.bc21.com/" target=_blank>http://www.bc21.com</A>의 <건축물 용도별 사업관리> 항목에서 품질시험계획서 작성요령을 확인할 수 있다. 착공신고서 서류 구비 이러한 준비 절차를 준비한 후 시ㆍ군ㆍ구청으로 착공신고서를 제출하면 된다. 착공신고서는 건축주가 감리자ㆍ시공자ㆍ관계기술자(구조기술자, 토목기술자, 설비기술자)의 협력을 받아 제출한다. 건축법 및 건설기술관리법에서 규정하고 있는 건축물 착공을 위한 구비서류는 다음과 같다. ▷ 감리계약서, 설계계약서 사본 각1부 ▷ 공사도급계약서 사본(도급공사인 경우) ▷ 구조도(구조안전확인 대상 건축물) ▷ 흙막이 공법 및 도면 ▷ 토지굴착 및 옹벽도 ▷ 실내마감도(벽, 반자) ▷ 소방설비도(소방동의 대상) ▷ 설비도(냉난방ㆍ위생ㆍ환경ㆍ전기ㆍ통신ㆍ승강기) ▷ 비산먼지 발생신고서, 특정공사 사전신고 ▷ 품질관리계획서(일정규모 이상에 한함) ▷ 안전관리계획서(일정규모 이상에 한함) ▷ 건설기술자(현장 대리인) 선정서 및 자격 증명서류 ▷ 품질관리기술자 선정서 및 자격 증명서류 ▷ 안전관리 기술자 선정서 및 자격증명서류